Экономика растёт, и вместе с ней растут аппетиты покупателей. Цены на недвижимость бьют европейские рекорды. Особый ажиотаж – в столице. Дома и квартиры можно купить за новую валюту. Prian.ru рассказывает о текущей ситуации на рынке недвижимости Чехии.
Материал подготовлен при поддержке агентства VESSAN Reality – девелопмент, инвестиции, продажа, аренда, управление недвижимостью.
Офис в Праге: +7(495) 120 06 83, бесплатный звонок из России: 8 800 5555 157, Skype: VESSAN Reality, e-mail: info@vessan.cz
Цифры и тенденции
Может ли бурный экономический рост вызывать беспокойство? Оказывается, может. Ситуация в экономике Чехии радует жителей, но слегка нервирует власти. Цифры впечатляют: рост ВВП страны в 2017 году подбирается к рекордным 5%. Госдолг снизился до уровня 2011 года.
Инфляция составляет комфортные 2.5-2.9%. Чешская крона с апреля по октябрь выросла к евро примерно на 4%.
Лучше стали жить граждане страны. Снизилась безработица и растут зарплаты, средняя составляет около 1350$, что на 6.8% больше, чем в 2016 году.
В результате почти 70% чехов довольны своим доходом, а 93% называют его «достаточным».
Чешское благополучие оценили иностранцы. Банк HSBC в рейтинге «популярных у работающих иностранцев стран» поставил Чехию на 4(!) место – выше всех в Европе. Приезжающим из-за границы особенно нравится уровень образования: по этому показателю страна вообще опередила всех.
Но зоркие специалисты предупреждают о возможном перегреве. Причина тому – циклическое развитие экономики: такого роста в ближайшие годы не будет. Нам бы эти проблемы…
По статистике Prian.ru, интерес к Чехии растет. В 2017 году страна заняла шестую строчку рейтинга самых популярных направлений для покупки недвижимости за рубежом. В 2016-м она была восьмой.
Недвижимость
Всё, что происходило на рынке недвижимости Чехии, есть отражение общеэкономического оптимизма, пришедшего на смену спаду. С 2009 до 2014 года цены на квартиры снижались и значительно: 13,3% - 4,68% - 7,18% - 7,97% - 2,8% (данные Чешского статистического управления). Правда, в Праге – главном центре притяжения для иностранных покупателей падение было более скромным (до 20% на относительный «неликвид»). Зато в последние 4 года продолжается рост – и активный.
Главный показатель 2017 – двузначные цифры роста цен. Во втором квартале чешская недвижимость подорожала (в годовом выражении) на рекордные 13%, при среднем показателе по Евросоюзу в 3.5%! Цены на «вторичку» находятся на историческом максимуме. Среди причин такого роста вливание чешским правительством денег в экономику. То есть чехам есть на что покупать. Но нечего…
Дефицит предложений – ещё одна характерная особенность нынешней экономической ситуации. Например, в Праге в декабре 2017 года на продажу было выставлено на первичном и вторичном рынке жилья 2 900 квартир, в то время как спрос составил около 6 000.
Чешская столица вообще лидер – здесь рост цен в 2017 году в ликвидных районах превышал 20%, а цены выше средних по стране на все 30%!
Две трети всех сделок с недвижимостью в стране проходят в Праге, здесь возводится треть всех новостроек.
Кстати местные власти разрешают застройку не только окраин, но и центра; новый план строительства жилой недвижимости предполагает возведение жилья на месте неиспользуемых предприятий и железнодорожных станций.
Цены в Чехии по-прежнему очень отличаются в зависимости от региона. Самые дорогие квадратные метры (после столичных) в Брно, районе вокруг столицы и в Градец-Кралове. Самые дешевые (в 5.5 раз ниже пражских) в промышленном Устье-над-Лабе у границы с Германией.
Чтобы охладить спрос, чешский Центробанк в 2017 трижды повышал процентную ставку, вслед за которой росла и ставка ипотечная, которая составляет на конец года 2.15%. В 2018 тенденцию обещают продолжить.
В общем, рынок Чехии в 2017 шёл впереди планеты всей. И не только в вопросах цены. Страна разрешила покупать недвижимость за криптовалюту, и уже в декабре были зарегистрированы первые сделки, в том числе и с участием россиян.
Сергей Веселин
руководитель VESSAN Reality
Да, мы чувствуем рост во всём. Особенно на рынке первичного жилья, который, как всегда, является «мотором» рынка недвижимости и влияет на цены в целом.
