Российская пенсионная система налетела на демографическую яму. Тем, кому за сорок, и работу найти непросто, и заслуженный отдых отодвинулся. Но пенсионная стратегия, предполагающая владение недвижимостью и сдачу ее в аренду, по-прежнему привлекательна, хотя и златых гор не обещает.
Повышение пенсионного возраста – почти свершившийся факт, ставящий перед многими россиянами вопрос, как и на что жить. Один из самых популярных ответов – владение недвижимостью, которую можно сдавать в аренду. До недавнего времени такая пенсионная стратегия была почти беспроигрышной: арендаторы были готовы выстраиваться в очереди на любое жилище.
Нынче все неоднозначно. Растущая доступность ипотеки подрезала спрос на аренду. Актуальные ставки во всех сегментах рынка аренды жилья падают с прошлой осени (вот свежие данные Центра оценки и аналитики БН). А фискальные службы не дремлют: власти стремятся вывести рынок из тени и заставить арендодателей платить 13-процентный подоходный налог.
С другой стороны, есть и неплохие для потенциальных рантье новости: цены на типовые квартиры не растут, а доступность ипотеки увеличивается. Поэтому приобрести «арендопригодное» жилье сегодня легче, чем раньше. Еще один положительный момент: если в прежние годы на вторичном рынке были представлены в основном квартиры с голыми стенами, то сегодня широк спектр объектов, не требующих ремонта и обстановки, в кондиции «въезжай и живи» – с мебелью, бытовой техникой и даже занавесками на окнах. Нередко их предлагают к продаже по ценам тех же «голых».
МИНУС ЧЕТВЕРТЬ ЗА ПЯТИЛЕТКУ
Пять лет назад в порядке эксперимента мы вывели условный индекс доходности (отношение чистого годового дохода к средней цене продажи) для «хитов» рынка долгосрочной жилищной аренды в Петербурге. Тогда оказалось, что самое выгодное для рантье вложение – покупка комнаты либо однокомнатной квартиры пусть и не первой молодости, но в пешеходной доступности от метро (комнаты тогда показали больше 9% годовых, свежие однушки и студии – 8,4%, однокомнатные в хрущевках и брежневках – 7,8%).
Свежие расчеты – перед вами (см. таблицу). Как и следовало ожидать, к 2018 году спрос на арендное жилье упал, предложение – выросло, арендодатели стали более требовательными, а выручка арендаторов уменьшилась.
Требуется оговорка. При расчетах мы не учитывали простои, вложения в амортизационный ремонт и обстановку. Во-первых, эти данные невозможно подвести к общему знаменателю. Во-вторых, нас интересовала в первую очередь возможность оценивать динамику. Поэтому табличные данные получились, прямо скажем, чересчур оптимистичными: реальные цифры (с учетом возросших требований к подготовке объектов, увеличившихся простоев и 13-процентного подоходного налога) в обозримой перспективе, особенно после вывода из тени, для всех сегментов будут еще более скромными – в пределах 4-7%.
ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ БИЗНЕСА: ЭТО НЕ ДЛЯ ПЕНСИОНЕРОВ
Альтернативный вариант, который также нередко предлагают потенциальным рантье-пенсионерам, – коммерческая недвижимость. Самый доступный вариант, сравнимый по цене с квартирами для непрофессионального инвестора, – нежилые помещения в жилых домах «под коммерцию».
В одной из недавних публикаций мы подробно разбирали вопрос выкупа квартиры на первом этаже с последующим переводом в фонд нежилых помещений. И пришли к выводу, что сейчас сделать это крайне сложно. Ведь если в прошлом десятилетии районные и городские чиновники не чинили препятствий предпринимателям, желающим перевести квартирные «неудобья» в нежилой фонд, то нынче они используют любые поводы, чтобы воспрепятствовать этому процессу.
Если вы не готовы рисковать, не располагаете административным ресурсом, предпринимательской жилкой и пробивными способностями – этот путь не для вас. Коммерческие помещения до 6 млн руб., позволяющие собственнику снимать до 10% годового дохода, встречаются и на вторичном рынке.
Но опять-таки риски не всегда предсказуемы и по мере увеличения доходности возрастают в геометрической прогрессии. К примеру, в жилищном сегменте снижение арендной ставки на 10-15% – почти всегда гарантия, что арендатор найдется. В коммерческой недвижимости нет полутонов: перенесли автобусную остановку – проходимость упала, арендаторов не найти, помещение пустует.
А ЕСЛИ В ДРУГОМ РЕГИОНЕ?..
С вопросом, какую доходную недвижимость можно приобрести по цене петербургской квартиры – за 3-6 млн руб., мы обратились к региональным риэлторам-практикам. Подробный обзор на эту тему еще ждет своего часа.
Пока отметим коротко: жилую и коммерческую недвижимость, сулящую при доверительном управлении до 10% годового дохода, вам готовы предложить в разных регионах России и мира. В спектре предложений – апартаменты, загородные дома, курортные и коммерческие объекты.
