Брежневки заняли место хрущевок в массовой застройке с конца 1960-х годов. Квартиры в них до сих пор весьма востребованы, поскольку составляют самую середину рынка. Редакция IRN.RU продолжает серию статей про разные типы жилья на вторичном рынке. На этот раз расскажем про брежневки – наверное, самый большой пласт жилищного фонда Москвы.
Пережить СССР
Брежневки – это гораздо более расплывчатая категория домов, чем сталинки и хрущевки. «Только в Москве насчитывается около сорока серий жилых домов-брежневок. Это, в общем-то, тот тип жилья, продолжателем которого являются современное типовое строительство», - говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
В целом брежневки можно разделить на ранние (строились с середины 1960-х по конец 1970-х годов) и более современные (1980-е годы) серии. При этом поздние серии пережили не только правление Леонида Ильича, но сам Советский Союз. «Например, дома серии П-44 – это одна из самых известных новых серий строительства таких домов – возводились еще в начале 2000-х гг., то же самое можно сказать и о домах серии П-3», - отмечает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Правда, по словам руководителя департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерины Никитиной, эти серии, хоть они и появились еще в эпоху Брежнева, стоят особняком – их чаще называли «новостройками» или «пэшками».
Переход от пятиэтажек к новым типам домов произошел по нескольким причинам. «Руководству СССР важно было показать, что страна вышла на новый качественный уровень развития и может позволить себе массовое строительство более совершенного жилья для своих граждан. Именно поэтому брежневки отличались от хрущевок в лучшую сторону площадью квартир, количеством комнат и удобством планировок», - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Кроме того, отказ от хрущевок был связан с тем, что они требовали значительных земельных ресурсов в городах. «Панельные пятиэтажки предполагали небольшую плотность заселения, из-за чего под такие дома требовалось больше земли, - объясняет эксперт. - Поэтому было принято решение повысить плотность застройки путем строительства многоэтажных и многоподъездных домов. В связи с этим брежневки отличались большей высотой (от 9 до 17 этажей) и числом подъездов (до 10)».
Квартиры в брежневских домах получали практически все социальные группы. «Заказчиками строительства чаще всего становились крупные предприятия и организации, которые затем выделяли жилье своим сотрудникам. Так появлялись целые районы, в которых, например, на четной стороне улицы жили сотрудники НИИ, а на нечетной – силового ведомства», - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.
От улучшенных хрущевок до современных серий
У ранних брежневок было не так много отличий от хрущевок, основные – более высокие потолки, наличие мусоропровода и лифта. Эксперты считают, что в таких проектах было много недоработок. «К неудачам можно отнести очень тонкие стены и вследствие этого плохую звукоизоляцию, сидячие ванны, отсутствие или слишком малый размер грузовых лифтов, - говорит Вадим Ламин. - Но со временем проекты дорабатывались, и поздние серии отвечают более высоким стандартам качества, иначе их бы не строили до середины нулевых».
Ранние брежневки были, как правило, 8-12-этажными. Более поздние серии «выросли» – в основном до 17 этажей, однако есть проекты и до 25 этажей (например, КОПЭ, 1МГ, И-521). Размеры квартир в ранних брежневках все еще были очень скромными. «Однокомнатные квартиры площадью 31-33 кв. м; двухкомнатные – 42-45 кв. м; трехкомнатные – 48-56 кв. м. Четырехкомнатные квартиры встречаются достаточно редко. Внешний облик домов серый, ничем не запоминающийся, иногда фасад выложен плиткой», - рассказывает Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». В таких домах встречаются смежные комнаты, а площадь кухни составляет 5-7 кв. м. Поздние серии отличаются куда более просторными планировками. Площади однокомнатных квартир достигают 47 кв. м, «двушек» – 58 кв. м, «трешек» – 75 кв. м. Кухни тоже увеличились в размерах до 8-10 кв. м
Основные материалы стен брежневских домов — железобетонные панели и силикатный кирпич. «Дома повышенной этажности также строились со сборным железобетонным каркасом и кирпичными стенами, а поздние высотные брежневки — с монолитным каркасом. Крыша у брежневок в основном плоская битумная с внутренними водостоками», - говорит Екатерина Никитина.
