Как известно, ипотека берется на довольно большой срок, а порой сложно предугадать свое финансовое положение на год-два вперед. К тому же могут возникнуть и другие обстоятельства личного характера: например, переезд в другой город, развод и пр. Что же делать, если ипотека стала непосильным обременением или просто возникла необходимость переезда? Можно ли продать квартиру в ипотеке?
Получение согласия банка Отметим, что приобретенная в ипотеку квартира находится в залоге у банка, который выдал ипотечный кредит, до полного погашения долга, то есть он имеет обременение. В связи с этим собственник квартиры в ипотеке не может продать, подарить или завещать ее без ведома банка, что значится в заключенном договоре между банком и клиентом.
Чтобы продать квартиру в ипотеке, нужно написать заявление на имя управляющего банком, в котором была взята ипотека. После получения согласия можно начинать искать потенциального покупателя, но перед этим стоит узнать у банка возможные условия сделки.
Квартира в ипотеке: способы решения Есть несколько способов продажи квартиры в ипотеке. Если собственник надумал продать квартиру не из-за того, что платить взносы он больше не имеет возможности, то искать покупателя квартиры он будет сам либо воспользовавшись услугами агентства недвижимости. Так как квартира продается с обременением и сделка не является самой простой, покупателю может быть предложена скидка. Правда, стоимость объекта все равно будет согласовываться с банком, ведь он также является заинтересованной стороной. Если же человек продает свою квартиру в ипотеке, чтобы просто купить жилье побольше, скидки может и не быть. Во многом это зависит и от того, насколько быстро планируется продать квартиру.
Типовые условия для заключения сделки в данном случае – это заключение договора купли-продажи в присутствии представителя банка. Деньги при этом закладываются в банковскую ячейку, чтобы сделка прошла безопасно. После получения права собственности покупателем банк забирает определенную сумму выручки себе, а остальное отдает продавцу квартиры в ипотеке.
Если же клиент, взявший ипотеку в банке, давно задерживает выплаты, потерял работу и просто не имеет возможности платить за ипотеку дальше, с инициативой о продаже квартиры может обратиться и банк, в интересах которого будет решить проблему, пока это возможно, без больших убытков.
Сложные случаи Бывает, когда сделка проходит сложнее. Это происходит, например, когда долг перед банком гасится не наличными, а другой квартирой в ипотеке, которую берет покупатель. Но такое возможно только в том случае, если кредит взят в том же банке, из-под залога которого продается объект. Также случается, что квартира продается вместе с кредитным долгом по ипотеке, который и предстоит выплачивать новому владельцу.
Бывает, что обременение с жилья снимается до заключения сделки. В таком случае покупатель и продавец договариваются о том, что покупатель заранее погасит ипотеку, а после будет заключен договор купли-продажи. Но такие случаи бывают тоже крайне редки, так как здесь есть некий риск уже для банка. Если же продается квартира в еще недостроенном доме, то нужно учитывать, что помимо ипотеки сдерживающим фактором для покупателя будет и то, что продаваться она будет по договору переуступки права собственности. Так что, продавая квартиру в ипотеке, пожалуй, самым сложным будет найти покупателя, которого устраивают все нюансы, а дальнейшее – дело техники.