В конце 2017-го стало известно, что Центробанк собирается принять меры для ужесточения правил выдачи кредитов на приобретение жилья — из-за опасений, что в России может возникнуть кредитный пузырь, подобный тому, который спровоцировал обвал ипотечного рынка в США и последовавший мировой финансовый кризис 2008 года.
Регулятор, предположительно, планирует ужесточить требования к ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20 процентов и сделать практически невозможной выдачу займов без первого взноса. Могут быть пересмотрены требования и к ипотечным кредитам других категорий. В результате без ипотеки рискуют остаться около трети граждан, планирующих купить новое жилье.
Много на себя берете
По данным ЦБ, доля кредитов с первоначальным взносом менее 20 процентов стремительно увеличивается: если в четвертом квартале 2016-го на них приходилось менее семи процентов всех выданных ссуд, то в третьем квартале 2017-го — уже почти 30 процентов.
Россию явно охватила ипотечная лихорадка: ежемесячные темпы прироста числа выданных кредитов с мая по сентябрь 2017 года составили около 40 процентов (статистика Агентства ипотечного жилищного кредитования, АИЖК), в октябре объем выдачи ипотеки увеличился и вовсе на 70-80 процентов — и это при падении реальных доходов граждан.
В АИЖК ипотечного пузыря не боятся: по данным агентства, доля просроченных платежей по ипотеке уменьшается. «Качество ипотечного портфеля сохраняется на высоком уровне — заемщики добросовестно обслуживают ипотечные кредиты и не допускают задолженности… Мы ожидаем, что темпы роста выдачи ипотечных кредитов не скажутся на кредитной нагрузке заемщиков, так как ставки продолжат снижаться», — заявляли в декабре эксперты АИЖК.
Но у ЦБ свое мнение, а ужесточение правил жилищного кредитования, которое готовит регулятор, может сделать недоступной ипотеку для трети покупателей новых квартир массового сегмента — то есть недорогих. По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», именно столько клиентов в Московском регионе оформляют кредиты с первоначальным взносом менее 20 процентов.
В регионах доля граждан, привлекающих кредит с минимальным первоначальным взносом, может достигать 35-45 процентов от общего числа покупателей в проекте. «Дело в том, что низкий уровень доходов в регионах практически исключает возможность эффективного накопления средств», — поясняют эксперты.
Деньги — это лишнее
Доля людей, выбирающих ипотеку с низким первоначальным взносом, наиболее высока в проектах массового сегмента — 20-50 процентов, подсчитали в «Метриум». Средний размер первоначального взноса, который вносят покупатели жилья комфорт- и экономкласса, составляет 14 процентов от стоимости квартиры.
В более дорогих проектах доля заемщиков с низким первоначальным взносом тоже ощутима и может составлять 20-30 процентов всех сделок с «ипотечными» покупателями.
Ипотека без первоначального взноса, как отмечают эксперты, сегодня очень популярна, но соответствующих банковских программ немного. Минимальный взнос, чаще всего требуемый банками, — 15 процентов стоимости квартиры.
По словам Натальи Кругловой, генерального директора «Метриум Групп», участника партнерской сети CBRE, низкий первоначальной взнос в большинстве случаев используется банками скорее как инструмент привлечения клиентов, но для многих людей именно программы с маленьким взносом становятся единственным способом приобретения жилья.
«Подобные кредиты пользуются спросом у тех покупателей, которым по каким-то причинам необходимо быстро решить жилищный вопрос, а копить средства нет времени, — поясняет Круглова. — Другие опираются на скромную сумму, вырученную от продажи старого жилья или доли в нем».
По мнению Александра Зубца, генерального директора ООО «Новые Ватутинки», сокращение ипотечных программ, предполагающих низкий первоначальный взнос, может сильно ударить в первую очередь по покупательской активности в Подмосковье, Новой Москве, «да и в целом по стране».
«В отличие от "старой" Москвы, где спрос на новостройки в 2016-2017 году только возрастает, в других регионах покупательская активность на рынке жилья стагнирует, — отмечает эксперт. — Низкие доходы и высокие расходы не позволяют населению накопить необходимые средства на первоначальный взнос. Цены на "вторичку" заметно снизились, а значит, деньги от продажи старой квартиры уже далеко не всегда могут стать серьезным подспорьем для получения доступного кредита на новостройку. Ужесточение политики кредитования может отрезать от первичного рынка жилья до трети покупателей».
«Центробанк рискует ввергнуть рынок жилья обратно в ипотечную депрессию», — предупреждает Наталья Круглова. Опасения по поводу возможного образования ипотечного пузыря беспочвенны, но, «учитывая традиционно жесткую политику Центробанка, упреждающие меры все же будут приняты», а программы жилищного кредитования с низким порогом входа исчезнут, добавляет она.
Догонят и еще раз дадут
Сегодня из десятки лидеров рейтинга участников рынка ипотечного кредитования (ежемесячно публикуется АИЖК) займы с первоначальным взносом от 20 процентов оформляют только два кредитора, остальные готовы работать с клиентами, имеющими на руках сумму в 15 и менее процентов от стоимости приобретаемого жилья.
Ипотеку совсем без первого взноса достать сложнее, но все же можно: ее выдают, например, «Металлинвестбанк» и «СМП Банк». Условия по «нулевым» программам, естественно, хуже, чем по стандартным: так, в «СМП» базовая ставка по кредиту на строящееся жилье составляет 10,3 процента годовых, а для клиентов без денег — 14 процентов. В «Металлинвесте» ставка по ипотеке без первоначального взноса — 13 процентов годовых.
Есть еще специальные программы с нулевым взносом, действующие только для покупателей квартир в определенных жилых комплексах.
Застройщиков, похоже, возможное ужесточение правил ипотечного кредитования не особенно беспокоит, хотя, как они дружно признают, введение ограничений не может не повлиять на сегмент недорогого жилья.
«Ограничение минимального первоначального взноса отразится на сегменте социальной недвижимости, — говорит Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group (реализует несколько жилых проектов в Новой Москве). — Скорее всего, граждане без накоплений вынужденно уйдут в сегмент потребительского кредитования, и механизм "потребительский кредит на ипотеку", к сожалению, перестанет быть анекдотом».
Эксперт не исключает, что застройщики будут компенсировать покупателям долю первоначального взноса, «нивелируя при этом предоставляемый им дисконт» — то есть убирая скидки и акции, которые сейчас действуют практически во всех строящихся жилых комплексах.
«Скорее всего, ужесточение условий по таким программам (с низким первоначальным взносом — прим. "Дома") приведет к тому, что некоторая доля покупателей перейдет из категории текущего спроса в категорию отложенного, — прогнозируют в "Группе ЛСР". — В случае такого развития событий мы постараемся разработать для наших клиентов специальные предложения, которые позволят выйти из сложившейся ситуации и приобрести жилье при наличии даже незначительного первоначального взноса».
То есть просто так отпускать нетерпеливых покупателей, живущих по принципу «нельзя, но если очень хочется, то можно», застройщики не планируют.