Ипотека – не только главный инструмент решения жилищной проблемы в России, но и, как следствие, основной драйвер жилищного строительства. Неудивительно, что для поддержания этого инструмента в условиях кризиса государство готово тратить немалые средства. За последние годы в России запустили сразу несколько госпрограмм для поддержки ипотечного рынка в целом и ипотечников в частности, но работают на сегодняшний день далеко не все. Что происходит на рынке ипотеки сегодня и что будет происходить завтра, когда стоит ждать снижения ставок и почему не все госпрограммы пользуются популярностью у населения, в интервью IRN.RU рассказал старший вице-президент банка, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов.
По прогнозам Минстроя, объем выдачи ипотеки в 2016 г. может достичь 1,7 трлн руб., повторив рекорд 2014 г. Какими были показатели выдачи ипотеки у ВТБ24 в 2014 г. и реально ли банку достичь таких цифр по итогам текущего года?
Я достаточно осторожно отношусь к прогнозам на текущий год. 2014-й был абсолютно рекордным годом во всем, в том числе по объему выдачи ипотеки. Все мы помним тот ажиотажный спрос на жилье в условиях высокой волатильности курса валют, когда люди буквально скупали квартиры в качестве инструмента сбережения. Сейчас такого нет. Все, кто хотел и у кого была возможность купить жилье, уже сделали это в 2014 г., поэтому я, конечно, не ожидаю в 2016 г. повторения того рекордного результата. В этом году мы можем достичь планки в 1,4-1,5 трлн руб. Это максимум.
У ВТБ24 объем выдачи ипотеки в 2014 г. превысил 350 млрд руб. – это был тоже рекорд для банка. В этом году мы планировали выдать ипотеки примерно на 280 млрд руб., сейчас идем чуть выше плана. Допускаю, что по объемам выдачи 300 млрд руб. мы в этом году достигнем, но совершенно точно не больше.
В последние годы банки переориентируются с очень доходного, но высокорискового потребительского кредитования на менее рисковое залоговое, в т.ч. ипотечное. Однако, согласно отчетности банка, ВТБ24 выдал в прошлом году ипотеки примерно столько же, сколько потребительских кредитов. Почему? На ипотеку нет достаточного спроса, несмотря на все усилия государства?
У каждого банка разная точка старта. Например, у ВТБ24 и у Сбербанка доля выдачи ипотеки и так очень высокая по сравнению с другими продуктами. Вы ни одного другого такого банка не найдете - кроме специализированных монобанков, где доля продаж ипотеки будет выше, чем других розничных продуктов. ВТБ24 действительно выдает очень много ипотеки. Другой вопрос в том, почему мы не выдаем еще больше…
Во-первых, ипотечные кредиты низкомаржинальны. Поэтому высокая доля ипотеки в структуре активов отрицательно влияет на основные показатели эффективности работы банка в целом – возврат на активы и возврат на капитал. Во-вторых, ипотека подвержена процентному риску, что мы увидели в конце 2014 – начале 2015 гг., после неожиданного решения Банка России резко поднять ключевую ставку. Естественно, абсолютно все ипотечные портфели во всех банках после такого решения мгновенно стали убыточными, прошло 5-6 месяцев, прежде чем убытки начали снижаться. Поэтому максимизировать объем ипотечного портфеля в структуре активов на балансе банков – это достаточно спорная, неоднозначная с учетом цикличного развития экономики стратегия.
На ваш взгляд, как финансиста, монополизация ипотечного рынка госбанками – это хорошо или не очень? Если не очень, то как запустить обратный процесс?
Любая монополия, олигополия – это, безусловно, плохо. Вот вы приходите на рынок: чем больше перед вами будет стоять продавцов яблок, тем больше у вас будет выбор, тем лучше продукт вы в итоге купите. Ровно такая же ситуация должна быть на любом другом рынке, и на рынке ипотеки в том числе: чем больше игроков, тем больше мотивация у каждого участника рынка предложить лучший продукт, от чего в конечном итоге всегда выигрывает потребитель.
В нашей стране сложилась такая картина: по сути два банка держат 75-80% рынка ипотеки. В большинстве развитых стран такая доля приходится не на два банка, а примерно на пять. Но в России, с учетом высокого процентного риска, немногие готовы держать ипотеку на своем балансе, а инструмент рефинансирования ипотечного портфеля, так называемый вторичный рынок ипотеки, в нашей стране отсутствует полностью. Он начинал развиваться, но был полностью убит кризисом 2008 г. Конечно, эпизодически такие сделки проходят, но речь идет буквально о сделках на несколько миллиардов рублей при общем объеме рынка почти в 4,5 трлн.
