Президент России Владимир Путин поставил точку относительно сроков перехода на проектное финансирование. С 1 июля 2019 года привлечение средств на строительство станет возможным через систему банков и финансовых учреждений, заявил глава государства в ходе «прямой линии», прошедшей 7 июня на телеканале «Россия 24». Как отреагировали на это заявление игроки строительной и банковской отраслей? И что будет с рынком новостроек в ближайшее время? Портал Urbanus.ru публикует на этот счет два развернутых материала.
История вопроса
Намерение покончить с «долевкой» власти выражали еще в прошлом году. Осенью президент дал поручение профильным ведомствам разработать план поэтапного перехода рынка новостроек от долевого строительства к системе проектного финансирования. Первым результатом стало появление в декабре специальной Дорожной карты, в которой прописаны этапы замещения денег дольщиков банковскими кредитами и другими формами финансирования. План действий предполагает, что, начиная с 1 июля 2019 года договора долевого участие (ДДУ) должны заключаться с помощью эскроу-счетов (специальные банковские счета, на которых храниться деньги граждан за приобретаемые ими квартиры до сдачи дома в эксплуатацию). Однако в документе есть важная оговорка. Отказ от прямых договоров между застройщиками и дольщиками действует только в отношении домов, в которых ДДУ с первым покупателем заключен после 1 июля 2019 года. Таким образом, запрет не будет носить тотальный характер – в проектах, где продажи по старой схеме начаты раньше, девелоперы смогут реализовать остаток квартир по прежним правилам.
По словам коммерческого директора Docklands Development Екатерины Запорожченко, заявление президента не стало для игроков рынка неожиданностью. Еще в ноябре прошлого было понятно, что срок отмены ДДУ постараются максимально сократить.
Впрочем, несколько иную точку зрения высказал директор департамента маркетинга и рекламы Glorax Development Вартан Погосян: «Не совсем корректно называть это высказывание решением. Это сформированный посыл участникам рынка, появление которого было весьма неожиданным. Девелоперы предполагали, что этот шаг будет максимально отложен. Пока правила игры окончательно не сформированы, но с учетом заявления со стороны главы государства, вектор уже окончательно обозначен».
В любом случае, общая ясность относительно пути развития отрасли у игроков рынка недвижимости теперь есть.
Мнение властей
Как и следовало ожидать, опрошенные представители власти в целом настроены оптимистично. Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев считает, что переход на проектное финансирование строительства в обозначенные президентом сроки практически не повлияет на московский рынок новостроек. Резкого повышения цен на жилье в Москоматстройинвесте также не ожидают.
Что касается Санкт-Петербурга, то переход на проектное финансирование банками, вероятно, отразится на стоимости квадратного метра строящегося жилья, рассказали в пресс-службе комитета по строительству Санкт-Петербурга. «Однако в настоящее время объективно оценить рост цен невозможно в силу того, что Комитет не располагает информацией о процентных ставках, по которым уполномоченные банки будут кредитовать застройщиков. При этом планируется, что каждый реализуемый застройщиками проект должен будет иметь банковское сопровождение», – сообщил комитет по строительству Санкт-Петербурга.
Более развернуто прокомментировал ситуацию заместитель председателя правительства Ленинградской области Михаил Москвин. По его словам, власти не опасаются резкого скачка стоимости первичной недвижимости даже после полной отмены долевого строительства. «Во-первых, цены на недвижимость определяет рынок. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке в области составляет, согласно данным Петростата, 52,1 тыс. руб. Она не намного выше себестоимости, застройщики балансируют на грани рентабельности. Застройщики хотели бы увеличить маржу за счет повышения цены метра, но тогда продаж не будет, покупатель окончательно уйдёт в город. Потому они, скорее, будут сокращать издержки, чем останавливать продажи высокой ценой. Во-вторых, инерция долевого строительства будет продолжаться несколько лет: сейчас в Ленинградской области строительство ведется на 607 строительных площадках, общей площадью возводимого жилья 9,13 млн. кв. м. Это то жилье, разрешение на строительство которого было получено по старым правилам. Не на всех этих площадках работают краны, многие застройщики получали разрешения про запас, чтобы спокойно строить и продавать следующие несколько лет так, как они привыкли. Поэтому резкого скачка цен не будет, а потом строительный рынок подстроится и под новые финансовые условия и под новую реальность с точки зрения покупательского спроса», – считает чиновник.
В Минстрое РФ на запрос Urbanus.ru не ответили.
Настроить про запас
В любом случае, цены на квартиры, которые можно будет купить по старой схеме после июля 2019 года, вряд ли поменяются, по крайней мере, на первых порах, вследствие отсутствия прямого влияния на них грядущих нововведений.
