Если вы решили покупать «готовую новостройку» или квартиру в доме, находящемся на высокой стадии строительства, то должны отдавать себе отчет в том, что поселиться в квартире быстро не получится. Этому приятному событию предшествуют не только «последние мазки» строителей, но и несколько бюрократических этапов. Без них застройщик просто не имеет права пускать жильцов в квартиры. И до того счастливого момента, как у людей в руках окажутся ключи, может пройти целый год.
«Готовность» - понятие растяжимое
«Понятие «готовая» новостройка можно трактовать по-разному. Так, например, в рекламных целях готовыми могут называть дома, которые находятся на завершающем этапе строительства и еще не введены в эксплуатацию», - предупреждает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». С юридической точки зрения готовым считается объект с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию.
Фактически построенный жилой дом может быть на одной из трех возможных стадий своей реализации, - развивает тему Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». - Первая – дом построен, но еще не введен в эксплуатацию. Вторая – дом полностью готов и сдан госкомиссии. Особенность этого этапа в том, что квартиры уже нельзя продавать по договорам долевого участия (ДДУ), и еще нельзя – по договору купли-продажи. Наконец, третья стадия – оформляется собственность, хозяевам квартир выдают ключи. Можно заселяться, можно начинать делать ремонт. На этой стадии с покупателями заключаются только договоры купли-продажи.
Вторая стадия по времени самая короткая, в среднем она занимает два месяца. А в целом цикл реализации жилого комплекса, как утверждают наши эксперты, может затянуться до года. Но как вы понимаете, могут быть и отклонения – в ту или другую сторону: все зависит от расторопности застройщика и от готовности разных инстанций принять его работу.
Завершающий цикл поэтапно
Финальная фаза строительной эпопеи состоит из множества обязательных процедур. «Процесс ввода дома в эксплуатацию регламентируется статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ-190) и положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенное постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.), в которых описаны все этапы проверок выполненных строительных работ, начиная от получения застройщиком разрешения на строительство и заканчивая последними отделочно-строительными работами», - замечает Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI.
Желающие могут изучить статьи закона, а «Портал по недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью экспертов постарается рассказать о том же самом «человеческим» языком.
Итак, прежде всего, дом должен быть достроен. То есть, «на объекте должны быть закончены все основные строительные работы: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы» - объясняет Юрий Барсуков, руководитель управления реализации ОАО «Мосреалстрой».
Необходимо, чтобы факт завершения строительства дома был подтвержден официально и документально. Для этого производятся обмеры БТИ, выдается технический паспорт. Дом также получает справки о подключении к инженерным коммуникациям, как уточняет Ольга Нарт директор по продажам и маркетингу девелоперской компании УК «Развитие», сначала надо получить заключение о соответствии на инженерные сети, затем - разрешение на ввод сетей в эксплуатацию.
Следующий этап – получение ЗОС и разрешения на ввод в эксплуатацию. Как рассказывает Юрий Барсуков, органы региональный власти назначают проверку комиссии. В комиссию входят представители организаций, которые выдают технические условия, а также осуществляют надзор - от МЧС до санэпиднадзора. Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими нормативами. Если нарушений и недостатков нет, то выдается «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» - тот самый ЗОС. Как правило, после получения ЗОС, выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
«Первый документ подтверждает, что строительство дома выполнено в полном объеме и в соответствии с технической документацией, а второй удостоверяет, что объект прошел государственную проверку и все работы были проведены согласно нормативам», - замечает Игорь Сибренков, Коммерческий директор ГК «Основа». «С даты ввода новостройка считается готовой» - резюмирует Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate.
Постановка на кадастровый учет и другие хлопоты. Только после постановки дома на государственный кадастровый учет собственники могут регистрировать права на готовые квартиры и распоряжаться своим имуществом, - комментирует далее Юрий Барсуков («Мосреалстрой»).
Кроме постановки на кадастровый учет, застройщику нужно произвести еще несколько «манипуляций»: закончить работы по благоустройству территории, позаботиться о присвоении объекту почтового адреса, передать дом управляющей организации, которая займется «коммуналкой» и содержанием. Застройщик вместе с управляющей организацией заключает с договоры поставщиками электричества, воды и газа. Обязательно проводятся пуско-наладочные работы лифтов и инженерных систем.
Участников долевого строительства застройщик обязан проинформировать (с помощью заказных писем, обзвона, размещения информации на своем сайте, в социальных сетях) о том, что дом введен в эксплуатацию, пора приехать на осмотр квартиры. После осмотра оформляется акт приема-передачи, новоселы получают свою недвижимость вместе с долгожданной связочкой ключей. Собственникам должны выдать ключи не позднее чем через полгода после введения дома в эксплуатацию, - отмечает Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер».
Оформление права собственности покупателями - самый, пожалуй, приятный этап нашего «эпического» цикла. О том, какие документы потребуются хозяину квартиры для регистрации права на свою недвижимость, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова:
- заявление участника долевого строительства о государственной регистрации права собственности;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины за госрегистрацию права собственности на квартиру. Это стоит 2000 рублей;
- договор участия в долевом строительстве со всеми документами, указанными в нем в качестве приложения, зарегистрированный в ЕГРП;
- передаточный акт;
- разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
При использовании ипотеки есть некоторые нюансы, - поясняют в Группе «Самолет». Дополнительно нужно оформить и направить в банк оценочный альбом, на основании которого банк оформляет закладную. Далее закладная вместе с актом приема-передачи, нотариальными документами (согласие, доверенность, свидетельство о браке, госпошлина) направляется на оформление права собственности.
А если один из собственников – несовершеннолетний, то как дополняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Резюме www.metrinfo.ru
Как видим, заключительный этап строительства дома весьма насыщен и занимает довольно много времени. Но покупатель может сократить себе период ожидания – если приобретет жилье после введения объекта в эксплуатацию.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.