Но, изучая такие предложения, будущему пенсионеру важно понимать, что основная задача продавцов и посредников – не обеспечить вам прибавку к пенсии, а продать объект. К тому же снижение доходности частных инвестиций в недвижимость – общемировая тенденция.
Поэтому оптимальный выбор объекта для непрофессионального частного инвестора – это такой, которым он может управлять самостоятельно либо не выпускать из-под контроля. То есть все-таки в «родном» регионе.
ОТ СТРАТЕГИИ К ТАКТИКЕ
Насколько сегодня разумна стратегия пенсионных вложений в недвижимость?
Разумна хотя бы по той причине, что альтернативу найти непросто. Главные принципы при подборе подходящих объектов пенсионного инвестирования – разделять стратегические и тактические задачи, всегда пытаться смотреть на ваши объекты глазами потенциального пользователя (арендатора), а также пытаться прогнозировать, что будет с этими объектами через пять-десять-двадцать лет.
Первое и самое главное – не слушать посредников, заинтересованных только в продаже, а изучать опыт ваших предшественников и возможных соседей. Если вам предложен объект, по словам продавца, гарантирующий 10-12%, всегда имеет смысл задуматься, почему продают курицу, несущую золотые яйца. Причины могут быть разными (долги, переезд, «усталость» собственника или желание переложить средства в другой бизнес), но каждый отдельный случай требует пристрастного анализа с изучением истории.
С жильем ситуация такова. Структура рынка аренды изменилась. Например, еще в прошлом пятилетии квартира с «бабушкиной» обстановкой становилась для студенческой семьи, желающей отделиться от родителей, жилищем на долгие годы. Сегодня такие интересанты готовы ютиться в коммуналке или снимать квартиру только на время ожидания, пока строится собственное жилье. Самый стабильный контингент съемщиков старых панелек, давно не знавших ремонта, – гастарбайтеры.
В прошлом десятилетии зашкаливающий спрос на долгосрочную аренду был обусловлен дефицитом жилья и недоступностью ипотеки. Основная масса сегодняшних арендаторов – это те, кому не нужна квартира в данной локации на всю оставшуюся жизнь.
Самый выгодный вариант – посуточная аренда. Но для нее важна соответствующая локация, например, вблизи трасс и туристических маршрутов. К тому же пенсионеру-рантье сложно выдержать конкуренцию с мини-отелями и хостелами.
Сегмент краткосрочной аренды (на срок до года) более консервативен. Основные клиенты – специалисты, приезжающие для работы по срочным трудовым контрактам, и их семьи. Разумеется, таким арендаторам нужно удобное, качественное жилье в пешеходной доступности от метро, а также множество сопутствующих услуг – уборка, готовка, няня. На этом собственник тоже может зарабатывать.
КУПИТЬ В КРЕДИТ – СДАТЬ В АРЕНДУ?..
Если первый взнос по кредиту нулевой или минимальный, а арендная ставка меньше ежемесячного платежа по кредиту (то есть вам придется доплачивать) – это рискованный шаг. Если есть возможность разменять просторную квартиру на два объекта, так, чтобы доплата и, соответственно, тело кредита были небольшими, – уже лучше.
Да, мы можем видеть, что сегодня две убитые однокомнатные квартиры – более выгодное вложение, чем относительно свежая и ухоженная трешка (см. таблицу). Но если вы, к примеру, решились превратить бабушкину квартиру в жилище гастарбайтеров – с двухъярусными нарами вместо кроватей, то вернуть ее в исходное состояние и найти «приличных» арендаторов будет сложно.
Рейтинг доходности типовых объектов жилой недвижимости в июне 2018 года (для сравнения – в 2017/2013 году)
Тип квартиры
Цена предложения, тыс. руб.
Арендная ставка, руб. в мес.
Условный индекс доходности, %*
Комната 18 кв. м в трех-пятикомнатной квартире старого фонда
1 553
(1 654/1 565)
11 319 (12 500/12 321)
8,7
(9,1/9,4)
Комната 14 кв. м в двух-трехкомнатной квартире, типовой дом категории «старая панель»
1 233
(1 316/1 450)
10 603
(10 237/10 864)
10,3
(9,3/9,0)
Однокомнатная квартира (студия) 27 кв. м в кирпично-монолитном доме
3 373
(3 424/2 938)
20 721
(20 722/20 802)
7,4
(7,3/8,4)
Однокомнатная квартира 33 кв. м в хрущевке или брежневке
3 130 (3 127/3 264)
18 468 (18 688/21 346)
7,1
(7,2/7,8)
Трехкомнатная квартира 75 кв. м в доме типа «новая панель»
6 811
(6 767/6 149)
34 094 (33 173/39 060)
6,0
(5,9/7,6)
* Отношение чистого годового дохода (без учета простоев, вложений в подготовительный и амортизационный ремонт, коммунальных платежей, налогообложения) к средней цене продажи