Когда в качестве первоначального взноса банки берут материнский капитал, субсидию или военный сертификат – это дело привычное. А бывает ли ипотека с нулевым первым взносом, как до 2008 года? И если бывает – на кого она рассчитана?
Ипотеку без первоначального взноса выдают две категории кредитных учреждений: «карманные» банки застройщиков и обычные независимые банки. Сразу обратим внимание на тот факт, что в их числе нет лидеров ипотечного рынка – ни Сбербанка, ни ВТБ 24, ни Газпромбанка. На этом пункте мы остановимся чуть ниже.
ИПОТЕКА ДЛЯ ЗАЕМЩИКОВ СО СТАЖЕМ
А начнем обзор с банка «Санкт-Петербург», который единственный в Северной столице кредитует без первоначального взноса и первичку, и вторичку.
Железное условие – у заемщика уже должна быть погашенная ипотека на сумму не менее полумиллиона рублей. Таким образом, этот человек, скорее всего, уже собственник недвижимости, хотя мог и продать ее. Залогом выступает только приобретаемая квартира, никаких иных залогов нет. Главное – положительная кредитная история именно по ипотеке.
Директор по продажам «Первого ипотечного агентства» Сергей Топорников уверен: «Такое требование нельзя считать стопроцентной страховкой для стороны банка. Представим себе: человек брал кредит, условно говоря, на миллион и через полгода или год рефинансировал его в другом банке. В его кредитной истории появляется погашенная ипотека на сумму свыше полумиллиона рублей, хотя он кредит обеспечивал совсем недолго».
Как отмечает пресс-служба банка «Санкт-Петербург», программа рассчитана на опытных ипотечных заемщиков, имеющих хорошую кредитную историю. При этом клиенту интересна недвижимость здесь и сейчас, а накоплений в нужном количестве у него нет. При стоимости недвижимости до 6 млн руб. и достаточной платежеспособности можно рассчитывать на кредит. За первые три месяца программы подано 94 заявки, выдано 33 кредита. Расширение программы на вторичный рынок «более чем логично, ведь там риски для банка меньше».
СТРОЙКА – ДЕЛО ТОНКОЕ
Дальше – о банках, которые кредитуют приобретение жилья только на первичке.
Особенности кредитования в СМП Банке – срок не более десяти лет и подтверждение доходов исключительно справкой 2-НДФЛ, никаких свободных форм. Только вторым пунктом отсекается около 70% потенциальных заемщиков. Относительно небольшой срок кредитования тоже не увеличивает их число. Понятно, что если человек не смог накопить на первоначальный взнос, значит, у него не очень высокие доходы. А при таком сроке, да еще без первоначального взноса, размер ежемесячного платежа может оказаться неподъемным.
На практике, по словам ипотечных брокеров, едва ли не все клиенты, даже вроде бы идеально соответствующие условиям, в СМП Банке по этой программе получают отказ.
Впрочем, заместитель руководителя пресс-службы Группы СМП Банка Нина Зайцева данную точку зрения не разделяет. «Информация о том, что получить одобрение по ипотеке без первого взноса невозможно, не соответствует действительности, – говорит она. – Отказы по этой программе есть, но их количество не выходит за рамки обычных значений. Если потенциальный клиент по каким-то причинам не проходит в качестве заемщика по программе с нулевым первоначальным взносом, то мы стараемся подобрать для него другой вариант из ипотечной линейки банка».
ИПОТЕЧНУЮ СТАВКУ ВЫБИРАЕТ ЗАСТРОЙЩИК
Программы Промсвязьбанка и банка «Возрождение» идентичны. Так как речь идет об одной программе, которая реализуется под двумя брендами. Нет жестких ограничений по срокам, по форме подтверждения доходов.
Но есть весьма любопытные дополнительные условия. Перед тем как выдать ипотеку с нулевым первым взносом, банк требует заключить трехстороннее соглашение: клиент – застройщик – банк. В этом соглашении прописывается следующее: в случае если заемщик перестанет платить по кредиту, застройщик обязуется расторгнуть с ним договор долевого участия в строительстве и вернуть кредитные средства на счет банка в полном объеме.
