Кто-то приобретает в понравившемся коттеджном поселке два-три участка и строит на них жилье на продажу, кто-то покупает сразу десяток земельных лотов под застройку, становясь своего рода мини-девелопером. А некоторые строительные компании, имеющие успех на рынке, даже вкладываются в реализацию собственных коттеджных поселков, становясь фактически полноценным игроком девелоперского рынка.
Строители в ситуации выбора
Насколько интересно такое предложение для покупателя? Безопасно ли это – купить дом, построенный не под конкретного, а под абстрактного (потенциального) заказчика? И может ли факт, что застройщик выбрал именно этот поселок, служить косвенной гарантией безопасности покупки здесь земли?
Обычно застройщики выбирают себе земельные участки/массивы очень тщательно, опираясь на личные связи, доступные им исследования рынка, отзывы и т.д. И все равно их выбор остается достаточно субъективным.
«Строители далеко не всегда профессионалы в земельных наделах, в юридической базе и часто принимают решение, основываясь не на документах, а на слухах, связях и знакомствах. У нас бывали случаи, когда мы почти входили в инвестиционные альянсы, которые, как потом оказывалось, имели юридические проблемы с оформлением, например с наличием энергомощностей, фактическим запуском газа и т.д.», – рассказывает Владислав Ремиш, коммерческий директор компании Skog Homes.
По словам Алексея Соколова, директора по развитию СК «Мера», строительные компании, которые хотят выбрать участки под свои дома, обычно стараются не рисковать: выбирают вариант поближе к городу, в престижных районах, у зарекомендовавших себя девелоперов, предпочитают проекты высокой степени готовности. «Но мы, например, строили дома на продажу и в начинающих поселках, при правильном выборе локации срок окупаемости сильно снижался», – говорит Алексей Соколов.
В Skog Homes считают, что и при позднем входе в проект, когда риски минимальны, тоже можно хорошо заработать: «Бывало, что мы зарабатывали даже больше не на росте цен на землю после старта продаж, а на росте стоимости земли при распродаже последних участков в популярном коттеджном поселке», – добавляет господин Ремиш.
Одним словом, у покупателя нет оснований полностью полагаться на выбор застройщика. Купить дом у застройщика – это одно. Но обязанность самостоятельно проверять юридическую чистоту покупки участка остается в любом случае.
По словам застройщиков, история загородного рынка знает всякое: в том числе и замороженные коттеджные поселки, в которых уже успели возвести дома на продажу.
Строить, чтобы захотелось купить дом
Это, кстати, миф, что строительство не под конкретного заказчика хуже по качеству. Эксперты признаются, что далеко не всегда удается найти покупателя сразу. Это означает, что построенный дом будет стоять, зимовать, проходить циклы промерзания и оттаивания. Если построить с нарушением норм, на скорую руку, то такой коттедж скоро придет в негодность, став уже не товаром, а неким обременением для строительной компании. С каждым годом найти того, кто захочет купить дом, будет все труднее. На рынке есть коттеджные поселки, где дома, возведенные некачественно, уже лет по 6-10 ищут себе хозяев, отпугивая заодно клиентов, выбирающих соседние участки.
«Как правило, если строительная компания старается держать марку, она будет строить дома одинаково и под клиента, и на продажу. У строительства под будущего клиента есть и неоспоримый плюс: когда заказчик не стоит с плеткой и не подгоняет строителей завершить к определенной дате, возможно, некоторые работы даже будут проведены спокойнее и качественнее, – отмечает Владислав Ремиш. – Мое предположение таково: каждая компания имеет свой стиль строительства (набор стандартных применяемых материалов, конструкции, утвержденные регламентом компании, необходимый набор проектов и иной документации по строительству) и следует ему, вне зависимости от того, кто финансирует строительство, – сама компания или заказчик подряда».
С ним согласен Алексей Соколов: «Мы строим дома на продажу с теми же специалистами и материалами, что и дома под заказчика. Это дает уверенность, что купить дом рано или поздно захотят, даже если сроки экспозиции из-за кризиса увеличатся. У многих сэкономивших на материалах отделки или качестве работы инвестиции на глазах приходят в негодность и становятся скорее обузой для владельца и неликвидом для покупателей».