Четыре способа организовать безбедную жизнь в будущем. От застройщика и банка требуется надежность, от частного инвестора – терпение и аккуратность
Задумываться о том, на что жить на пенсии в предпенсионном возрасте будет уже поздновато. Готовиться к заслуженному отдыху нужно заранее, поэтому предлагаем молодым читателям и тем, кому немного за сорок, несколько вариантов обеспечить себе достойную пенсию с помощью недвижимости. По подсчетам наших экспертов, инвестировав в недвижимость в молодости, можно получить к пенсии стабильный ежемесячный доход.
Подбираем подходящую квартиру Чтобы зарабатывать на недвижимости, нужно этой самой недвижимостью обзавестись. И сейчас для этого наиболее благоприятные времена, - уверены эксперты «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru». Цены – доступные, выбор – огромный, ставки по ипотеке – приемлемые. По наблюдениям Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», новостройки в Москве с прошлого лета подешевели на 10,8%, ежемесячно квадратный метр теряет в стоимости 1-1,5%. Плюс ко всему сегодня девелоперы предлагают хорошие бонусы и скидки, размер которых достигает порой 20%.
«Застройщики используют различные маркетинговые инструменты, такие как акции, скидки на определенный пул квартир при стопроцентной оплате и ипотеке, которые достигают 5-10% в «старой» Москве и 10-20% в Московской области. Кроме того, в качестве альтернативы ипотеки, застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку на период от 3 месяцев до 1,5 – 2 лет», - делится Екатерина Артёмова, директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
Благодаря таким условиям сегодня по вполне умеренной цене можно купить неплохую «однушку» в Москве или в ближнем Подмосковье, которая и является наиболее подходящим вариантом для сдачи в аренду. В отличие от квартир большой комнатности, от покупки которых лучше воздержаться – спрос со стороны арендаторов на них ниже. Трехкомнатными и многокомнатными квартирами в основном интересуются большие семьи, которых в структуре спроса незначительное количество, - предупреждает Екатерина Артёмова («Азбука Жилья»).
Большим спросом у арендаторов пользуются также небольшие студии с отделкой, мебелью и техникой, - замечает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне». Еще один вариант – евродвушки, состоящие из одной спальни и совмещенных кухни и гостиной, которыми чаще интересуются молодые пары.
Инвестиционную квартиру эксперты советуют покупать с «отделкой от застройщика», что позволит сэкономить не только деньги, но и время. Материалы застройщик приобретает по оптовым ценам, рабочие бригады сразу выполняют большой объем работ. «За счет эффекта масштаба отделка от застройщика в среднем получается на 20% дешевле, чем если бы ремонт проводил сам покупатель», - объясняет Мария Литенецкая («Метриум Групп»).
Этаж, на котором расположена квартира для аренды – вопрос не слишком принципиальный. Популярностью у квартиросъемщиков пользуются объекты и на самых нижних этажах, и на самых высоких. Главное – дешевая аренда. «А вот если планируется последующая продажа недвижимости, лучше брать этаж выше 3-го», - советует Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век».
И, конечно, важно расположение. Станция метро, ж/д станция или хотя бы автобусная останова обязательно должна быть рядом с домом. Причем чем ближе к ним расположен объект, тем выше на него спрос, а, значит, и доход ваш от аренды будет больше. В составе жилого комплекса или рядом должны быть детские сады и школы, больницы, салоны красоты, торговые центры, спортивные объекты, зеленые прогулочные зоны – в общем, все, что нужно для жизни.
«Покупать квартиру по привлекательной цене в доме, который стоит «в чистом поле» не стоит, вы ее просто не сдадите», - предостерегает Николай Лавров, генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге».
Создаем свой собственный пенсионный фонд Купили подходящую квартиру? Самое время приступать к формированию своего личного пенсионного фонда. Как? Сдать в аренду или перепродать, положить вырученные деньги на депозит или просто жить на них. Но обо всем по порядку.
Вариант первый – сдаем квартиру в аренду
Начнем с самого простого и популярного способа – сдать квартиру в аренду. Такой вариант позволит подзаработать к пенсии и в том случае, если в покупку квартиры вы вложили заранее накопленные деньги, и в случае, если не обошлось без ипотеки. Благо, ставки по ипотеке сегодня весьма низкие.
Пример подходящей для аренды квартиры с доступной ипотекой в Подмосковье приводит Виталий Разуваев («Сити-XXI век»): для жилого комплекса «Краски жизни» в Видном, стоимость квартир в котором начинается от 2,9 млн руб., в некоторых банках действует ставка 11,5% годовых. В Москве, добавляет Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость», «однушку», например, в ЖК «Город» (ст. м. Петровско-Разумовская) стоимостью 4,3 млн руб. можно купить в ипотеку под 11,4%.
Предположим, до пенсии остается лет 15. Как раз этого срока должно хватить, чтобы купить квартиру в ипотеку, сдать ее в аренду и погасить кредит в том числе и за счет платежей от квартиросъемщика. Кстати при разумном ежемесячном платеже по кредиту дополнительных вложений может не понадобится или они будут минимальными. К моменту выхода на пенсию ипотека уже будет оплачена, а деньги от аренды станут той самой небольшой надбавкой к основной пенсии.
По наблюдениям наших экспертов, такой способ – самый популярный у частных инвесторов. «Обычно на арендные деньги живут, - делится своими наблюдениями Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость на Пресне»), - так как ставки по вкладам с пополнением в течение срока невысоки. Не имеет смысла заводить накопительные счета, если проценты не покрывают реальную инфляцию». Но если удастся найти надежный банк с достойными условиями, то можно подумать о втором варианте.
