В России более 70% девелоперских проектов по строительству жилья финансово смогут получить проектное финансирование. Судьба остальных под вопросом.
Недавно аналитики E&Y сообщили, что в России более 70% девелоперских проектов по строительству жилья финансово устойчивы. Это значит, что при переходе на проектное финансирование застройщики смогут обслуживать обязательства по кредитам. Причем больше половины останутся на плаву даже при снижении цен на жилье на 10%. Остальные проекты находятся в зоне риска.
О том, что примерно треть жилых проектов находятся в красной зоне по кредитоспособности, сообщил недавно глава Минстроя РФ Владимир Якушев. Эти проекты могут не получить необходимого банковского финансирования после перехода на эскроу-счета, отметил министр. По его словам, эти застройщики строят свыше 14 млн кв м жилья, в которых жилье купили более 250 тыс российских семей.
Какой будет судьба остальных застройщиков - пока неизвестно, не исключены новые банкротства. Хотя сами власти уже пообещали помочь оставшимся без проектного финансирования застройщикам – разработать небанковский продукт, который позволит достроить эти объекты. Вопрос в том, каким именно будет этот небанковский продукт. Вероятно, будет создан некоторый механизм с привлечением Фонда защиты дольщиков, говорит глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.
"Сейчас судьба таких застройщиков видится следующим образом: достроят текущие объекты с помощью небанковского продукта, а в дальнейшем либо уйдут с рынка совсем, либо же перейдут на уровень подрядчика, если позволяет техническое оснащение и квалификации", - считает он.
Не исключено, что часть компаний будут вынуждены уйти с рынка, соглашается председатель совета директоров компании БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова. "Возможно, они найдут резервы, чтобы закончить начатые проекты, а возможно – проекты или участки будут продаваться другим компаниям", - говорит она.
По мнению замгенерального директора ГВСУ "Центр" Петра Садовничего, на рынке останутся финансово устойчивые компании, работающие с проверенными подрядчиками. Собственное производство строительных материалов и конструкций станет дополнительным преимуществом при получении проектного финансирования. То есть, отрасль ждут слияния и поглощения, кто-то может покинуть рынок, считает он.
Какая-то часть девелоперов окажется "за бортом" после перехода на проектное финансирование, считает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. Тем не менее, у многих "игроков" останутся участки, которым нужно будет найти применение. Мы ожидаем, что предложение земельных участков после реформы резко возрастет: некоторые застройщики будут избавляться от этих активов.
От жилья к коммерции
Еще один вариант для застройщиков в новых условиях – диверсификация бизнеса. Например, те девелоперы, которые строят и коммерческие объекты, и жилье, могут нарастить долю первой составляющей. Недавно стало известно о планах компании MR Group (входит в топ 10 застройщиков жилья в Москве) построить высотный многофункциональный комплекс рядом с Москва Сити. Другой застройщик, который является лидером на столичном рынке жилья, Галс-Девелопмент, собирается построить бизнес-центр на Дубининской улице.
По мнению экспертов, застройщики действительно могут рассмотреть коммерцию как альтернативу жилью. Но это будут те, кто уже занимается этим сегментом.
Массовый переход застройщиков на строительство коммерческих объектов маловероятен, считает глава РАСК. Чтобы строить такие объекты, необходимы либо существенные свободные денежные средства, либо кредиты. Если застройщик с трудом получает проектное финансирование на жилищное строительство, то он априори не сможет получить и крупную кредитную линию, хоть и без эскроу. Кроме того, сам рынок коммерческих объектов сегодня довольно конкурентный.
Соответственно, чтобы застройщик перешёл с жилья на коммерцию, необходимо сочетание сразу несколько факторов: оптимальный участок земли, финансовая устойчивость, свободные деньги и желание инвестировать "в долгую" (длительная окупаемость). Наиболее вероятной и оптимальной моделью, по мнению Алексеенко, для застройщиков будет диверсификация портфеля по классам: масс-маркет, бизнес-класс и элитный сегмент.
