Словосочетание «малогабаритная квартира» в принципе понятно: воображение сразу же рисует картины предельного «минимализма» в размерах и удобствах. Но «Соб.ру» приблизительным пейзажем не удовлетворился и решил внести в вопрос полнейшую ясность…
Задолго до Хрущева
«Отцом» всего крохотного и некомфортного в отечественном жилищном строительстве принято считать Н.С.Хрущева с его пятиэтажками. Что в данном контексте не совсем верно: малогабаритные квартиры появились еще в 1930-е годы. Тогда они строились предприятиями для своих сотрудников, и проблема решалась самым экономным способом. «Один-два таких дома позволяли практически полностью обеспечить жильем всех служащих, которые в этом нуждались, - рассказывает об этом типе квартир Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Такие «малогабаритки» - это крошечные (от 12 кв. м) квартирки с микроскопической кухней (около 3 кв. м) или даже без специально выделенного места под кухню. Санузел столь же маленький, в нем не предусмотрена обычная ванна – есть либо сидячая, либо душ. Одним словом, это такой переходный этап от общежития к полноценным квартирам».
В последней трети прошлого века от строительства малогабаритных квартир вроде бы отказались, но потом произошло их «второе рождение». Причины, в принципе, были теми же, что и раньше – стремление к экономии. Только теперь берегли не средства предприятий, а личные деньги покупателей – чтобы новые жилища были им по карману. «В нынешнем веке явно заметна тенденция к сокращению площадей, - говорит Максим Радченко, заместитель гендиректора по развитию Инвестиционно-строительной компании «Ареал». – В середине «нулевых» годов средняя площадь однокомнатной квартиры в новостройке составляла порядка 55-60 кв. м, «двушки» были в 80-90 кв. м. В 2014 году – 38-40 и 55-65 кв. м соответственно, а потом тренд к сокращению площадей резко ускорился. Самым популярным форматом квартир в 2015-2016 годах в массовом сегменте стали малогабаритные студии 22-28 кв. м».
Что сегодня?
Сегодняшние стандарты, все же, намного гуманнее того, что было 80 лет назад. На рынке появились уже упоминавшиеся в этой статье студии – жилища с минимумом внутренних перегородок. Обычная однокомнатная квартира – это два помещения с окном: комната и кухня, и обязательная стенка между ними. В студии же обходятся одним окном, а для готовки используется уголок в единственном помещении. Что позволяет создать жилье на минимуме квадратных метров.
«На первичном рынке малогабаритными считаются студии площадью 16-26 кв. м, - говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - Однокомнатные квартиры – 30-35 кв. м, двухкомнатные – 39-45 кв. м». Впрочем, добавляет эксперт, в отдельных случаях метраж может оказаться и меньше.
Интересные выводы можно сделать из анализа объема рынка. Малогабаритные объекты составляют 38,6% от общего объема продаваемых студий, среди однокомнатных квартир на «малогабаритки» приходится 10% от общего предложения, среди «двушек» и «трешек» - всего 2-3%. Что, в общем, вполне предсказуемо: приобретают такие квартиры по единственной причине – бедности. Если у человека есть средства на объект в 60 кв. м, он скорее купит не малогабаритную трехкомнатную квартиру, а полноценную «двушку».
На рынке Москвы, продолжает Наталья Шаталина, «малогабаритки» предлагаются сегодня в 11 проектах, причем расположены они как в «старых» границах города, так и на присоединенных в 2012 году территориях. Практически везде это проекты комфорт-класса.
На вторичном рынке малогабаритные квартиры сосредоточены в тех частях нашего города, где активное строительство велось в первой половине прошлого века. Причем это, естественно, районы не для тогдашней элиты, а публики попроще. «Старых малогабариток с площадью квартир от 12 кв. м много в пятиэтажном фонде в таких районах, как Метрогородок, Южное Медведково, Ростокино, Нагорный, в районе станции метро Октябрьское поле, также на Семеновской улице, улице Буракова и т.д.», - отмечает Ирина Бербенева.
Цена – наше всё
Естественно, главной причиной, заставляющей покупателей выбирать именно этот формат жилья, является их низкая цена. «Малогабаритки», кстати, не так уж и дешевы – если считать в пересчете на квадратные метры. Но люди приобретают все-таки не «квадраты», а объекты, а тут экономия оказывается очевидной. «Минимальный бюджет покупки снижается относительно «полноценной» однокомнатной квартиры почти на четверть, - говорит Максим Радченко. – Это позволяет привлечь спрос».
От бедности, но не только…
Очевидно, что основной резон приобретения подобного жилья – нехватка денег. «Чаще всего малогабаритные квартиры покупают или молодые люди без семьи, или молодые пары, которые еще не обзавелись детьми, или же, напротив, пожилые люди, - отмечает Ирина Бербенева. – Понятно, что малогабаритка крайне неудобна, если в семье уже есть потомство, просто потому, что на небольшом пространстве очень сложно всем разместиться – особенно, если это малогабаритка с крошечной кухней коридорного типа без дверей».
Однако при ближайшем рассмотрении все оказывается немного сложнее: есть люди, способные позволить себе полноценное по метражу жилье, но оно будет расположено подальше, в менее престижном районе, в ЖК худшего качества… И человек выбирает «малогабаритку» - чтобы не «ужиматься» в перечисленных выше характеристиках. «Мы проводили исследование целевой аудитории своего проекта – ЖК «Первый клубный дом» в Люберцах, - рассказывает Максим Радченко. – Покупатели называли в качестве важных для себя параметров статус ЖК, наличие высококлассной отделки». Добавим от себя еще и удобство транспортной доступности – и мы получим те преимущества, ради которых многие люди (особенно молодые и активные) готовы жить и на небольшой площади…
На правах резюме
Конечно, человеку, привыкшему к простору и комфорту, существование в «малогабаритке» покажется «ужасным ужасом». Все тесное, часто нет полноценной кухни. Но все познается в сравнении. Если альтернативой малогабаритной квартире выступает комната в коммуналке (общие с соседями кухня и санузел) или полноценное жилье, но, что называется, у черта на рогах – многие покупатели тут с энтузиазмом возьмут именно «малогабаритку».