Можно ли самостоятельно приобрести квартиру, не прибегая к услугам риелтора и адвоката? Давайте разбираться вместе.
Риелтор
Каковы функции и роль риелтора в приобретении недвижимости?
Многие думают, что риелторы – это те представители и посредники, которые способны провести сделку от начала и до конца и полностью обеспечить ее безопасность. К сожалению, это не так. Да, подыскать вариант, вполне. Да, организовать оформление договора, передачу документов в МФЦ – без проблем. Да, прийти на квартиру и присутствовать при подписании акта приема-передачи жилого помещения – не вопрос. И последнее – по завершении регистрации перехода права собственности или до ее начала помочь в подписании и передаче расписки. Пожалуй, все.
Основная функция риелтора – сэкономить время покупателю и помочь в базовых вопросах оформления сделки.
Покупателю же необходимо поставить задачу перед риелтором - какую квартиру, где и за сколько он хотел бы приобрести. Дальше поиском и переговорами с потенциальными продавцами должен заниматься риелтор. Покупателю достаточно выезжать и лично осматривать конечные подобранные варианты для приобретения.
В таком сотрудничестве риелтор оказывает неоценимую услугу, экономя своему клиенту значительное время и нервы.
Самостоятельно вместо риелтора
Однако, если есть желание сэкономить тысяч 100 – 150 рублей, можно и самостоятельно подыскать себе подходящий вариант – сайтов с базами недвижимости сейчас множество.
Риелтор и новостройка
Если есть желание приобрести недвижимость в конкретной новостройке, то достаточно зайти на сайт этого проекта или сайт застройщика и ознакомиться с предлагаемыми вариантами, стоимостью и порядком совершения сделки.
Процесс переговоров на первичном рынке всегда проще, так как базовая информация, выложенная на сайте застройщика или риелторской компании, продающей объекты последнего, в большей степени соответствует действительности, чем на вторичном рынке.
Остается только подъехать в офис продаж и окончательно договориться обо всех нюансах сделки.
Риелтор и «вторичка»
Если речь о сделке на вторичном рынке жилья, то здесь все несколько сложнее. При прозвонах может выясниться, что цена сильно отличается от указанной в объявлении, что квартира продается по сложной или не подтвержденной альтернативе или вообще не продается. Что за квартиру уже внесен аванс или задаток или она продается по доверенности, что имеются сложности с документами или отсутствует собственник, и многое другое. Нужно быть готовым к тому, что только одно объявление из десяти, а иногда и реже, будет близко к действительности. Именно поэтому далеко не все покупатели способны самостоятельно пройти начальный этап поиска и получения нужного результата в виде конкретного жилого помещения для заключения авансового соглашения. Как раз для этого и нужен риелтор.
Адвокат или юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью
С чего начинается работа юриста или адвоката, или правильнее сказать, с чего она должна начинаться?
Авансовое соглашение
Без авансового соглашения или договора задатка продавец не передаст копии документов на проверку и не начнет общение по оформлению договора купли-продажи (не всегда, но в большинстве случаев). При этом авансовое соглашение не является для покупателя гарантом выхода на сделку продавца, который может в любой момент отказаться от таковой. А иногда и вообще пропасть.
Именно по этой причине необходимо вносить минимальные средства по авансовым соглашениям, чтобы в последующем не жалко было их потерять, если непорядочный продавец исчезнет.
Кроме того, следует помнить, что только договор задатка обеспечивает продавцу завладение задатком при отказе покупателя от выхода на сделку. Авансовое соглашение, наоборот, вне зависимости от того, что в нем написано, не способно гарантировать продавцу удержание полученного аванса, даже если покупатель по своей вине и собственной инициативе отказался от приобретения недвижимости. Суды подобные авансы расценивают как неосновательное обогащение продавца и возвращают деньги несостоявшимся покупателям.
Задача адвоката - помочь в правильном составлении нужного документа и внесении по нему минимальной оплаты.