Компании, которые уже прочно заняли свою нишу в жилье, едва ли примут решение уходить в коммерческую недвижимость, соглашается Ирина Доброхотова. У крупных и средних девелоперов налажены бизнес-процессы, имеется определенный запас прочности, а в некоторых случаях и свои производственные мощности. Кроме этого, не всегда те участки, на которых можно построить жилье, подойдут под склады или офисы. Однако, девелопер может рассмотреть такую диверсификацию при покупке новых участков.
Управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая тоже считает, что девелоперы, которые ранее не имели опыт реализации коммерческих объектов, вряд ли рискнут попробовать себя в новой отрасли. Фактически это другой вид бизнеса со своими особенностями, целевой аудиторией и конечным продуктом. "Поэтому перераспределением жилых и коммерческих активов в портфеле будут заниматься, во-первых, крупные застройщики, во-вторых, инвесторы, имеющие подобный опыт управления", - говорит Мария Литинецкая. Среди компаний, которые развивают оба направления бизнеса, можно назвать MR Group, Capital Group, ГК Ташир, ГК МонАрх, AEON Corporation.
Любой застройщик совершенно спокойно может сменить профиль деятельности, но это не зависит от отказа в проектном финансировании, а от компетенции и возможностей, говорит гендиректор "Атлас Девелопмент" Владимир Городенкер. Поэтому вчера строить эконом-жилье, а завтра начать возводить бизнес-центры – нереально. Хотя диверсификация бизнеса один из возможных сценариев в новых условиях.
Руководитель консалтинговой и брокерской компании ТОП Идея Олег Ступеньков считает, что в новых условиях застройщики в качестве альтернативы будут рассматривать коттеджное строительство, а также продолжение девелоперских проектов за счет частных инвесторов. И лишь в последнюю очередь речь может идти о строительстве коммерческой недвижимости.
Вероятность того, что застройщики будут интересоваться строительством коммерческих объектов большая, так как по итогам прошлого года был введен рекордно низкий объем офисов и торговых центров, возражает Петр Садовничий. "Поэтому можно ожидать, что уже в скором времени число таких проектов вырастет. На мой взгляд, интересным для девелоперов направлением может стать строительство логистических центров", - говорит он.
Мелкие и нестабильные игроки уже начали уходить с рынка, а диверсификация всегда была преимуществом крупных компаний. И если коммерцией начнут заниматься строители жилья, то все от этого только выиграют. Другой вопрос, что проект должен быть востребован жителями и перспективным для города, считает эксперт.
Хотя для самих застройщиков зачастую выгоднее заниматься жилыми проектами. Окупаемость коммерческой недвижимости дольше, чем жилья, говорит Ирина Доброхотова. Если квартиру еще пока можно продать на стадии строительства и сразу пополнить оборотные средства, то с офисами или торговлей так не получится – сначала нужно полностью построить объект, а затем выстроить процесс его сдачи в аренду. На то, чтобы вложения вернулись уйдет длительное время.
При этом, в кризисный период, когда коммерческие проекты были приостановлены наблюдалась обратная картина: некоторые застройщики устремили взор на жилье. Ряд проектов даже были переведены из категории офисной недвижимости в жилые комплексы/апартаменты или же произошел пересмотр проекта с добавлением жилой функции, отмечает гендиректор компании CBRE России Владимир Пинаев.
Например, компания Forum Properties, которая специализировалась долгое время на коммерческой недвижимости и управлении такими объектами. Однако впоследствии девелопер успешно реализовал несколько жилых объектов, в том числе ЖК "Мичурино-Запад" (старт продаж состоялся в конце 2014 года).
Первого июля все российские застройщики, работающие с деньгами дольщиками, перейдут на эскроу-счета. Это значит, что деньги дольщиков будут поступать не застройщику, а перечислятся на специальный счет в банке. Средства покупателей девелопер сможет получить только тогда, когда достроит дом. До этого момента деньги будут заморожены на эскроу-счете.