"Отмена долевого строительства с 1 июля 2019 года резкого влияния на рынок не окажет", – считает генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская») Кирилл Игнахин. – Поскольку с начала 2018 года застройщики активно получают разрешения на строительство, то запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным. Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал 2018 года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 млн кв. м, большая часть которых на строительство жилья. Для сравнения – за аналогичный период 2017 года было выдано 399 разрешений на общую площадь 2,04 млн кв. м. То есть только за один квартал в 2018 году было получено количество разрешений на строительство, сопоставимое с таким объемом жилья, который вводится в столице за целый год (около 3,5 млн кв. м)».
По мнению управляющего партнера компании «Метриум» и участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, у застройщиков есть в запасе около 3-4 лет для того, чтобы подстроиться к новым рыночным реалиям. «Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по ДДУ. Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты. Поэтому я полагаю, что переход будет все же плавным, а не резким», – прогнозирует эксперт.
Эксперты разошлись в оценках
Однако рост цен на квартиры в проектах, возводимых по новым правилам, специалисты считают неминуемым. Ведь у застройщиков появятся новые издержки, связанные с целым рядом факторов. Девелоперам придется платить банкам проценты по строительным кредитам, при том, что получить деньги за проданное жилье, ни смогут только после введения объекта в эксплуатацию. Среди дополнительных расходов, связанных с участием банков в проекте, кроме процентов по целевому кредиту можно выделить и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства, говорит генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский) Роман Сычев. Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу, чтобы не перекладывать их на покупателя.
Однако эксперты сильно разошлись во мнениях относительно степени роста цен. Роман Сычев считает, что в результате происходящих на рынке изменений он может быть очень значительным и составить порядка 20%. После отказа от привычной схемы продаж, увеличение стоимости квартир превысит 10-15%, соглашается руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов. «На данный момент любой из механизмов, альтернативных долевому строительству, — это неоправданно дорогие инвестиции, которые, в свою очередь, ведут к пропорциональному росту цен, – говорит коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова. – Если за два года участникам рынка удастся выработать инструменты, которые позволят удержать рост себестоимости в пределах 20-30%, на мой взгляд, это станет большой победой. Но даже в этом случае перспектива кратного роста уровня цен для конечного покупателя — неизбежная перспектива».
Даже если в рамках проектного финансирования процент по кредиту банков застройщикам составит сравнительно низкие 6%, то это все равно радикально поменяет характер отношений застройщика и покупателя, говорит директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. В частности, не будет смысла привлекать клиентов скидками в 20-25% на ранней стадии, чтобы привлечь достаточно денег для строительства. Однако эксперт не столь пессимистичен в оценках роста стоимости жилья: «Соответственно, примерно с конца 2019 – начала 2020 года мы увидим рост стоимости жилья, в среднем цены повысятся на 10%».
«До конца текущего года резких колебаний не ожидается – с учетом высокой ипотечной активности, значительного объема предложения на рынке и отсутствия роста доходов у населения рост цен составит в пределах 3-5%, – прогнозирует директор продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая. – Основные изменения мы увидим в 2019 году. Поскольку застройщики будут продавать квартиры по цене готового жилья, у покупателей исчезнет возможность купить квартиру с дисконтом порядка 15%. Именно столько сегодня составляет разница в цене «квадрата» на начальной стадии строительства и на этапе ввода новостройки в эксплуатацию».
Самую радужную картину обрисовал руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «Самолет ЛО» Георгий Быковский: «По нашим оценкам, требования по эскроу-счетам приведут к удорожанию на 1.5-5% в зависимости от конкретного банка, наличия у него экспертизы, сроков строительства, этажности жилого комплекса и расходов на инфраструктуру. Тем не менее спрос на рынке строящегося жилья достаточно чувствителен к любым законодательным инициативам и цена у любого застройщика повышается по мере готовности объекта. Например, сейчас мы увеличиваем базовую стоимость квадратного метра ежемесячно опять же благодаря высоким темпам возведения объекта».
А вот наиболее мрачным в оценках оказался директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. По его словам, в краткосрочной перспективе изменения, которые ожидаются в связи с введением новых правил, не сильно повлияют на стоимость квадратного метра. Но уже через полтора года, когда в рамках нового законодательства будет выходить все больше проектов, цена будет расти. К 2021 году стоимость квадратного метра будет отличаться от нынешней цены в среднем на 40%. Таким образом, возможность купить квартиру недорого клиенты строительных компаний со временем потеряют.
Предварительные итоги
Хотя Владимир Путин определил четкий вектор развития рынка новостроек, детали перехода на новую схему все еще остаются не проработанными. И совершенно разные оценки роста стоимости жилья со стороны девелоперов, только это подтверждает. Однако не стоит забывать, что к работе по новой схеме должен быть готовы не только строители, но и банкиры. Смогут ли они начать активно кредитовать застройщиков? Справится ли банковская система с такой нагрузкой? В какой степени застройщики зависят от банков сейчас и будут зависеть впоследствии? И как они собираются выживать в новых условиях? Обо всем этом Urbanus.ru расскажет в следующем обзоре, посвященном переходу рынка на проектное финансирование.