Вход в офис на первом этаже одного из жилых зданий Екатеринбурга посреди бела дня заложили пеноблоками и замазали штукатуркой - так приставы исполнили решение Орджоникидзевского районного суда, который посчитал, что переделка окна в дверной проем уменьшает площадь общего имущества дома, а на это должны дать согласие все собственники.
Перед тем как замуровать вход, арендаторов вывели на улицу, но их оборудование осталось внутри. Как им теперь пользоваться, непонятно, разводит руками учредитель компании Артур Сафаров. Бывшая квартира в доме по улице Победы расположена рядом с дверью в подъезд - возможно, именно этим она и не угодила одному из жильцов седьмого этажа, который пожаловался в прокуратуру. Почему состояние фасада никого не волновало предыдущие 10 лет, а именно тогда Сафаров перевел квартиру в статус нежилого помещения, непонятно.
Уперлись в забор
Эта история далеко не единственная, похожих дел в Екатеринбурге уже с десяток. К примеру, Татьяна Процык хотела открыть небольшой цветочный магазин на первом этаже панельной девятиэтажки на улице Старых Большевиков. Заказала проект, вложила приличные деньги в ремонт, но, когда все уже практически было готово, 37 жильцов вдруг подали на нее иск, заявив, что потеряли часть общего земельного участка и фасада. Мэрия, по их мнению, тоже нарушила закон, поскольку не проверила, согласны ли все собственники квартир на перевод жилого помещения в нежилое. В праведный гнев людей можно было бы поверить, если бы цветочная лавка Татьяны не соседствовала с другим коммерческим помещением, да и оно далеко не первое в здании. К тому же на общем собрании дома в 2016 году 62 процента его участников одобрили превращение квартиры в непродовольственный магазинчик.
Тем не менее Ленинский районный суд Екатеринбурга обязал Процык восстановить на месте тамбура стену, демонтировать восемь ступенек и пешеходную дорожку из плит. Апелляция оставила решение в силе, в подаче кассационной жалобы предпринимательнице отказано. Она рук не опускает и собирается дойти до Верховного суда, чтобы восстановить справедливость. По словам супруга Татьяны, районный суд почему-то проигнорировал некоторые доводы ответчиков, хотя они опирались на результаты двух экспертиз. На самом деле причина конфликта не в том, что кому-то из жильцов не нравится торговля цветами. Просто семье бизнесменов "соседи" предложили оплатить забор вокруг двора - около 400 тысяч рублей. Процыки в принципе были готовы помочь - добавить часть денег к тому, что соберут сами жители, но требование взять все на себя их возмутило. В ответ им посулили "веселую жизнь".
Мы передумали - все разломайте
- Я сам кучу помещений перевел в нежилые, это всегда сложно: обязательно находятся люди, которые требуют им заплатить, сделать ремонт, установить дополнительную звукоизоляцию и т.п. И это все еще на этапе становления бизнеса, когда ты только вкладываешь - платить не с чего. Но я первый раз вижу, чтобы суд отменил постановление главы города о переводе. Очень опасная тенденция при достаточно высоком уровне развития стрит-ретейла в Екатеринбурге: сегодня соседи согласились, завтра передумали - разломайте и верните все, как было, - рассуждает Илья Тыщенко, руководитель свердловского отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России".
Главный предмет спора: что именно сделали в квартирах, перепланировку или реконструкцию? Для первой не требуется спрашивать разрешения у всех соседей: по сути, помещение просто трансформируется, сносятся межкомнатные перегородки, появляются новые дверные проемы (ст. 25 ЖК РФ, письмо Минстроя РФ от 27.01.17). С реконструкцией все гораздо сложнее, ведь меняются параметры объекта (высота, этажность, площадь), что-то надстраивается, перестраивается, присоединяется общее имущество (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Без согласия всех собственников это невозможно.
С точки зрения бизнесменов, убрав часть стены между лоджией и комнатой или увеличив и усилив оконный проем, они никак не повредили несущие конструкции здания и не уменьшили площадь фасада. Этим имуществом и раньше никто не мог пользоваться, только хозяин квартиры. Пешеходные дорожки действительно находятся на придомовой территории, но они доступны всем, территория постоянно убирается.