«По сути дела, – комментирует Сергей Топорников, – мы в данном случае имеем дело с некоей формой поручительства со стороны застройщика. Банк всячески открещивается от этого термина. Да и не все застройщики готовы работать по такой схеме. Практики расторжения пока нет, программа работает недавно, но есть основания полагать, что дольщик сможет, апеллируя к 214-ФЗ, оспорить одностороннее расторжение ДДУ в суде».
Сургутнефтегазбанк был в прошлом году одним из первых, кто совместно с застройщиками запустил программу кредитования без первоначального взноса. В целом девелоперы программой довольны, хотя без оговорки не обходится и здесь. Дело в том, что базовая процентная ставкадовольно высока – 13,95% на стадии строительства и на один процентный пункт ниже после оформления права собственности. Чем же привлекают заемщиков? Да очень просто: банк предлагает застройщикам субсидировать часть процентной ставки. Соответственно, у разных застройщиков условия разнятся. При этом помимо снижения базовой ставки до конца срока кредитования используются и варианты ее снижения, например, на первые два года после заключения ДДУ.
А вот у Донхлеббанка и банка «РостФинанс» программы в некотором смысле эксклюзивны – каждое из этих кредитных учреждений работает только с одним застройщиком. Собственно говоря, с тем, с которым оно аффилировано. У «РостФинанса» название самой программы красноречиво: «Доступное жилье – “Дальпитерстрой”». У Донхлеббанка партнер – ГК Normann. В обоих случаях предложения распространяются на все строящиеся (на любой стадии) объекты указанных компаний. Это, безусловно, сужает выбор, но может привлечь низкой ставкой.
С ВЫСОТЫ ПОЛОЖЕНИЯ
Тема с ипотекой без первоначального взноса модная, и время от времени ее вынуждены комментировать и представители лидеров российского рынка ипотеки. Они, скажем так, дружно не рассматривают возможность появления таких программ у себя.
«По нашей оценке, это довольно рискованный бизнес», – заявляет директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка Вячеслав Лебедев.
Начальник Центра ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова дает более развернутый комментарий: «Продукт без первоначального взноса имелся в ипотечной линейке нашего банка до 2008 года. Но программа запускалась на рынке с растущими ценами на недвижимость. И этот рост цены квартиры, по сути, в первоначальный взнос и превращался. Если же клиент терял возможность гасить кредит, он просто продавал квартиру, и денег на компенсацию банку издержек вполне хватало».
НИКОГДА НЕ ГОВОРИ «НИКОГДА»
Все помнят, с чего начался мировой финансовый кризис, – с американской ипотеки subprime, то есть кредитования заемщиков с низким кредитным рейтингом. Опасения ведущих ипотечных банков растут именно оттуда. Но можно ли вышеперечисленные «нулевые» программы отнести к категории subprime, если они или предполагают хорошую кредитную историю (причем именно в ипотеке), или же банки, по большому счету, делят риски невозврата с застройщиками? Вряд ли.
Кое-какие выводы все-таки сделаны, уроки из кризиса извлечены. И от subprime-ипотеки осталась разве что повышенная процентная ставка (см. таблицу).
Да, говорят, что 30% россиян не могут накопить на первоначальный взнос, но их никто и не рассматривает в качестве ипотечных заемщиков.
Так на кого же рассчитана ипотека без первоначального взноса образца 2017 года? В первую очередь на тех, кто планирует улучшить свои жилищные условия, например, переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную. Достаток у таких людей вполне средний, и ипотека для них все-таки обременительна. Их не устраивает двойное кредитование с залогом имеющегося жилья, они просто не смогут обслуживать два кредита. Но и копить два-три года на первый взнос им тоже по каким-то причинам не с руки (обстоятельства бывают разные). Для них оптимален такой вариант: приобрести строящуюся квартиру в ипотеку, дождаться ввода дома в эксплуатацию, переехать, после этого продать свое старое жилье и частично погасить кредит. И, наверное, все-таки неплохо, что такое предложение на рынке есть.