В двух предыдущих статьях* я упоминал о механизмах государственного регулирования риэлторской деятельности как об альтернативе саморегулированию. В них был обозначен круг вопросов, решаемых на базе госрегулирования не только без нанесения риэлторскому бизнесу какого-либо ущерба, с расширением его масштабов и возможностей, повышением социально-общественного уровня, и предполагаемым увеличением доходности.
В целом, госрегулирование может быть основано на применении ряда эффективных мер как директивного, так и функционального характера, в числе которых:
1. Определение организационно-правовых форм и введение специальных процедур государственной регистрации субъектов риэлторской деятельности, в том числе и в государственных информационных ресурсах.
2. Контроль функционирования системы обучения и аттестации риэлторов, механизмов проверки знаний и навыков, подтверждения квалификации и выдачи аттестатов единого государственного образца (лицензий) на осуществление риэлторской деятельности.
3. Законодательные и нормативные акты (предписания), определяющие параметры взаимодействия риэлторов с государственными органами и организациями.
4. Государственный контроль риэлторской деятельности как в области директивного регулирования, так и в сфере функционального взаимодействия с государственными органами и организациями, в том числе и с целью установления ограничений для вмешательства госорганов и организаций в предпринимательскую деятельность.
5. Ценовое регулирование и установление параметров финансовой ответственности сторон при осуществлении риэлторской деятельности.
6. Меры государственного регулирования не директивного характера - функционального взаимодействия с государственными органами и организациями, такими, как ФСФМ, Росреестр, Роскомнадзор, МВД, Росстат и пр.
Предлагаемые меры государственного регулирования должны содержать:
1. Определение организационно-правовых форм и государственная регистрация субъектов риэлторской деятельности
Для этих целей производится
- профессиональная (предварительная) регистрация в реестре РГР всех граждан - физических лиц, заявивших о желании осуществлять риэлторскую деятельность, как носителей знаний, навыков, опыта в риэлторской сфере,
- профессиональная аттестация заявителей и присвоение квалификационного статуса в соответствии с требованиями единых профстандартов РГР,
- государственная регистрация аттестованных риэлторов, в государственных (ведомственных) информационных ресурсах.
Примечание. Регистрация производится для различных целей – фискальных (ФНС), функциональных (Росреестр), контрольных (ФСФМ, МВД) и иных (в т.ч. Роскомнадзор, Росстат и пр.).
Первичная регистрация риэлторов, внесение их в Единый реестр риэлторов, методическое и организационное обеспечение образовательного процесса, подтверждение знаний и квалификации риэлторов, определение их профессионального уровня (агент, брокер и пр.) осуществляется Российской гильдией риэлторов. Наличие подтвержденного образовательного и квалификационного уровня позволяет риэлтору принять решение о форме своей деятельности на рынке риэлторских услуг – осуществляется ли она риэлтором в качестве самостоятельно действующего на рынке индивидуального предпринимателя или в качестве наемного работника в составе юридического лица. Возможность юридического лица осуществлять риэлторскую деятельность определяется наличием в его кадровом составе работника с подтвержденным РГР образовательным, квалификационным и профессиональным статусом.
Функционирование организуемых риэлторами и компаниями, в которых они осуществляют трудовую деятельность, различного рода некоммерческих объединений, союзов, ассоциаций регулируется исключительно их волей и законодательством Российской Федерации. Не основанные на законе ограничения и запреты на деятельность таких объединений, союзов и ассоциаций, равно как и принуждение к участию в таких объединениях и союзах недопустимы и не могут быть применены.
2. Лицензирование риэлторской деятельности.
Каждый риэлтор (лицо, внесенное в реестр лиц, осуществляющих риэлторскую деятельность) проходит соответствующую регистрацию в государственных учетных системах – ФНС и Росреестра, после чего может считаться лицензированным специалистом, имеющим право осуществлять определенные виды деятельности в соответствии с присвоенным ему профессиональным статусом – агент, брокер и пр. (будут выработаны при совместном участии регулирующих органов). С этого момента вся деятельность риэлтора подлежит законодательно утвержденному регулированию со стороны государства.
Примечания.
- Росреестр осуществляет функциональное взаимодействие с риэлторами, в т.ч. прием от них электронных пакетов документов, направляемых на госрегистрацию прав, прием довнесенных документов в электронных, а при необходимости и в твердых копиях, выдачу справок и выписок в порядке, определенном нормативными актами Росреестра, Соглашениями об электронном обмене данными и др.
- ФНС через риэлтора осуществляет все виды финансового контроля сделок с недвижимостью, актуальность и целостность финансового оборота при совершении сделок, контроль соблюдения осуществленных (подтвержденных) затрат и соблюдения налоговой дисциплины участниками гражданского оборота недвижимости (все – в электронном виде).