Только с развитием вторичного рынка ипотеки можно привлечь на первичный рынок больше активных игроков. Как только появятся реальные инвесторы, готовые покупать ипотечные бумаги хотя бы на 100-200 млрд руб., как только экономика таких сделок начнет разрастаться, мы получим совершенно другой рынок. Как раз сейчас АИЖК прилагает большие усилия в этом направлении, и я надеюсь, что у них это получится. Но, конечно, процесс этот будет длительным.
По мнению АИЖК, с помощью развития рынка ипотечных ценных бумаг можно будет снизить ставку по ипотеке на 0,8–1,5 п.п. Как вы считаете, это реально? Будут ли эти бумаги интересны инвесторам, учитывая их предположительно невысокую доходность и наличие других, более выгодных возможностей для инвестирования?
Конечно, реально. Это же расширение доступа к капиталу. Ипотечная ценная бумага, по сути, по показателям риска будет близка к ОФЗ. Но это история не быстрая. Я надеюсь, что через три-пять лет мы к этому придем, при этом первые сделки возможны уже в этом году.
Будут ли эти бумаги пользоваться спросом у инвесторов - пока сложно сказать. Мне очень хотелось бы, чтобы такие инвесторы нашлись. Однако для начала необходимо создать данный инструмент и предложить его покупателям.
По статистике ЦБ, с января 2015 г. в России начал быстро расти объем просроченных ипотечных кредитов (свыше 90 дней), причем основной рост пришелся не на валютную ипотеку, а на рублевую. На 1 июня 2016 г. «просрочка» достигла 131,2 млрд руб. против 96,1 млрд годом ранее. Каковы объемы и динамика просрочки по ипотечным кредитам, выданным ВТБ24?
ВТБ24 всегда отличался умеренным аппетитом к риску. Если смотреть отдельно на рублевый портфель, без учета валютной ипотеки, то у нас просрочка по нему всегда измерялась десятыми долями процентов и никогда не достигала 1%, даже в кризис.
Да, доля просроченной задолженности у ВТБ24 какое-то время росла, но именно доля. И никакого критического уровня она не достигала. Я это связываю с тем, что в какой-то период времени, особенно в прошлом году, у нас сильно замедлился рост портфеля, а какая-то доля ранее выданных кредитов рано или поздно выходит на просрочку - это жизнь. Когда объем портфеля растет быстро - доля просрочки снижается, когда портфель не растет - доля просрочки увеличивается. Вот и вся математика. Я бы не связывал это с какими-то макроэкономическими факторами, хотя понятно, что в экономике не все хорошо, и это тоже влияет на качество кредитных портфелей банков.
Нарисуйте портрет наиболее недисциплинированного ипотечного заемщика.
Это далеко не бедный человек, как правило, бизнесмен. Он оформил ипотечный кредит не на первое, а на второе или даже третье жилье, чаще всего загородное, дорогое. Качество обслуживание именно таких кредитов хуже, так как мотивация выплачивать ипотеку у такого заемщика в разы ниже, чем у человека, который на скромную зарплату взял кредит на «однушку» в типовом панельном доме.
Поэтому мы не любим выдавать крупные кредиты, не любим кредитовать загородное жилье. Ипотеки в этих сегментах у нас не так много, возможно, по этой причине у нас и просрочка в целом ниже, чем у тех игроков, которые более агрессивно присутствуют в этих сегментах.
В конце прошлого года заместитель президента-председателя правления банка Анатолий Печатников сообщал, что ВТБ24 планирует реализовать имущество, «отобранное у должников» (автомобили и недвижимость) через аукционы в связи с существующим затовариванием. Как часто банку приходится «отбирать у должников» залоговое имущество?
Банк запускает судебные процессы по взысканию задолженности и обращению взыскания на заложенное имущество в тупиковых случаях: если человек не может расплатиться по кредиту, если ему не помогают никакие меры реструктуризации, если заемщик не может самостоятельно продать квартиру и купить себе что-то поменьше и так далее. Это нормальная практика, на этом весь рынок живет. Но доля таких случаев в нашем банке – одна-две десятые процента.
На балансе банка в среднем находится порядка 800 объектов недвижимости, принятых по отступному либо в рамках исполнительного производства по всей стране. Ежеквартально около 100 таких активов реализуется с баланса и столько же принимается. Никакого затовариваниями непрофильными залогами нет. Есть отдельные кейсы с неликвидным загородным жильем, которое может задерживаться на балансе банка, так как покупателей приходится искать дольше. Но это, скорее, эпизодические случаи.
