Говорить об окупаемости ипотеки арендой можно только в том случае, если первоначальный взнос составляет половину и более от общей стоимости квартиры.
Небольшую, но стабильную нишу на рынке недвижимости занимают так называемые инвестиционные квартиры – когда человек покупает жилье, чтобы вложить в него свободные средства или же заработать, сдавая его в аренду.
С приходом кризиса на рынок многие эксперты утверждали, что подобный вид сделок канет в Лету, но оказались неправы: количество инвестиционных сделок, конечно, сократилось, но совсем покупать квартиры "для заработка" люди не перестали.
Основной вопрос, который может волновать владельца подобного жилья или, скорее, того, кто только задумался о таком варианте: за какой срок окупятся вложенные средства и как определить адекватную арендную ставку?
По оценке аналитиков компании "Метриум Групп", однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента в старых границах Москвы стоит примерно 6,29 миллиона рублей. А средняя ставка на столичные однушки этого же класса, независимо от площади и локации составляет примерно 33 тысячи рублей в месяц. В результате деньги, вложенные в однокомнатную квартиру, можно окупить за 16 лет. А если каждый год повышать плату на 5 процентов, срок окупаемости сократится до 12 лет.
Еще один важный вопрос: если брать квартиру в ипотеку, сможет ли заработок от аренды перекрыть размеры выплат по ипотечному кредиту? Здесь эксперты рынка расходятся во мнении, но большинство считают, что на старой территории столицы заработок от аренды не перекроет выплаты по ипотеке.
В настоящее время, если верить экспертным оценкам, дешевая однушка в пешей доступности от станции метрополитена обойдется примерно 7,92 миллиона рублей. При этом средняя процентная ставка и срок кредитования составляют 12,68 процента годовых и 15 лет. При таких данных ежемесячный платеж по ипотечному кредиту составит 78 800 рублей, а арендная ставка на однокомнатную квартиру зафиксирована на уровне 33 700 рублей. Так что придется в течение 15 лет каждый месяц добавлять еще по 45 100 рублей.
Но даже если сдавать очень хорошую квартиру примерно за 60 тысяч рублей в месяц, все равно не получится покрыть ежемесячный платеж по ипотеке. Как на территории Старой Москвы, так и на присоединенных к столице землях говорить об окупаемости ипотеки арендой можно только в том случае, если первоначальный взнос составляет половину и более от общей стоимости квартиры.
Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин считает, что, несмотря ни на что, арендный бизнес продолжает оставаться привлекательным для инвесторов. Это происходит даже в то время, когда остальные инструменты дают сбои.
"Крупные игроки нередко скупают целый пул квартир в новостройках, а затем привлекают профессиональное агентство недвижимости в качестве управляющей компании для последующей сдачи и обслуживания.
Более того, эту схему взяли на вооружение и государственные структуры: в 2016 году был заключен ряд крупных сделок между Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и девелоперскими компаниями по покупке жилья в строящихся домах. После завершения строительства этих объектов государственное агентство намерено сдавать апартаменты в аренду, тем самым способствуя развитию цивилизованного арендного рынка", — резюмирует эксперт.