Чтобы успешно сдать жилье, недостаточно ограничиться объявлением или контактами риэлтора. Сама квартира требует кое-какой подготовки: ведь арендатор рассчитывает получить не только крышу над головой, но и функциональную жилплощадь для полноценного проживания. Внимания требует и юридическая сторона вопроса, а именно установление отношений между собственником и квартиросъемщиком. В общем, выгодно сдать в аренду можно только подготовленное жилье.
Не прогадать с ремонтом
Ремонт в сдаваемой квартире производится для того, чтобы максимально унифицировать и даже «обезличить» интерьер. Мало кто сможет расслабиться в комнате с фотографиями незнакомых людей или готовить в посуде, которой пользовались хозяева. Но чтобы жилье можно было успешно сдать в аренду, вовсе не обязательно устраивать грандиозный ремонт с капитальными преобразованиями, порой достаточно обеспечить арендатору самое необходимое. Важно помнить, что качественным должен быть любой ремонт, но уровень его определяется статусом жилья на рынке недвижимости. Если квартира расположена в панельном доме одного из окраинных районов Петербурга, ее можно отнести к эконом-классу, в силу невысокой стоимости такие квартиры можно сдать в аренду легче других. В квартирах этого сегмента достаточно выполнить чистовую отделку, используя однотонные обои и недорогой ламинат (что предпочтительнее линолеума), а также заменить неисправную сантехнику. Не стоит декорировать поверхности коврами или пышными шторами: это может испортить впечатление, а для людей с аллергией на пыль вообще сделает проживание невозможным.
Квартиры бизнес-класса – например, «сталинки» в спальных районах с развитой инфраструктурой – требуют применения более дорогих материалов. Чтобы выгодно сдать в аренду такое жилье, лучше оформить пол паркетом или высококачественным ламинатом, стены покрасить или оклеить обоями, а плиточные полы оборудовать обогревом. Если же квартира принадлежит к классу элитного жилья, здесь нельзя будет обойтись без ремонта по последнему слову моды. В наше время популярен стиль хай-тек, в котором доминируют стекло, камень и дерево, а цветовая гамма предполагает сочетание светлых пастельных и темных оттенков.
Сдать квартиру в аренду помогут мебель и техника Не менее важным аспектом является обстановка квартиры, которую собственник планирует сдать в аренду. Многие арендаторы снимают жилье годами, поэтому сдаваемая квартира должна быть уютной и практичной. Это исключает оснащение старой мебелью и отжившей техникой. Другой распространенной ошибкой становится хранение в сдаваемой квартире ненужных хозяину вещей.
Квартира эконом-класса требует стандартного набора предметов первой необходимости. В него входят кровать, письменный стол и платяной шкаф, а также холодильник, стиральная машина и простая сантехника. Плюсом станет монтаж железной входной двери. Чтобы сдать в аренду квартиру бизнес-класса, необходимо установить в спальне и гостиной гарнитуры, а на кухне – комплект шкафов и набор бытовой техники. В элитной квартире ожидается наличие кондиционера, посудомоечной машины и большого холодильника. Спутниковая антенна и скоростной интернет станут хорошим бонусом для такого жилья.
По словам экспертов, ремонт и обстановка квартиры эконом-класса обходятся в среднем в сумму двухмесячного дохода от сдачи, тогда как максимальная цена ремонта элитного жилья не должна превышать годовой доход. Чтобы быстрее сдать в аренду жилье любого класса, не стоит позиционировать квартиры одного ценового сегмента в границах другого: более близкое знакомство только отпугнет арендаторов, и процесс может растянуться на месяцы.
Необходимые документы Большинство арендаторов отдают предпочтение квартирам с готовой документацией, что сводит к нулю риск быть обманутым. Упоминание в объявлении о том, что все необходимые документы уже оформлены, существенно ускоряет процесс сдачи жилья. Обо всех юридических деталях следует позаботиться заранее - так проще сдать в аренду квартиру как эконом-, так и элит-класса.
Чтобы арендатор был спокоен, владелец квартиры должен предоставить ему свое удостоверение личности (чаще всего паспорт), документ, подтверждающий право владения квартирой (договор купли-продажи, дарственная, документ о праве наследования и др.), справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Если квартира имеет несколько собственников, необходимо, чтобы каждый письменно разрешил сдать в аренду это жилье. В случае, если один из собственников не достиг совершеннолетия, нужно получить соответствующее разрешение в органах опеки.
Этот минимальный набор документов обеспечивает съемщику уверенность в чистоте намерений собственника и ограждает его от мошенничества (в свою очередь, владелец также получает от арендатора пакет документов). На основании этих бумаг составляется договор аренды, который становится гарантом юридических отношений сторон.
Самое важное в договоре аренды Закрепленный у нотариуса договор между собственником и арендатором помогает решить конфликты, которые могут возникнуть при проживании съемщика в квартире. Поэтому к его составлению следует подойти со всей ответственностью, а фактически сдать в аренду жилье можно только после подписания договора обеими сторонами.
Первую часть договора составляет информация о квартире (адрес, метраж, оценочная стоимость), цель сдачи в аренду и перечень документов о праве собственности. Далее указывается стоимость аренды с указанием платежного периода (месяц, год) и порядок ее изменения, сумма залога и условия оплаты ЖКХ, способ расчета и перечень лиц, которые могут получать деньги. Все эти аспекты отражаются в любом стандартном договоре между арендатором и арендодателем, что помогает сдать в аренду квартиру любого метража и класса без конфликтов сторон.
В договоре необходимо четко прописать возможные варианты отсрочки платежа, штрафы или иные санкции, а также условия выселения жильцов и режим проверки квартиры собственником. Важным пунктом является опись имущества и его состояния на момент заселения жильцов, а также установление санкций за повреждение мебели или техники. Во избежание недопонимания следует обозначить возможность содержания домашних животных; чтобы быстрее сдать в аренду жилье и избавиться от нежелательных звонков, лучше сразу сообщить об этом в объявлении. Кроме того, в договор можно включить дополнительные нюансы: чем подробнее будет этот документ, тем проще будет разрешить конфликты или вовсе избежать их.
Хотя цель съемщика сугубо практическая – найти недорогое и уютное жилье – никто не оставляет без внимания поведение и обращение хозяина, каждый отдаст предпочтение квартире с вежливым и адекватным собственником. Поэтому, чтобы выгодно сдать в аренду квартиру любого ценового сегмента, лучше грамотно представить ее в объявлении, дать реальные фотографии, гостеприимно встретить съемщика при показе квартиры и не навязывать ему свое мнение. Наряду с ремонтом и документацией, эти детали играют не последнюю роль и могут стать для арендатора решающим аргументом.