В Москве не первый год действует программа по расселению коммунальных квартир. Власти планируют полностью покончить с коммуналками к 2020 году. Но получится ли это у них?
Несмотря на то, что на расселение есть еще четыре года, многие эксперты уже сейчас считают, что ликвидировать коммунальные квартиры в Москве попросту невозможно. Мы постарались разобраться, как появляются коммунальные квартиры, как в них живется и почему они всегда будут частью российского жилья.
«Кто на ком стоял?» Коммунальные квартиры - явление уникальное, возникшее в Советском союзе. Помните знаменитую сцену из «Собачьего сердца», когда Швондер и команда пришли к профессору Преображенскому с требованием отказаться от столовой? Вот именно так появлялись коммунальные квартиры - в результате «уплотнения», то есть изъятия жилплощади у зажиточных граждан (буржуев) и подселения к ним других жильцов.
В других странах тоже есть что-то вроде коммунальных квартир, но они больше похоже на совместный съем жилья и их главное отличие состоит в том, что для проживания необходимо взаимное согласие на подселение, чего нельзя сказать про наши коммуналки, где соседей не выбирают.
Но Советской власти давно нет, а коммунальные квартиры продолжают появляться. В Москве таких квартир около 2% от всего объема жилья, то есть каждая 50-я квартира столицы - коммунальная.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказала, как появляются коммуналки в современных условиях, когда государство уже не отбирает квартиры у «буржуев». «Чаще всего новые коммунальные квартиры возникают в результате раздела площади при разводе или споре о наследстве. Подобные ситуации теоретически могут возникать в любом сегменте недвижимости без строгой закономерности. Это не обязательно всегда происходит в старых советских домах. И хотя большая часть коммунального жилья - действительно, результат жилищной политики советской власти, новые коммунальные квартиры могут появляться без привязки к определенному классу недвижимости», - поделилась она.
Социальное положение собственников тоже не играет большой роли, ведь люди могут делить имущество после развода и спорить по поводу наследства вне зависимости от уровня своего достатка. Тем не менее, в новостройках такое явление наблюдается реже всего, поскольку новое жилье банально не успевает стать причиной для раздробления права собственности на площадь. В основном, в коммунальных квартирах живут заселившиеся в них еще в прошлом столетии пожилые люди и малообеспеченные граждане, которые не могут себе позволить купить или арендовать полноценную недвижимость.
Константин Барсуков, генеральный директор «Релайт-Недвижимость», условно разделяет коммунальные квартиры на две группы, где первая - те квартиры, где владельцы жилых помещений имеют право собственности именно на отдельные комнаты, а во второй группе право собственности распространяется на долю жилого помещения. «Только давайте сразу отметим, что не все квартиры, находящиеся в долевой собственности - коммуналки. Коммуналкой в народе называются квартиры, в которых проживают разные семьи. Если квартира принадлежит по праву долевой собственности членам одной семьи, то это не коммунальная квартира», - отмечает эксперт.
Такое различие в типах собственности имеет принципиальное значение для владельца. Право собственности на отдельную комнату очень четко определяет порядок пользования жилым помещением. Из этого права прямо вытекает, что данный гражданин имеет право проживать в конкретной комнате коммунальной квартиры.
Когда же речь идет о праве собственности на долю квартиры, то порядок пользования жилым помещением должен устанавливаться соглашением сторон (сособственников всех долей) либо в судебном порядке.
И что самое важное, в первом случае при продаже комнаты право пользования ей в полном объеме переходит к новому собственнику. Во втором случае при продаже доли все совсем не так.
Больше всего коммуналок сосредоточены в ЦАО, и не только потому, что буржуазная интеллигенция, чьи квартиры в основном и подвергались уплотнению, преимущественно жили в центре, но и потому, что современные жители здешних коммуналок предпочитают игнорировать программу по расселению, зная, что новые квартиры они получат уже на периферии.
«Ни к чему нам дом отдельный, вместе жить нам веселей» Несмотря на статус площади, коммунальные квартиры пользуются хорошим спросом на рынке жилья, даже несмотря на завышенные цены, особенно в Центральном административном округе.
По оценкам экспертов, около 20% всех выставленных на продажу комнат находятся в ЦАО. Их средняя цена составляет 4,4 млн рублей, что на 52% выше среднерыночного показателя.
Петр Рощин, старший консультант отдела жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл», считает, что коммунальную квартиру трудно назвать предметом вожделения. «Несмотря на это они пользуются спросом. Для одних покупка коммунальной недвижимости - это вынужденная мера, для других - выгодная инвестиция. Основная причина, по которой комнаты по-прежнему пользуются спросом на рынке недвижимости Москвы, понятна: они стоят значительно меньше квартир. Стоимость комнаты в Москве на данный момент составляет в среднем 2,9 млн рублей. В центре приобрести комнату можно за 5 млн-6 млн рублей, а на окраинах за 2,5 млн-3,5 млн», - поделился данными специалист.
Стоит отметить, что покупка комнаты имеет определенные нюансы. Немаловажным является выбор района, в котором приобретается комната и состав и количество соседей.
Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», рассказала, как проходит купля-продажа коммунальных квартир. Распоряжение долей в праве общей долевой собственности на квартиру требует предварительного согласования всех собственников квартиры. Например, если собственник доли планирует сдать ее в аренду, то от собственников других долей в этой квартире нужно будет получить письменное согласие.
При продаже доли продавец обязан реализовать преимущественное право покупки его доли другими собственниками этой квартиры, в соответствии с требованиями статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
Продавец доли обязан за месяц до продажи письменно известить о своем намерении других собственников квартиры, указав в письменном извещении точную цену, по которой он планирует продать свою долю любому желающему. Другие собственники квартиры должны будут в месячный срок ответить продавцу либо письменным согласием на покупку его доли по предложенной цене, либо письменным отказом от совершения такой сделки. В том случае, если собственники других долей квартиры ответят письменным отказом от выкупа, либо в течении одного месяца с момента направления им извещения ничего не ответят продавцу (что будет считаться фактическим отказом), собственник отчуждаемой доли вправе будет продать ее любому желающему. Однако цена договора купли-продажи должна будет в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников квартиры.
При продаже комнаты в квартире, продавец также должен реализовать преимущественное право покупки другими собственниками этой квартиры и письменно известить о своем намерении. То есть процедура одинаковая, но реализовать отдельно комнату, как выделенный объект, проще.
По словам управляющего директора брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александра Москатова, на формирование стоимости комнаты в коммунальной квартире заметно влияет престижность района, удаленность от центра. «Например, в одном и том же округе, но в разных районах комнаты с одинаковыми характеристиками будут заметно отличаться в цене. Комната в квартире в Донском районе будет дороже, чем комната в квартире в районе Восточное Бирюлево. Также на формирование стоимости оказывает влияние год постройки и тип дома, состояние подъезда и общее состояние квартиры», - отметил эксперт.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», считает, что низкая цена на коммунальные квартиры обусловлена рядом трудностей, с которыми столкнется покупатель. «Так как это в основном старый фонд, чаще всего такие квартиры требуют серьезного ремонта, особенно в санузлах и кухнях. Кроме того, в этих квартирах обычно несколько лицевых счетов для оплаты услуг ЖКХ. Чтобы после покупки объединить лицевые счета в один, также придется собирать пакет документов, это дополнительные хлопоты для покупателя. Поэтому цены на такие квартиры ниже, чем в среднем по рынку. Например, «трешку» в спальном районе недалеко от метро можно купить за 8 млн рублей», - рассказала она.
Но если цены на продажу коммунальных квартир не всегда можно назвать низкими, то стоимость аренды подобного жилья крайне привлекательна для граждан.
Так, дешево арендовать комнату можно в ЮВАО, ЮАО и СЗАО - около 10 тыс. рублей в месяц, дороже всего проживание в коммуналке обойдется в ЦАО - 25 тыс. рублей, ЗАО - 23 тыс. рублей и ЮАО - 22 тыс. рублей.
Будущее туманно Перспектив у коммунальных квартир мало. Власть всячески борется с появлением новых коммуналок и грозится расселить их в ближайшее время. Примерно за 20 лет государство расселило 98% коммунальных квартир, пообещав к 2020 году найти квартиры для жильцов оставшихся 2%.
Однако эксперты считают, что ввиду особенностей владения долями в российских квартирах, ликвидировать коммуналки не удастся, и несмотря на борьбу властей с ними, как, например, запрет на выделение отдельных счетов для оплаты ЖКУ, они продолжат появляться. Пусть и незначительными темпами, но около 1% коммуналок будет всегда.
Мария Литинецкая ожидает, что вопреки прогрессирующему падению объема коммунальных квартир в столице, теоретически возможна остановка сокращения их числа. «Из-за экономического кризиса наблюдается спад покупательской способности населения, что неизбежно приводит к поискам приобретения более дешевой недвижимости. Учитывая то, что стоимость продажи коммунальных квартир значительно ниже стоимости не обремененных долями площадей, можно предположить, что люди будут чаще покупать доли в коммунальных квартирах. Количество проживающих людей в Москве растет из года в год, а увеличение объема рынка жилья не успевает удовлетворить возрастающий спрос. Скорее всего, в обозримом будущем ликвидировать коммуналки полностью властям не удастся по причине отсутствия возможности предоставит всем нуждающимся жителям столицы более достойные альтернативы для проживания», - уверена она.
Стоит отметить сам процесс расселения коммунальных квартир. До 2015 года эта процедура была гораздо сложнее - для расселения требовалось согласие всех собственников. Теперь же для участия в программе необходимо желание только одного собственника, и он получит помощь властей для осуществления переезда.
И все же преимущество по расселению получат равно те граждане, которые получили согласие всех соседей по коммуналке.
Несмотря на отказ других жильцов коммуналки от расселения, субсидия будет предложена всем собственникам. Принять ее и переехать в отдельную квартиру или отказаться и остаться в коммуналке - личное дело каждого. Но оставшемуся собственнику, «избавившись» от соседей, не стоит рассчитывать на отдельное проживание - в скором времени к нему подселят новых жильцов по договору социального найма. Так что освободится от какого-либо уплотнения ему не удастся и лучше принять предложение государства и переехать в собственную квартиру.