Когда дом только начал строиться, стоимость метра минимальна, но и риски высоки, особенно в кризис. Однако ситуация постепенно меняется.
Как известно, чем ниже стадия готовности строящегося дома, тем дешевле в нём квадратный метр, поэтому покупка жилья в новостройке на этапе котлована всегда привлекает выгодными ценами. Два главных «но», которые встают в этом случае перед покупателями, это долгое ожидание новоселья и высокие риски недостроя. С тех пор, как в российской экономике начались трудности, желающих купить квартиру «на котловане» стало заметно меньше, но ситуация постепенно меняется, и, возможно, опасения уже не соответствуют действительности. Портал MetrPrice.ru узнал у игроков рынка, насколько безопасно сегодня покупать жильё «на котловане» и где найти такие новостройки.
ПОКУПАТЕЛИ СТАЛИ НАБЛЮДАТЕЛЯМИ
Покупателей квартир на стадии котлована всегда было немного – по данным экспертов, от 15% до 25%, и далеко не все из них приобретали квартиры для собственного проживания. Значительную часть среди таких покупателей составляли инвесторы, у которых совсем иной подход к оценке рисков и выгоды, замечает Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»). За последние два года, как в экономике начались трудности, число покупателей «на котловане» ощутимо снизилось – до 10-12%. Основных причин у такой перемены две: уменьшение количества инвесторов и снижение доверия покупателей.
Видя задержки по срокам сдачи домов и банкротства застройщиков, покупатели сменили тактику: теперь они предпочитают какое-то время наблюдать за ходом строительства, а затем, убедившись в его высоких темпах, принимают решение о покупке, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19»). «В нашем проекте были такие клиенты, которые приезжали в наш офис продаж не один раз, на протяжении нескольких месяцев следили за динамикой строительства дома и только после завершения монолитных работ, принимали окончательное решение о сделке», – рассказывает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»).
Ещё одна важная причина, по которой снизилось количество сделок на котловане, – отсутствие возможности приобрести в таких проектах жилье с помощью ипотеки, поскольку банки редко аккредитуют объекты на ранних этапах строительства, замечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Тем не менее, в компании даже в прошлые годы отмечали большое количество клиентов, покупающих жильё на котловане: 35-40% в 2015 и 25% по итогам 2016-го.
СИТУАЦИЯ МЕНЯЕТСЯ
Из-за кризиса распределение покупательского спроса по стадиям готовности новостройки претерпело изменения. По оценкам аналитиков «Метриум Групп», сегодня на рынке новостроек массового сегмента 10% квартир приобретаются на нулевой стадии строительной готовности, 20% – на средней, 45% – к моменту готовности «коробки» и 15% – к получению разрешения на ввод в эксплуатацию. Ещё 10% – после оформления собственности, когда застройщики делают финальное повышение цены метра, говорит управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Тем не менее, в последнее время отношение к «котловану» у покупателей постепенно смягчается, замечает Татьяна Подкидышева, руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость». В экономике идут стабилизационно-восстановительные процессы, столичные власти проводят строгую надзорную политику московских властей, законодательство о долевом строительстве ужесточается.
ЗА И ПРОТИВ: КОГДА ЕСТЬ СМЫСЛ БРАТЬ «КОТЛОВАН»
Основным плюсом приобретения жилья на начальных этапах строительства по-прежнему остаётся цена, говорят игроки рынка. По словам Андрея Колочинского (ГК «ВекторСтройФинанс»), в массовом сегменте разница в цене квартиры между «котлованом» и сдачей объекта в столице составляет порядка 20-25% от стоимости лота, хотя в некоторых особо ликвидных проектах рост цен может быть и более заметным. В высокобюджетном сегменте эта разница и сейчас составляет 30-60%, замечает Павел Телушкин («ФЦСР»), поэтому в такие объекты перспективно инвестировать, особенно это касается премиум-сегмента, где конкуренция между продавцами в данный момент невелика.
А вот в новостройках массового сегмента темп роста цен за последнее время снизился, отмечают эксперты. «Поэтому важно понять, насколько риск оправдывает выгоду, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Скажем, в готовом доме клиенты могут позволить себе только однокомнатную квартиру, а в строящемся – двухкомнатную. Такая же ситуация может быть и с локацией. К примеру, в каком-то районе покупателям с определенным бюджетом доступны квартиры только в строящихся домах, а в готовых уже нет. Нужно ли идти на риск только ради проживания в более подходящем районе? Иными словами, если у клиента есть достаточная сумма средств, то лучше приобрести уже готовую квартиру в сданном корпусе, это будет надежный, но менее выгодный вариант».
Главным минусом «котлована», в свою очередь, всегда считался повышенный риск недостроя, однако, вложившись в новостройку на более позднем этапе, тоже можно в итоге оказаться свидетелем остановки строительства, замечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Стоит принять во внимание и то, что от котлована до выдачи ключей от квартир придётся довольно долго ждать (полгода в случае с панельным проектом, 1,5-2 года в случае с монолитным), оплачивая в этот период съёмное жильё.
КАК ВЫБРАТЬ НОВОСТРОЙКУ НА КОТЛОВАНЕ
Чтобы не столкнуться с проблемами, покупая квартиру в новостройке на котловане, стоит следовать нескольким правилам.
1. Оцените опыт застройщика/девелопера. Не обязательно, чтобы новостройку возводил какой-то именитый застройщик, говорит Евгения Акимова (IKON Development) – 2009 и 2016 годы показали, что известные компании тоже могут обанкротиться. Намного важнее узнать, выполнял ли девелопер обязательства перед дольщиками предыдущих очередей или корпусов. Если дольщики остались довольны, то, скорее всего, ваш дом тоже будет построен в обещанные сроки.
Если в проектной декларации в качестве застройщика указана неизвестная компания, то не стоит сразу «ставить крест» на жилом комплексе, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Дело в том, что права на земельный участок принадлежат конкретной организации: например, акционерное общество приватизировало фабрику. Чтобы построить на ее месте дом, девелоперу проще выкупить это общество, присоединить его к своей группе компаний, чем переоформлять участок на себя. Поэтому необходимо узнать название головной компании и смотреть, какие проекты она построила.
2. Посетите стройплощадку – если на ней нет даже котлована, то это, конечно, тревожный признак, который говорит о том, что у застройщика нет собственных средств на старте, и он рассчитывает исключительно на поток поступлений от покупателей, говорит Андрей Колочинский (ГК «ВекторСтройФинанс»).
3. Узнайте о наличии ипотечных программ в проекте. Как правило, банки начинают выдавать кредиты на покупку жилья в проекте только при достижении им определенной стадии готовности. Однако если кредит можно получить уже на «котловане», это означает, что данный банк либо высоко оценил перспективы проекта, либо инвестировал в него, что является дополнительной страховкой рискового дольщика.
4. Выбирайте договор долевого участия (ДДУ) – это наиболее безопасный способ покупки квартиры в строящемся доме, говорит Татьяна Подкидышева («НДВ-Недвижимость»). Не соглашайтесь на сомнительные схемы – реализацию через предварительный договор купли-продажи (ПДКП), договор соинвестирования или в рамках ЖСК – в случае трудностей на объекте они не защитят права дольщика.