3. Законодательные и нормативные предписания государства в деятельности риэлтора.
Государство, в формате основанных на законе нормативных актов регулирующих органов, устанавливает перечень определенных действий и закрепляет за риэлтором прямую юридическую обязанность их совершения в определенных случаях (условиях).
3.1. Государство законодательно устанавливает среду функционирования риэлторов, способствующую развитию механизмов регулирования и распространению действий риэлторов на все виды сделок:
- с жилой недвижимостью;
- с любой иной недвижимостью, где в качестве стороны по сделке принимает участие физическое лицо любой право и дееспособности (само или через представителя).
Это означает не только непременное и обязательное участие риэлторов во всех сделках с жилой недвижимостью и сделках, осуществляемых физическими лицами, но и их регистрацию (сделок и объектов, а также субъектов прав и результатов их юридически значимых действий). В рамках такого регулирования могут рассматриваться и оказание содействия в расчетах между сторонами, и совершенствование системы таких расчетов, в первую очередь безналичных (как участников сделки, так в расчетах между риэлторами в составе МЛС), а также оформление отчетов и деклараций от имени всех участников сделок и пр.
3.2. Государство законодательно устанавливает принцип типизации договорных отношений, регулирующих параметры гражданского оборота недвижимости и порядок взаимодействия его участников, включая риэлторов.
Для целей типизации документооборота и формализации прав и обязанностей сторон по сделке:
- договоры на отчуждение недвижимости (купля-продажа, дарение и пр.), а также договоры на передачу объектов недвижимости во временное владение и пользование (аренда и пр.) – типовые и неизменяемые иначе как внесением уточнений и дополнений в особые разделы,
- договоры на риэлторское обслуживание - типовые и неизменяемые иначе как внесением уточнений и дополнений в особые разделы.
Договор на оказание риэлторских услуг должен содержать исчерпывающий по составу набор услуг, стоимость каждой из которых входит в общую стоимость работ, при абсолютном обеспечении прав граждан – физических лиц на выбор набора услуг по своему усмотрению.
Примечание. Гражданам, безусловно, должна быть предоставлена возможность осуществлять сделки, договариваясь между собой, без навязывания риэлторами своих услуг и без уплаты стоимости таких услуг, как излишних и избыточных. При этом договоры на риэлторское обслуживание должны соответствовать требованиям защиты прав граждан, как потребителей риэлторских услуг и одновременно требованиям защиты интересов риэлторов и их прав на получение вознаграждения за исполненные ими обязательства и выполненные работы.
Таким образом, государство должно изначально быть своего рода арбитром между заинтересованными и финансово взаимодействующими сторонами, для чего регистрация сделок с объектами недвижимости в информационных ресурсах риэлторов, должна осуществляться в обязательном порядке.
3.3. В сфере функционального взаимодействия с регулирующими органами:
Регуляторы риэлторской деятельности (Росреестр, ФНС и др.) взаимодействуют с риэлторами в рамках соответствующих алгоритмов электронных систем. Этим обусловливается непременное и обязательное наличие у риэлтора защищенной электронной подписи, учтенной в системах учета регуляторов и наличие механизмов его четкой идентификации в электронном пространстве в качестве специалиста, ответственного за исполнение предписанных ему функциональных действий. При этом – не имеет значения, действует ли риэлтор самостоятельно, в качестве индивидуального предпринимателя или в составе юридического лица в качестве работника по найму. Юридическую ответственность за свои действия несет непосредственно риэлтор, финансовую ответственность с ним может разделять его работодатель, если это определено в договоре найма.
3.4. Особые полномочия и обязанности риэлторов в рамках системы регулирования риэлторской деятельности при взаимодействии с ФНС.
Прямой обязанностью риэлтора в перспективе должно стать исполнение функций Налогового Агента по сделкам с недвижимостью. При отсутствии специальных условий - специального агента по типу налогового агента, но с ограниченными функциями и полномочиями, в переходный период.
В рамках взаимодействия с ФНС риэлтор:
- выявляет стартовые параметры и условия предстоящей сделки с недвижимостью, особенности ее предполагаемого совершения в натуре и во времени,
- фиксирует окончательные параметры сделок с недвижимостью и действия сторон исполненные в рамках осуществляемой сделки,
- сообщает о завершении сделки (по результатам государственной регистрации вновь возникших прав), о произведенных между сторонами денежных расчетах, об исполнении иных существенных условий сделки, а также о датах поступления средств и возникающих у участников налоговых обязательствах,
- сообщает о завершении договора об оказании риэлторских услуг и произведенных расчетах в отношении самого риэлтора,
- формирует соответствующие отчетные документы и декларации о завершенной сделке с недвижимостью, подписывает у участников сделки необходимые документы, для представления в ФНС их электронных или твердых копий.
