Западные направления Московской области традиционно считаются самыми престижными. Зато восточные обычно бывают дешевле некуда. Ну не то чтобы совсем некуда, а по сравнению с другими, неподъемными для простых покупателей. Между тем, по оценкам аналитиков Инком-Недвижимости, «респектабельное» Можайское шоссе за год потеряло в цене 46%, тогда как «неблагополучное» Горьковское подорожало на 18%. По просьбе «МК» аналитики проследили, как за год поменялась средняя стоимость предложения на различных шоссе Подмосковья, и выявили несколько неожиданных тенденций.
Как мы уже говорили, любопытная ситуация сложилась на Горьковском шоссе. «Восточные направления считаются самыми дешевыми в отношении как городской, так и загородной недвижимости. Это приводит к росту объемов недорогого жилья, а впоследствии — к развитию инфраструктуры, — говорят эксперты. — Указанные факторы, в свою очередь, подогревают покупательский спрос и вызывают подъем цен. Если сравнить показатели первого квартала 2016 года с прошлогодним периодом, средняя стоимость загородного объекта на Горьковском шоссе выросла на 18,5% и составила 2,7 млн рублей. Примерно то же можно наблюдать и на Щелковском шоссе, расположившемся севернее: средняя цена предложения увеличилась на 13,5% — до 3,7 млн руб.».
На западных направлениях ожидаемый рост показывает Рублево-Успенское шоссе. За год средняя стоимость объекта на этом направлении повысилась на 8,8% (42,5 млн руб.). Подтверждает эту тенденцию и соседнее, менее крупное Ильинское шоссе, где цена предложения возросла даже значительнее — на 15,9% (до 23,4 млн руб.).
По мнению экспертов, тенденция к снижению средней цены объектов на Можайском шоссе объясняется, во-первых, постепенным насыщением потребительского спроса, а во-вторых, непростой дорожной ситуацией в районе. Можайское шоссе представляет собой довольно узкую двухполосную дорогу, на которой находится около десяти железнодорожных переездов. В свою очередь, платная трасса «Северный обход Одинцова», построенная с целью разгрузить трафик, стала самой дорогой в Европе, и тарифы на ней продолжают расти. В итоге средняя стоимость предложения на Можайском шоссе за год упала на 46,2% и составляет 2,1 млн руб.
На юго-восточных направлениях — в частности, Каширском и Новорязанском шоссе — предложений чересчур много, а покупателей — не очень. И это при том, что Новорязанское шоссе славится дешевыми форматами строительства. В результате средняя цена домов на Каширском шоссе снизилась на 21,7% (до 3,6 млн руб.), а на Новорязанском — на 19% (до 1,7 млн руб.).
— Люди отказываются от покупки престижных домов в том числе и из-за высокой стоимости эксплуатационных расходов, — говорят эксперты. — Согласитесь, платить в месяц 8 или 28 тысяч рублей за тепло и электричество — разница существенная. Даже для не самых бедных людей.
Но снижение стоимости тем не менее не повлияло на популярность направления. «На Новорижском и близлежащих шоссе квартиры стоимостью меньше 3 млн рублей занимают только 12% объема предложения, а дома и дачи — всего 9%. На востоке области (например, на Новорязанском шоссе) найти недвижимость эконом-сегмента гораздо проще. Квартиры стоимостью до 3 млн рублей занимают 30% рынка, а дешевая загородная недвижимость ценой до 3 млн рублей — 51% рынка. 3% квартир, которые продаются на Новорижском направлении, стоят более 15 млн рублей — на остальных направлениях их всего от 0% до 1%. Загородная недвижимость дороже 15 млн рублей занимает на Новорижском направлении 67% рынка. В тоже время на Новорязанском шоссе загородной недвижимости уровня бизнес-класса (дороже 15 млн рублей) всего 11%, на Каширском шоссе — 15%, а на Дмитровском — 25%. Наибольшее количество недорогих квартир оказалось на юге области — Каширское шоссе и прилегающие направления: здесь доля квартир стоимостью до 3 млн рублей - 38%. Это больше, чем на востоке области, однако дешевой загородной недвижимости — домов и дач — здесь меньше: 41% на юге против 51% на востоке», — приводит данные ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
— Изменений покупательских предпочтений нет, — соглашается директор Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY Сергей Колосницын. — Сразу оговорюсь, что рассматриваю только сегмент домов и таунхаусов (малоэтажку и многоквартирные дома не рассматриваю). Что касается увеличения стоимости на восточных направлениях — это скорее сказался выход новых проектов, которых практически не было на западных трассах. Все эти проекты находятся в сегменте экономкласса и оцениваются в рублях. Поэтому появление нескольких проектов с ценами выше на 1–2 млн рублей, чем в менее удачных и дешевых поселках, приводит к среднему показателю прироста стоимости на 20%.
На Минском (Можайском направлении) из первичного рынка можно выделить такие поселки, как «Довиль» и «Трувиль», которые только выросли в цене. В то же время во многих поселках вторичного рынка («Грибово», «Хвойный», «Лесной ручей», «Стольное», «Клуб 20-71», «Московский писатель») цены в рублях за год не изменились. «Но здесь, как и на других направлениях (Новорижское, Киевское, Калужское, Пятницкое, Дмитровское шоссе) выходит много новых бюджетных проектов, что приводит к уменьшению стоимости на направлении в целом. Связано это с насыщенностью элитного рынка на данных направлениях, а также с тем, что три года назад проектов экономкласса практически не было. Сейчас же девелоперы вкладываются именно в массовую застройку. Единственная трасса, на которой этого не происходит и не произойдет, — Рублево-Успенское шоссе», — констатирует Сергей Колосницын.
А вот как, по данным эксперта CENTURY 21 Panorama Realty Константина Ламина, выглядит срез цен по некоторым направлениям Подмосковья.
Новорязанское шоссе: средняя цена квартиры экономкласса составляет 3420 тыс. руб., квадратного метра — 58 тысяч. Квартиры бизнес-класса стоят 9500–10000 тыс. руб., со средней стоимостью квадратного метра 120 тыс. руб.
Новорижское шоссе: средняя стоимость квартиры экономкласса — 4420 тыс. руб., средняя стоимость квадратного метра — 70 тыс. Квартиры бизнес класса стоят 7000–9000 тыс. руб., со средней стоимостью квадратного метра 92 тыс. рублей.
Пятницкое шоссе: средняя цена квартиры экономкласса — 7500 тыс. руб., средняя стоимость квадратного метра — 100–110 тыс. Квартиры бизнес-класса стоят 11400 тыс. руб., со средней стоимостью квадратного метра 133 тыс. руб.
— Что касается роста цен в районе Горьковского шоссе — это напрямую связано с кризисной ситуацией: исторически сложилось, что Горьковское шоссе не было престижным районом, и в основном предложения по недвижимости были в экономклассе. Сейчас больший процент сделок происходит именно в том сегменте. Таким образом и повысился спрос. Не могу согласиться с показателями на Рублеве и Ильинском шоссе: рост цен связан с тем, что цены перевели в рублевый эквивалент, однако если мы посмотрим на стоимость в долларовом эквиваленте, то очевидным будет падение цены. И хотел бы обратить внимание, что зачастую данные разнятся, информация о заявленной стоимости квартир и фактической часто не совпадает, — заключает Константин Ламин.