Брежневки сегодня
Нынешнее состояние брежневок сильно отличается в зависимости от серии и годов строительства. Хуже всего сохранились дома серии 1-515, по сути это те же хрущевки, но более высокие (5 или 9 этажей). «Что касается более качественного жилья, то большинство новых микрорайнов возводились в 70-80 годах, а расчетный срок их службы – 100 лет, - говорит Вадим Ламин. - Правда, по правилам их необходимо периодически ремонтировать. В Москве такие дома эксплуатируются достаточно хорошо, некоторые даже модернизируются, покрываются новыми материалами».
Слабое место брежневок – отсутствие энергосберегающих технологий и изношенные коммуникации. «Значительную часть платы за ЖКУ в таких постройках составляют издержки, - утверждает эксперт. - Тепло просто уходит сквозь стены. Проводка, полы, двери, рамы нуждаются в замене каждые 25-30 лет. Это не всегда соблюдается. Но гораздо более серьезные риски – это системы отопления, водопровод, канализация. Во многих домах приближается срок их капитального ремонта».
Пожалуй, главное преимущество брежневских домов – это хорошее соотношение цены и качества. «По большинству характеристик они практически не уступают современным новостройкам эконом- и комфорткласса, а по цене все же дешевле нового готового жилья, - отмечает Мария Литинецкая. - Многие брежневки находятся в очень престижных районах, в том числе в ЦАО».
Середина рынка
Брежневские дома, по сути, составляют основу вторичного рынка жилья в Москве. «В период правления Брежнева строительство велось бешеными темпами, в результате мы имеем огромное наследие данного жилого фонда, - констатирует Екатерина Никитина. - Объем домов брежневского периода на рынке преобладает над всеми остальными представленными типами жилья. В процентном соотношении они составляют более 50% рынка».
С точки зрения цен брежневки занимают примерно середину рынка. По данным «Азбуки жилья», в старых домах той эпохи средняя стоимость квадратного метра составляет 140 000 – 160 000 рублей, в более современных сериях – 170 000 – 200 000 рублей. В основном в брежневках цены ниже, чем в готовых новостройках и сталинках, но выше, чем в панельных пятиэтажках. «В последнем случае разница в цене (если мы говорим об одной локации) может достигать 25 000 рублей за кв. м. Если сравнивать со сталинками, то в рамках одного района в центре брежневки будут уступать 30-35% от стоимости, а за пределами ЦАО разница не будет превышать 20-25%», - говорит Мария Литинецкая.
Самые дорогие брежневки – так называемые «башни Вулыха» (1-2-секционные кирпичные дома с просторными лоджиями и кухнями до 10 кв. м). По словам Александра Лунина, они не сильно отличаются по цене от сталинских домов и современных построек.
Бой с новостройками
Из-за «срединного» положения брежневок на московском рынке динамика цен в этом сегменте соответствует общегородской, а в последнее время цены на вторичную недвижимость, по данным IRN.RU, сползают темпами примерно 10% в год. По словам Екатерины Никитиной, по сравнению с хрущевками снижение цен в этом сегменте меньше на 3-5%.
Квартиры в таких домах достаточно востребованы. По мнению экспертов, они более ликвидны, чем переоцененные сталинки или низкокачественные хрущевки. «Как ни странно, брежневки иногда выигрывают «бой» у новостроек за тех покупателей, для которых особенно принципиален вопрос локации, - говорит Мария Литинецкая. - Если бюджет клиента ограничен, скажем, 6 млн рублей, то нередко клиенты предпочитают приобрести брежневку, но в обжитом и не очень удаленном районе Москвы, а не новостройку в более удаленной локации».
Однако надо учитывать, что ранние брежневки с неудобными планировками будут дешеветь быстрее пользующихся более высоким спросом поздних серий. Конечно, обогнать рынок и они вряд ли способны, но чувствуют себя как минимум не хуже среднего.