Не боитесь, что со временем проблема неплатежей еще усугубится (реальные доходы населения продолжают сокращаться, инфляция остается высокой и в целом макроэкономические прогнозы не очень радуют), цены на недвижимость серьезно упадут и банк окажется в убытке?
Банк выдает ипотечные кредиты с существенным первоначальным взносом - 20%. По наиболее ликвидному жилью - по недорогим квартирам в типовых домах - мы снижаем требование к первому взносу до 15%. Этой суммы нам достаточно, чтобы покрыть риск снижения стоимости недвижимости.
Мы совершенно точно не несем убытков при реализации типовых квартир с баланса банка. Убытки могут быть при реализации дорогих объектов, особенно неликвидных: как правило, банку выгоднее дать скидку и продать этот объект дешевле рынка, чем держать его на балансе. Поэтому да, убыток в таких случаях может формироваться, но в масштабах банка он не значимый.
Риелторы и застройщики утверждают, что банки в кризис ужесточили требования к заемщикам, серьезно выросло число отказов, что логично. В ВТБ24 с этим как?
Безусловно, мы реагировали на резкое изменение ситуации в конце 2014 г. и тогда осознанно «закрутили гайки» и заняли выжидательную позицию. Мы в принципе в I квартале 2015 г. не очень хотели выдавать ипотеку, которая генерировала убыток. И в течение нескольких месяцев - первые, может быть, пять месяцев 2015 г. - у нас росла доля отказов. Но не сильно. Условно говоря, если мы раньше отказывали примерно 14-15% обратившихся, то в тот период мы могли отказывать в 18-19% случаев. Как только мы увидели, что рынок достаточно быстро восстанавливается и шок, вызванный резким ростом ключевой ставки, прошел, все показатели по доле отказов вернулись на привычный уровень.
Весной 2015 г. правительство запустило ипотечную программу с субсидированной ставкой. Застройщики от нее, естественно, в восторге, банкиры говорят разное. Прокомментируйте, пожалуйста, насколько эта программа выгодна для банков, конкретно - для ВТБ24? И как повлияет на ситуацию прекращение субсидирования после снижения ключевой ставки ЦБ до 9,5%?
Бесспорно, эта программа очень серьезно спасла рынок ипотеки в 2015 г. Было понятно, что по предлагаемым тогда ставкам в 15-16% ипотеку брать сложно, а ставка в 12% в рамках госпрограммы - абсолютно нормальная ставка для рынка, в том же самом рекордном 2014 г. средние ставки по ипотеке были на уровне 12,5%.
Если говорить об экономике программы для банков, то, конечно, по сравнению с кредитами, которые банки в тот период выдавали себе в убыток, программа льготной ипотеки позволила получать небольшую фиксированную маржу. Со снижением ключевой ставки и сокращением субсидирования ситуация стала пограничной, поэтому и последовала мгновенная реакция: ставки по программе повысились до максимально возможных 12%. Сейчас доходность по госпрограмме для нас хуже, чем по другим выдачам.
Глава АИЖК Александр Плутник ранее заявил, что ставки по ипотеке сейчас весьма низкие и рекомендовал россиянам не тянуть с улучшением жилищных условий. Сейчас действительно хорошие условия для покупки квартир в ипотеку или через некоторое время они станут еще лучше – учитывая снижение ключевой ставки ЦБ? Ваши прогнозы по ставке на несубсидируемую ипотеку для граждан.
Личное мое мнение следующее: ставок в 12% на покупку квартир в новостройках не будет еще долго. Люди, которые не успеют купить квартиру в новом доме по ставке 12%, естественно, проиграют. В следующем году, в случае завершения действия госпрограммы, ставки по ипотеке на «первичке» совершенно точно вырастут.
Да и цены на квартиры в новостройках сейчас близки к дну, и я не вижу потенциала для их дальнейшего снижения. Более того, в ряде регионов цены уже начали обратное движение – вверх, и оно будет продолжаться. Поэтому, конечно, я соглашусь, что в ближайшие несколько месяцев условия для покупки квартир в новостройках, в том числе в ипотеку, будут максимально выгодными.
Что касается вторичного жилья, то ставки, безусловно, будут снижаться. Уже через полгода ставки могут опуститься минимум на 1 п.п. Другой вопрос - цены на «вторичку» менее эластичны. Продавцы-физические лица более трепетно относятся к своей кровно нажитой квартире и готовы ждать годами, лишь бы продать ее по более высокой цене.