Получить квартиру в новом доме – важный и волнительный момент. Однако из-за невнимательности можно пропустить ряд дефектов и долгое время мучиться, устраняя брак застройщика. Во время передачи жилья нужно сконцентрироваться на документах, внимательно осмотреть дом и квартиру, а если все же какие-то нежелательные факты будут пропущены – стоит идти в суд.
Приемка квартиры в новом доме – долгожданный момент для покупателей жилья в новостройках. По факту подписания акта приема-передачи объекта владелец квадратных метров получает ключи и может начать ремонтные работы в приобретенном помещении.
Первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева напоминает про стандартный пакет документов, с которым нужно приехать на приемку:
– Стандартный пакет документов, который нужно взять с собой, – паспорт и копии договора ДДУ. Также вместо дольщика на осмотр квартиры может приехать его представитель.
Если принимать квартиру будет представитель, нужно не забыть оформить документы на это лицо, напоминает Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК Гранель:
– В случае отсутствия возможности осуществить приемку в обозначенные в договоре участия долевого строительства сроки дольщику необходимо оформить доверенность на лицо, которое сможет осуществить осмотр объекта и подписать необходимую документацию (акт приема-передачи).
Основные проблемы при приемке Для того чтобы сделать приемку жилья легче, выделяем основные моменты, на которые стоит обратить внимание во время столь важного процесса.
Петр Машаров, генеральный директор Century 21 Еврогрупп Недвижимость. Партнер КР «Мегаполис-Сервис» советует начинать с установления факта принятия дома госкомиссией. Существуют и другие, не важные на первый взгляд детали:
– В первую очередь при приеме жилья от застройщика убедитесь в наличии у него документов, свидетельствующих о том, что данный жилой дом принят государственной комиссией. Как правило, сегодня застройщики предлагают квартиры в новостройках с черновой отделкой, поэтому дольщикам при приемке нового жилья важно выявить все недочеты до подписания акта приемки. В ином случае, как показывает практика, несмотря на гарантийные сроки, застройщик неохотно идет на устранение недостатков.
Квартира не та: подписывали договор на одну, а сдают другую Бывает, что характеристика квартиры и выполненные работы не соответствуют информации, указанной в ДДУ. Рустам Арсланов:
– В случае выявленных несоответствий участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с просьбой устранить замечания и недостатки в разумные сроки. Чаще всего дольщик сталкивается с ситуацией, когда в квартире не обнаруживает какого-либо компонента, который должен быть. В данной ситуации необходимо внимательно изучить договор.
Дом и двор внешне должны выглядеть законченными Будет правильно, если осмотр новостройки начать с придомовой территории, например, посмотреть на газоны, детскую площадку. Рустам Арсланов:
– Смотреть квартиру лучше в светлое время суток, уделите время осмотру придомовой территории. Обращайте внимание на состояние газонов: во дворе должны быть и зеленые насаждения, требования по озеленению предусмотрены в СНиП. Важно наличие рядом детских и спортивных площадок, подъездов для машин экстренных служб и наличие специально выделенных парковочных мест. Дом внешне должен выглядеть законченным и не иметь дефектов.
Места общего пользования должны быть в порядке На что обратить внимание в подъезде рассказывает Рустам Арсланов:
– Внутри дома должны быть закончены работы по отделке мест общего пользования. Стоит обратить внимание на освещение, а также исправность лифтов. Первое время после сдачи дома стенки лифта должны быть обшиты фанерой, это нужно для того, чтобы сохранить его первоначальный вид, ведь жильцы будут делать ремонт в квартирах и перевозить строительные материалы, которые могут оцарапать стены.
Осмотр квартиры Прием жилья стоит осуществлять, взяв с собой экземпляр ДДУ, кроме того, нужно обязательно осмотреть коммуникации, окна и стены. Рустам Арсланов:
– Все работы, выполняемые застройщиком внутри квартиры, должны быть указаны в приложении к ДДУ: что должно быть в помещении и в какой комплектации. Возьмите с собой на приемку экземпляр ДДУ. Во время осмотра квартиры нужно убедиться, что все обозначенные в документах работы выполнены. Точно должны быть проведены все коммуникации: электричество, вода, система отопления. Окна и остекление установлены без дефектов. Стены – ровные, без трещин и других дефектов. Обратите внимание на тягу в вентиляционной шахте.
