По сути, процесс покупки квартиры на вторичном рынке можно разделить на два этапа: на первом нужно проверить собственников и сам объект, в рамках второго – собрать полный пакет документов и правильно все оформить. Собственно, документы фигурируют и там и там, поэтому им – особое внимание.
«Вторичка» – сфера профессионалов
Специалисты по недвижимости неизменно заявляют, что самостоятельная покупка «вторички» – не лучшая идея. «Каждая квартира индивидуальна. Каждая имеет свою историю, – комментирует Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга. – Например, необходимо понимать, какие документы нужны для сделки, а какие для проверки квартиры. Для сделки достаточно паспорта продавца. Все остальное может запросить нотариус. Другое дело – проверка квартиры. Ее истории, собственников и проживающих. Самостоятельно это сделать практически нереально, поскольку нужно анализировать и оценивать большое количество факторов, учитывать все возможные риски. А такое под силу только опытным и грамотным специалистам».
Ирина Романова, старший менеджер департамента продаж жилого фонда агентства «Петербургская Недвижимость», соглашается с коллегой и констатирует тот факт, что какого-либо стандартного набора документов быть не может: «Для того чтобы обезопасить процесс приобретения “вторички”, покупателю стоит воспользоваться услугами экспертов. Процедура купли-продажи объекта недвижимости сегодня обуславливается множеством факторов, и опытный агент поможет избежать неприятных ситуаций и успешно завершить сделку.
Во-первых, правоустанавливающие документы на квартиру могут быть различными – какими именно, зависит от способов приобретения или получения того или иного объекта продавцом в собственность. Во-вторых, в случае покупки “вторички” с привлечением ипотечного кредитования каждый банк предоставляет покупателю свой список необходимых документов».
Обязательно и очень желательно
При отсутствии возможности или желания заручиться поддержкой профессионалов следует запомнить следующие моменты.
Первые в числе обязательных документов при покупке «вторички» – правоустанавливающие. К ним относятся договоры (купли-продажи, долевого участия, дарения, ренты, мены, приватизации); свидетельство о праве на наследство; вступившее в законную силу решение суда; акты органов государственной власти или местного самоуправления о передаче недвижимого имущества в собственность физических или юридических лиц и т. д.
Помимо правоустанавливающего документа, покупатель должен запросить у продавца «вторички» выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН), удостоверяющую регистрацию права собственности последнего (до 15 июля 2016 года функцию этого документа выполняло свидетельство о регистрации права собственности).
Третьими по степени важности считаются все остальные документы по объекту, которые могут пролить свет на вещи, сулящие покупателю проблемы в будущем. Это выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах, справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, технический паспорт, поэтажный план, экспликация и т. д.
И наконец, совсем не лишним будет потребовать у продавца (или продавцов, если их несколько) расписку, подтверждающую получение им всей суммы.