Кому и насколько выгоднее построить жилье в рамках жилищно-строительного кооператива
После того, как осенью 2016-го года вступили в силу поправки к Федеральному закону № 161 «О содействии развитию жилищного строительства», строить жилье в рамках жилищно-строительного кооператива стало гораздо проще. Особенно это актуально для определенных категорий граждан, которым государство в качестве поддержки готово предоставлять для строительства земельные участки на безвозмездной основе.
Кто эти граждане, как они могут воспользоваться своим правом и на какую землю могут претендовать?
КТО МОЖЕТ СТАТЬ ПАЙЩИКОМ
- молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, - государственных научных центров и научных организаций; - военнослужащие; - научно-педагогические работники высших учебных заведений и общеобразовательных учреждений; - работники учреждений здравоохранения; - работники учреждений культуры; - работники организаций оборонно-промышленного комплекса; - молодые родители, а также родители троих и более детей; - федеральные государственные служащие.
Один член ЖСК может владеть только одним паем, что соответствует праву на приобретение одного жилого помещения.
Количество членов ЖСК должно быть не менее пяти, но не более чем количество квартир в строящемся доме.
ЧТО МОЖНО СТРОИТЬ
- многоквартирные дома без ограничения этажности; - дома блокированной застройки (таунхаусы, дуплексы и т.п.); - объекты индивидуального жилищного строительства; - все необходимые объекты инженерной инфраструктуры.
ОСНОВНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНЕ № 161-ФЗ (вступили в действие с 01.09.2016)
- упрощена передача кооперативу земли, отменено условие о передаче земельного участка только после уплаты 20% паевых взносов; - фактически исключены риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку работу кооператива контролируют компании-работодатели членов кооператива, а также органы власти, в частности АИЖК*; - запрещена добровольная ликвидация кооператива до момента передачи жилых помещений в собственность всех его членов; - отменено требование о соответствии жилья критериям экономкласса; - отменено обязательное утверждение новых членов кооператива в АИЖК, теперь эти сведения носят только уведомительный характер.
* Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, принадлежащее государству. Создано для развития ипотеки в России, выработки единых стандартов жилищного кредитования и формирования рынка ипотечных ценных бумаг. дом.рф
ГДЕ МОЖНО СТРОИТЬ
Для предоставления жилищно-строительным кооперативам используются земли из федерального фонда, в том числе находящиеся в пользовании у государственных органов власти и госучреждений. В большинстве случаев возможности АИЖК по предоставлению земельных участков под строительство напрямую зависят от активного содействия правообладателей федеральных земельных участков.
НАСКОЛЬКО ВЫГОДНЕЕ
На данный момент три ЖСК завершили строительство восьми многоквартирных домов: один в Рязани, два других в Красноярске. В этих проектах стоимость жилья получилась ниже рыночной на 26 - 31%. В проектах, реализуемых в Екатеринбурге, Орле, Нальчике, где ввод в эксплуатацию запланирован на ближайшее время, дисконт относительно рынка составляет около 34%. Во Владивостоке в строящемся многоквартирном жилом доме разница составляет 47%. Известно, что на практике (у рыночных застройщиков) расходы на приобретение (покупку или аренду) земельного участка составляют от 20 до 50% стоимости готового объекта в зависимости от привлекательности его местоположения. Плюс – отсутствует маржа застройщика, снижаются расходы подрядчика. Таким образом, денежные средства членов кооператива идут только на оплату расходов, связанных непосредственно со строительством.
МОЖНО СТРОИТЬ В КРЕДИТ
Помимо изменений в № 161-ФЗ, подготовлены поправки в Жилищный кодекс РФ, которые дают возможность членам кооперативов с господдержкой привлекать кредитные средства на оплату паевого взноса под залог пая (по аналогии с ипотекой под залог договоров долевого участия — ДДУ).
СОЗДАНИИ ЖСК: ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ
1. Организация (предприятие, университет, учреждение и проч.) формирует списки граждан – будущих членов кооператива, эти списки проверяются и утверждаются соответствующим органом государственной власти (для преподавателей – Минобрнауки России, для ученых – ФАНО, для врачей – Минздрав России и т.д.), на основании утвержденных в этом органе Правил отбора граждан. Такой механизм позволяет исключить возможность вступления в ЖСК «случайных людей» и контролировать соответствие количества пайщиков количеству строящихся жилых помещений, а значит защищает пайщиков от рисков оказаться «обманутыми дольщиками» и «двойных продаж». 2. Проводится собрание учредителей, на котором утверждается устав ЖСК, соответствующий установленной типовой форме. В уставе определяется порядок формирования имущества кооператива, приема и исключения из кооператива, порядок проведения общих собраний, компетенция правления, председателя, ревизионной комиссии, порядок выплаты стоимости паев в случае выхода из состава кооператива. 3. Обращение в АИЖК с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, список членов кооператива, желаемое расположение места строительства, ходатайства о предоставлении земельного участка). 4. Создание и регистрация ЖСК в качестве ЮЛ. 5. Предоставление в АИЖК заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка. После того как АИЖК примет решение о передаче земли кооперативу – подписание договора безвозмездного пользования земельным участком. 6. Заключение договора с подрядной организацией. 7. Строительство жилья заявленного типа в границах предоставленного участка. 8. Передача земельного участка и построенных объектов в собственность после ввода их в эксплуатацию.