Вариант второй – складываем арендные деньги в банк
Если вам удалось обойтись без ипотеки, то ежемесячный доход от аренды можно класть в банк под хорошие проценты. Сразу оговоримся, такой вариант подойдет для более терпеливых наших читателей, кому не нужны деньги здесь и сейчас, кто готов их откладывать ближайшие 15-20 лет.
При таком раскладе покупать квартиру можно как на стадии «котлована», так и в готовом доме. Конечно, квартиры в доме на стадии строительства предлагаются по цене в 1,5-3 раза дешевле, чем в готовом, что позволяет существенно сэкономить. Однако, как отмечает Николай Лавров («Недвижимость в Петербурге»), «нужно понимать, что стройка будет длиться от 2-3 года, соответственно, на этот период деньги «замораживаются», если вы покупали квартиру именно под сдачу в аренду». А это ни много ни мало, а около 20 тыс. руб. в месяц – именно столько, по расчетам наших экспертов, вы сможете заработать в качестве арендодателя. При условии, что свет, воду и прочую «коммуналку» оплачивать будет арендатор.
По подсчет «Метриум групп», если класть на счет в банке каждый месяц по 20 тыс. руб. хотя бы под 9% годовых на протяжении 15 лет, то к пенсии на счете скопится около 7,65 млн руб., из них 3 600 000 руб. – это внесенные доходы от аренды, 4 050 000 руб. – начисленные проценты. Ежемесячный доход от такого депозита составит, соответственно, около 57 тыс. руб. Прибавьте к этой сумме еще 20 тыс. руб., которые вы продолжите получать от аренды, и получите 77 тыс. руб. дохода в месяц. Неплохой заработок для пенсионера при минимальном размере пенсии в столице в 12 тыс. руб.
Вклады эксперты советуют делать в рублях – именно по вкладам в «нашей» валюте банки предлагают наиболее выгодные условия. «Однако, - признается Евгений Сандлер, коммерческий директор Группы компаний INGRAD, - по сравнению с прошлым годом ставки снизились, и сегодня банки, которые обещают ставку 12% и выше, можно пересчитать по пальцам». Но выгодные условия банки, как правило, предлагают «своим» клиентам, например, - «зарплатным».
Вариант третий – а потом продаем и живем на доход от депозита
Понятно, что в возрасте 60+ решать организационные вопросы, связанные с арендой квартиры, искать новых квартиросъемщиков, следить за их порядочностью и порядком вообще будет сложнее. Выход – сдавать квартиру до ухода на пенсию, а после перепродать ее, а вырученные деньги доложить на депозит, увеличив его, и жить только на проценты, не обременяя себя хлопотами арендодателя.
Учитывая, что стоимость любой недвижимости, даже не самой ликвидной, ежегодно растет в среднем на 5%, купленная за 3-3,5 млн руб. «однушка» за 15 лет может прибавить к своей стоимости еще столько же. После выхода на пенсию можно смело продать квартиру уже за 6 млн руб. и положить эти деньги на депозит, на котором хранятся вырученные за 15-летнюю аренду деньги (помните, те самые 7,65 млн руб.). Итого на вашем депозите окажутся более 13 млн руб., а у вас на руках - 102,5 тыс. руб. в месяц, подсчитали в «Метриум Групп».
Похожие расчеты приводит и Яна Сосорева (НДВ-Недвижимость»): «в рамках предложения одного из ведущих банков страны проценты по вкладу составляют 6-9,35%. Как показывают расчеты калькулятора, при наличии 6 млн руб. (проценты остаются на вкладе, выбран вариант с пополнением, но без частичного снятия) сумма к концу срока составит 6,97 млн руб. за 722 дня». Заметьте, это только за два года. Гораздо бОльшая сумма «набежит» на вашем счете за 15 лет.
Вариант четвертый – купить «на котловане» и перепродать. Можно повторить
И, наконец, еще один способ заработать себе достойную пенсию – купить квартиру на совсем ранних стадиях строительства и перепродать ее, когда та «подрастет» в цене. «За период строительства дома стоимость квадратного метра увеличивается (в среднем на 30-35%),», - говорит Яна Сосорева из «НДВ». Деньги, полученные за счет реализации подросшего в цене жилья, эксперт советует вновь направить на покупку квартиры в новостройке и повторить инвестиционный цикл.
По подсчетам Дмитрия Пантелеймонова, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер», сегодня стоимость входного билета на рынок новостроек ближнего Подмосковья начинается в среднем от 2 млн руб. «Например, в нашем проекте ЖК «Лидер Парк», расположенном в Мытищах, студию площадью 25 кв. м можно приобрести всего за 2,5 млн руб., а «однушку» площадью 33 кв.м за 3,6 млн руб.», - отмечает он. Таким образом, вложив на стадии строительства в квартиру минимум 2,5 млн руб. на выходе вы получите, по самым грубым нашим подсчетам, квартиру стоимость 3,25 млн руб. Чем дороже квартиру купить изначально, тем выше доход будет после ее перепродажи.
Разницу в стоимости квартиры кладем на депозит, под проценты. За несколько «предпенсионных» лет сумма увеличится, и вы сможете получать небольшую ежемесячную надбавку к вашей пенсии. «Для того чтобы обеспечить среднемесячный доход от рублевого вклада в размере 50 тыс. руб., необходимо вложить не менее 8 млн руб. по ставке 7% на один год», - подсчитала Мария Литенецкая («Метриум Групп»).
Однако инвестировать в новостройку на самом старте продаж эксперты советуют максимально аккуратно и вдумчиво - уж больно велики риски.
«В сложившихся экономических условиях растет риск стать жертвой долгостроя, поэтому рекомендуем покупателям очень внимательно относиться к выбору застройщика, проверяя его репутацию, историю, портфель проектов», - предупреждает Евгений Сандлер (ГК INGRAD).