В настоящий момент и до завершения переходного периода, функции налогового агента риэлторами осуществляться не могут и должны быть заменены специальными функциями, способствующими развитию налогового агентирования по сделкам с недвижимостью. В течение переходного периода должны быть созданы условия для осуществления расчетов между всеми участниками сделок с недвижимостью, риэлторами и ФНС в электронном виде (безналичный расчет), после чего технологии налогового агентирования в риэлторской сфере могут начать применяться в полном масштабе.
4. Государственный контроль риэлторской деятельности
Государственный контроль риэлторской деятельности ограничивается функциональным контролем полноты и правильности оформления соответствующих документов, осуществляемого в рамках гражданского (делового) оборота на рынке недвижимости с применением либо не применением параметров ценового регулирования.
Интересы ФНС заключаются в эффективном налоговом регулировании как на микроуровне, где объектами налогового регулирования являются индивидуальные предприниматели и риэлторские компании, так и на макроуровне, где объектом являются крупные риэлторские региональные и профильные ассоциации, союзы, партнерства и отрасль целиком.
Инструментом контроля риэлторской деятельности будет являться налоговая декларация по сделке с недвижимостью, оформляемая риэлтором в электронном виде и направляемая им в ФНС и далее – в соответствующие государственные органы или организации.
Декларация должна будет содержать сведения:
- о заключении договора на оказание риэлторских услуг и предварительной стоимости услуг,
- о заключении договора по сделке с недвижимостью,
- о наличии факта осуществления (завершения) сделки,
- о расчетах, произведенных между сторонами сделки,
- о возникших налоговых обязательствах у участников осуществленной сделки с недвижимостью, их размерах, сроках уплаты и т.п.,
- о расчетах участников (сторон) сделки с риэлторами на основе договоров на оказание риэлторских услуг,
- об иных аспектах, связанных с денежными расчетами между сторонами – кассовое обслуживание, безналичный перевод, иные виды и способы расчетов,
- о распределении доходов от оборота недвижимости имущества между сособственниками,
- о размерах выплат от собственников риэлторам, в том числе с целью снижения размеров налоговых выплат у собственников проданной недвижимости,
- о направленных в ФНС декларациях, составленных в формате требований ФНС.
Такого рода контроль, осуществляемый на основе нормативно утвержденного исчерпывающего перечня действий и функций госорганов и организаций, ограничивающего вмешательство государства непосредственно в коммерческую деятельность риэлтора, будет содействовать формализации производственной деятельности риэлторов, способствовать росту квалификации членов риэлторского предпринимательского сообщества и полноценной защите его от криминально ориентированных, случайных или не квалифицированных риэлторов.
5. Ценовое регулирование
Ценовое регулирование может осуществляться путем установления назначенных государством ценовых параметров тех или иных видов услуг, оказываемых в рамках риэлторской деятельности. Такие параметры могут определяться в виде утвержденных размерных показателей, либо их интервалов, а также в традиционном для риэлторов виде - в процентах от стоимости объекта недвижимости.
Установление порога стоимости «не выше» или «не ниже» на определенные услуги также может применяться в целях регулирования цен на услуги.
Государственное ценовое регулирование в риэлторской деятельности может не применяться совсем, если законодатель подтвердит существующий порядок ценообразования на услуги риэлторов, основанный на рыночных принципах. Такое возможно, если риэлторское сообщество подтвердит необходимость применения правовых механизмов защиты прав потребителей риэлторских услуг, утвердив их в Профессиональных стандартах риэлторской деятельности в качестве обязательных к исполнению и наделив РГР полномочиями применения к риэлторам санкций в случае выявленных нарушениях прав потребителей.
В случае отражения механизмов защиты прав потребителей в законодательных актах, риэлторы вправе требовать усиления юридической ответственности самих потребителей, в том числе и в части исполнения финансовых обязательств по оплате выполненных работ и оказанных услуг.
При этом должно быть установлено и утверждено:
- доходы риэлторов дифференцируются по составу, количеству и качеству оказываемых услуг,
- размеры ставок по оказываемым услугам подлежат нормативному регулированию, если не будет принято иное.
Такие меры позволят сочетать экономическое принуждение, установленное законом, с материальной заинтересованностью в достижении лучших результатов риэлторской деятельности от расширения рынка услуг и устранения с него (через особые механизмы регистрации) криминальных элементов, случайных и неквалифицированных участников.
Законодательные и нормативные предписания государства в отношении риэлторов, обеспечивающие работу правовых механизмов государственного регулирования риэлторской сферы, не могут ограничивать непосредственно предпринимательскую деятельность риэлторов, осуществляемую ими в рамках законодательства РФ, представляют собой исчерпывающий перечень возлагаемых на риэлторов обязанностей, и не могут выходить за рамки риэлторской деятельности.