Петр Машаров добавляет в этот перечень свои пункты:
– Требуется проконтролировать, везде ли оштукатурены технологические отверстия в межкомнатных перегородках. Нужно обратить внимание на работу вентиляции. Если отопительная система заполнена, то и ее герметичность. Осмотрите устройство систем электроснабжения. И наконец, при приемке квартиры недопустимо наличие грязи после окончания строительных работ.
Список документов при приемке квартиры Главное при приемке жилья – документы, их перечень приводит Рустам Арсланов:
– Основной документ при приемке жилья – акт приема-передачи. Не стоит подписывать его до момента устранения всех проблем, обнаруженных при осмотре квартиры. Для застройщика и покупателя, естественно, лучше решить все вопросы сразу на этапе передачи, чтобы потом к этому не возвращаться. После подписания жилье юридически передается правообладателю, и он получает право оформить собственность. Сам акт приема-передачи должен содержать: ФИО собственника, номер ДДУ, дату вода дома в эксплуатацию, почтовый адрес, размер площади квартиры после обмера БТИ.
Яна Сосорева выделяет среди документов дефективную ведомость, а также напоминает, что покупатель не обязан подписывать акт приема-передачи:
– Основная проблема в процессе приемки – возможность наличия каких-либо погрешностей, требующих устранения. В случае их обнаружения заполняется дефектная ведомость, в которой указываются данные недочеты. По факту существующие погрешности обычно сводятся к неплотному закрыванию окон, однако все равно стоит внимательно проверить принимаемое помещение. Если акт приема-передачи подписан, то предъявить претензии и добиться устранения недочетов будет сложнее. У дольщика есть право не подписывать акт до устранения указанных недостатков.
Идти на приемку лучше с экспертом Как же выявить большинство дефектов покупателю, не имеющего опыта приемки квартир в новостройках? Петр Машаров предлагает использовать экспертов, а если привлекать риэлторов к этому процессу не хочется, стоит вооружиться мелом и уровнем:
– При отсутствии навыков дольщику самостоятельно выявить все нарушения может быть достаточно проблематично. В такой ситуации проще пригласить знакомого специалиста либо обратиться в специализированную компанию. В крайнем случае, немного доплатив представителю риэлторской компании, можно быть уверенным в том, что он также поможет вам выявить основные недочеты. Для тех же, кто собирается проводить приемку новой квартиры самостоятельно, можно дать несколько простых советов.
Нелишним будет взять с собой на процедуру приемки обыкновенный мел, которым нужно будет отметить все найденные недостатки. Это позволит не забыть перенести их на бумагу. Пригодится и уровень, которым вы сможете проверить поверхность стен и потолков, а также стяжку полов. При этом не забывайте о недопустимости трещин и разводов от стройматериалов. Кстати, правильно будет проверить вертикали тех же стен, для чего нужно захватить с собой отвес. Но предварительно выпишите в интернете нормы допустимых отклонений, так как для домов из различных материалов они разнятся.
Выбор хорошего застройщика будет лучшей гарантией Если проблемы с приемкой все-таки возникли, надо приготовиться отстаивать свои интересы, возможно, в суде. Петр Машаров говорит, как это можно реализовать, а также напоминает о важности выбора застройщика:
– Если вы доверяете застройщику, можно подписать акт приемки, но при этом не забудьте приложить к нему смотровой лист, в котором тщательно пропишите все выявленные недостатки. Это поможет вам в случае отказа застройщика устранить отмеченные в смотровом листе недостатки, обратиться к нему за корректировкой цены (напрямую или через суд – это уж как получится) или, к примеру, получить компенсацию, если вы проведете ремонтные работы своими силами. Не забудьте также внести в документы (в акт приема-передачи или тот же смотровой лист) фактические данные обмеров площадей всех помещений вашей квартиры, а также почтовый адрес.
Основным инструментом защиты покупателей квартир в новостройках является выбор надежного застройщика, имеющего хорошую репутацию, а также надежного агентства недвижимости в случае приобретения нового жилья через риэлторскую компанию. Ни в коем случае не стоит экономить и соглашаться на серые схемы. Подписав договор долевого участия (ДДУ), вы, возможно, обезопасите себя не от всех проблем, но от большинства точно. И последний, но важный совет: любая оплата с вашей стороны должна производиться по безналичному расчету. Поверьте, на этом обжигалось немало дольщиков.