Замуровали
По мнению участников рынка стрит-ретейла, беда в том, что в перспективе в такой ситуации могут оказаться многие магазины и офисы: все они нуждаются в витринах и входных группах. В начале нулевых, когда в Екатеринбурге не хватало торговых и деловых центров, купить квартиру на первом этаже и переделать ее в коммерческую недвижимость считалось самым распространенным вариантом начать свое дело. В год из одной категории в другую переводилось по 300 объектов. Чаще всего жилье превращалось в магазины (56 процентов) и офисы (20). Далее по популярности шли предприятия бытового обслуживания, аптеки, парикмахерские, медицинские и косметические центры, закусочные.
Конечно, не все рады такому соседству: посетители, автомобили, шум, посторонние запахи… Но где грань между естественным желанием иметь тихий комфортный двор и злоупотреблением своим правом? Одно дело, когда коммерсантов выселяют из подъезда по соображениям безопасности и удобства, совсем другое - скрытое вымогательство. В Екатеринбурге есть многоэтажки на 10 подъездов: в таком доме получить 100-процентное одобрение всех соседей на реконструкцию просто нереально.
Страдают от этого бизнесмены не только в Екатеринбурге. Житель Нижнего Тагила Николай собирался открыть юридическую контору на первом этаже трехэтажки, но отказался от этой идеи.
- Ты словно в заложниках у нескольких человек, они постоянно выдвигают дополнительные требования, в результате страдает экономика фирмы. Изменения в Жилищный кодекс вносили, чтобы защитить простых граждан, а обернулось это в итоге против предпринимателей. Поэтому и количество переводов жилфонда в нежилой уменьшилось, - говорит он.
Николай считает, что для разных коммерческих объектов должны отличаться и критерии согласования. Если, допустим, в доме хотят открыть алкогольный магазин, требования можно ужесточить, ведь проходимость двора явно увеличится, что повлияет на качество жизни. А вот для офисов, которые посещают 20 человек в неделю, выкатывать "расширенный райдер" бессмысленно. Пожелания по благоустройству или ремонту детской площадки предприниматели готовы выслушать, но в пределах разумного.
Комментарий
Евгений Артюх, юрист, экс-депутат Свердловского заксобрания:
- Суды начали использовать как подсказку обзоры судебной практики Верховного суда и квалифицировать организацию отдельного входа и крыльца как реконструкцию, затрагивающую общее имущество. Хотя это вопрос спорный. И все положения о переводе жилых помещений в нежилые в Екатеринбурге и других городах составлены с расчетом на перепланировку. Для нее достаточно 51 процента голосов жителей - простого большинства. В деле Сафарова суд не принял во внимание заключение экспертизы и позицию Минстроя РФ. Более того, посчитал, что крыльцо уменьшает площадь общего земельного участка. Но уменьшение участка означает изменение его границ, здесь ничего подобного не было. Добавлю: в жилищном законодательстве нет понятия "стена", есть "ограждающая конструкция", она может быть кирпичной, бетонной, деревянной и т.д. Также в качестве ограждающей конструкции можно рассматривать окно. Было окно - стали межоконные перемычки и стеклянные конструкции. В этом смысле права граждан не нарушены.
Такая судебная практика ставит под угрозу работу бизнеса практически во всех помещениях, переведенных из жилых в нежилые, если начнут пересматривать решения задним числом по заявлению любого собственника в доме. Проблема требует дополнительного изучения и выработки предложений от бизнес-сообщества о том, как, с одной стороны, не нарушить права жильцов, с другой - не ущемить коллег, особенно тех, кто давно осуществил перевод и работает.
Между тем
В скором времени открыть в жилом доме магазин или аптеку можно будет только с письменного согласия соседей "через стенку" (то есть квартир, примыкающих сбоку и сверху) - соответствующие поправки в ЖК РФ, предложенные Минстроем РФ, приняты в первом чтении Госдумой 12 декабря 2018 года. За перевод помещения в нежилое должно проголосовать общее собрание, в котором участвует более половины собственников дома. Ответственность за перепланировки тоже предполагается ужесточить: законопроект, отправленный в Госдуму, подразумевает, что в случае жалобы соседей жилинспектор с судебными приставами могут зайти в помещение и проверить легитимность ремонта.