Например, сейчас при выходе новостройки на рынок 30-40% квартир продаются в течение считанных недель. Уже через месяц после начала продаж девелоперы начинают поднимать цены. Строительство продолжается 1,5-2 года и всё это время стоимость для новых покупателей растёт. Спрос высок и стабилен, в связи с чем ряд застройщиков даже не предлагают квартиры на этапе начала строительства, а реализуют их после ввода в эксплуатацию, получая максимальную прибыль.
Цели покупателей
Вскочить в мчащийся на всех парах поезд – очевидный соблазн. Приобретение недвижимости с инвестиционными целями стало, видимо, основной целью покупателей недвижимости в Чехии. Интересные финансовые условия предлагаются при покупке дома на стадии котлована. Вообще строительство в Чехии на подъеме: в 2017 году число новостроек увеличилось на 50%.
Новые дома и дорожают быстрее всего, и здесь Прага тоже на особом счету. По данным Deloitte, средняя цена на новостройки в столице в этом году достигла $4 240 за квадратный метр в сравнении с $3 500 годом ранее. Спрос на новые объекты обеспечил интерес к земельным участкам – они подорожали за год на 15%.
Нехватку жилья эксперты иллюстрируют и высоким спросом на аренду – как посуточную, так и долгосрочную. Чехия остаётся привлекательной страной и для туристов (рост в 44% за год из Китая, в 40% из России), и для специалистов. Ещё в 2016 году число иностранцев, работающих в Чехии, стало максимальным, в 2017 количество прошений о трудоустройстве и проживании в стране достигло 10 000, и всё равно - каждая третья компания Чехии страдает от нехватки персонала.
Одновременно покупка жилья для собственного отдыха перестала быть главным стимулом покупателей.
Знаменитые оздоровительные курорты по-прежнему привлекают внимание, но ажиотажа нет. Характерно, что в 2017 году цены на недвижимость не выросли только в одном районе страны – карлововарском.
Ну а получение ВНЖ или гражданства никогда и не было главной целью покупателей жилья: в Чехии ведь нет программы «золотых виз». В 2017 году приняли закон о предоставлении ВНЖ инвесторам, вложившим $3 млн в бизнес и создавшим минимум 20 рабочих мест, но эти условия россиянам или украинцам малоинтересны.
Сергей Веселин
руководитель VESSAN Reality
Инвестиционные цели сегодня преобладают у покупателей недвижимости, причем способы получения дохода есть разные. Сужу об этом, в том числе, и по опыту нашей компании: например, клиенты, инвестировавшие в недвижимость Праги, получали и получают не менее 10% годовых в валюте. Примерно 4-5% приходит от арендных платежей, одновременно минимум на 5-6% растет стоимости ликвидной недвижимости в столице.
Ипотеку нерезидент Чехии может получить под хороший процент – от 2.5% годовых. Но по-прежнему покупатели видят выгоду в возможности приобретения квартир от застройщика с беспроцентной рассрочкой. Тут возможны два варианта: первый, когда 15-25% стоимости оплачивается при подписании предварительного договора купли-продажи, а остаток стоимости после ввода в эксплуатацию; второй, когда оплата происходит в соответствии с графиком реализации проекта. Например, 15-25% при подписании предварительного договора, до 60% после возведения каркаса, до 85% после выполнения отделочных работ и остаток - после ввода дома в эксплуатацию.
Но это лишь один способ получения дохода. Перспективна и покупка доли в действующем арендном бизнесе: доходность от подобных инвестиций составляет от 10 до 15% годовых на вложенный капитал.
Наконец, выделю инвестиции в коммерческую недвижимость – объекты, арендаторами которых являются международные торговые сети - Billa, Tesco, Lidl, Iceland, KIK, Penny, Teta.
Прага – самый популярный регион
Именно здесь сегодня сосредоточен основной интерес покупателей. Приведу интересный факт: за последние десять лет число граждан Чехии, приезжающих в Прагу из других регионов, увеличилось вдвое. К 2050 году число жителей в столице вырастет с нынешних 1,2 миллиона до 1,6 миллиона. Количество недостающих квартир в Праге выросло за последние три года втрое, достигнув 22 000...
Сергей Веселин
руководитель VESSAN Reality
До 2020 года мы прогнозируем дальнейший рост цен, который, возможно, не будет настолько стремительным, но с учетом всех показателей экономики Чехии, мы не ожидаем изменения ситуации на рынке недвижимости. Рынок недвижимости Праги по-прежнему будет пользоваться спросом у местных жителей и иностранных инвесторов, которые рассматривают стабильные и перспективные рынки в Европе.