Договор
Какой договор предлагает заключить продавец (основной, предварительный, дарения, за полную сумму или ее часть)
Очень важно, какой договор и с каким содержанием вы подписываете. Если вы покупаете квартиру, то это должен быть именно договор купли-продажи, а не, к примеру, договор дарения и не предварительный договор.
Содержание документа также имеет первостепенное значение. Например, если оплата по договору должна пройти после его подписания и регистрации перехода права собственности, то лучше перестраховаться и внести пункт о том, что неоплата является существенным условием договора и основанием для его одностороннего расторжения продавцом. Если такой пункт упустить, то при неоплате договора собственником станет покупатель, а продавец останется и без денег, и без квартиры. Да, он сможет в судебном порядке взыскать стоимость проданной недвижимости, однако как скоро он ее получит и получит ли вообще, большой вопрос.
Ни в коем случае не следует оформлять покупку иным договором, как это часто бывает, например, договором дарения, предварительным договором или соглашением о намерениях.
Так, предварительный договор – это один из самых рискованных договоров, ничего не гарантирующих и позволяющих правообладателю или собственнику не один, а иногда даже много раз продавать жилье нескольким лицам одновременно или в течение длительного промежутка времени.
Оплата по договору
Расписка как единственное доказательство передачи наличности
Это может показаться странным, но поверьте, достаточно часто покупатель, передавая денежные средства, либо не получает взамен расписки, либо факт передачи денежных средств оформляется неверно.
Доказательства оплаты договора купли-продажи квартиры очень важны, так как при их отсутствии реально утратить недвижимость через расторжения договора. Или суд обяжет повторно оплачивать приобретенное имущество.
Хочу обратить внимание, что некоторые суды не считают надлежащим доказательством оплаты наличие строчки в договоре или в передаточном акте о «проведенном расчете между сторонами до подписания договора». Поэтому наличный расчет всегда следует фиксировать на отдельном бумажном носителе, а именно в расписке.
Какие документы необходимо проверять и для чего?
- Историю регистрационных записей жилого помещения можно увидеть в расширенной выписке из Росреестра (возникновение права собственности, все сделки, переходы права, обременения, залоги и аресты за всю историю существования квартиры). Полученная информация позволит выявить имевшиеся раннее споры по квартире, а также поддельные документы, ранее фигурировавшие в сделках, аресты и иные обременения.
- Историю прописок и выписок всех ранее проживавших в квартире лиц – в расширенной выписке из домовой книги (она подскажет, кто и когда был зарегистрирован в жилом помещении, куда выписан и в связи с чем). Подобная информация поможет уберечься от приобретения недвижимости, обремененной правами несовершеннолетних или лиц, отказавшихся от приватизации.
- Справки ПНД и НД со всех мест проживания и регистраций продавца и предыдущих собственников (указывают на состояние психического здоровья участника сделки). В случае болезни продавца сделка может быть признана недействительной по статье 177 ГК РФ.
- Изучить в судах общей юрисдикции и арбитражных судах по всем местам проживания и регистрации продавца и его супруга наличие судебных дел с их участием (раздел имущества, расторжение брака, взыскание задолженности, спор по приобретаемой квартире, процедура банкротства, иное). Это оградит от оспаривания сделки на основании статей 10 и 168 ГК РФ.
- На сайте ФССП проанализировать информацию о наличии или отсутствии долгов в отношении продавца и его супруга (для недопущения покупки недвижимости у потенциальных банкротов, так как сделки с банкротами оспариваются и признаются недействительными.
- Из ЗАГСов по месту жительства продавца следует получить и проверить информацию о зарегистрированных и расторгнутых браках (продажа квартиры, находящейся в совместной собственности, одним из супругов без согласия второго является недействительной в силу статьи 35 СК РФ).
- На сайте Федеральной нотариальной палаты можно проверить доверенность продавца на продажу недвижимости.
- На сайте МВД России следует проверить, значится ли паспорт продавца среди недействительных, если есть сомнения в том, что он предоставил оригинальный документ.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции