По итогам 2016 года Барселона стала одним из 15 рынков недвижимости Европы с лучшими условиями для инвестиций в квадратные метры. Такие данные приводятся в исследовании консалтинговой компании PwC. О том, стоит ли россиянам сейчас вкладываться в испанскую недвижимость, редакции НиЦ рассказывают эксперты.
По данным отдела зарубежной недвижимости Knight Frank, одним из самых заметных трендов прошлого года в Испании стал рост активности неевропейского покупателя. В Мадриде это были покупатели из Латинской Америки, в Марбелье — с Ближнего Востока.
«Цены на недвижимость в Мадриде начали расти с 2011 года, и хотя 70 % покупателей — испанцы, основной спрос со стороны иностранных покупателей приходится на страны Латинской Америки, — рассказывает Екатерина Никитина, консультант отдела зарубежной недвижимости Knight Frank. — Спрос на недвижимость в Марбелье диктуется покупателями из стран Северной Европы, Великобритании и России. Переломный момент на рынке произошел в 2012 году, и цены пошли в рост». В Барселоне, если говорить об элитной недвижимости, основными покупателями остаются испанцы. Но если смотреть на все сегменты, этот город — лидер во всей стране по популярности у российских покупателей.
«Рынок аренды сейчас переживает бум, особенно Барселона и пригород Барселоны. Выгоднее купить жилье, чем снимать, — рассказывает Сергей Карцев, руководитель проектов зарубежной недвижимости «На Петровке». — Поэтому очень активно сейчас покупают жилье испанцы, которым банки охотно дают кредиты. Покупают очень быстро, есть списки ожидания на покупку недвижимости, живые очереди перед выпуском комплексов на продажу». На этом фоне, как говорит эксперт, спрос со стороны русского покупателя уменьшился значительно. Востребованы прежде всего бюджетные варианты, многих наших соотечественников интересуют инвестиции именно с целью сдачи в аренду.
«Испания, а особенно Барселона и города со стабильно высокими туристическими потоками привлекают не только покупателей апартаментов и вилл, но и инвесторов, которые активно смотрят объекты для вложения капитала, начиная от автозаправочных станций и заканчивая отелями. Доходность по объектам в Барселоне от 5 до 10 %, входной порог от 1,5 млн евро», — делится данными Екатерина Никитина.
Что касается курортных районов Испании, таких как Коста-дель-Соль и Коста-Брава, как рассказывает Роман Ткаченко, глава представительства холдинга RD Group в России, сейчас наибольшей популярностью пользуются виллы — апартаменты продаются заметно дольше. «При этом разнообразие предложения дает покупателям широкую возможность выбора, в том числе по цене: здесь можно найти как апартаменты площадью 100 м2 за 500 тысяч евро, так и виллу площадью 200 м2 за 3 миллиона евро. Покупателями объектов в курортных районах Испании выступают, как правило, иностранцы. В частности, в связи с событиями на Украине усилился поток покупателей из этой страны», — рассказывает эксперт.
Спрос на испанскую «элитку» со стороны россиян дополнительно подстегивает тот факт, что для многих стала недоступной недвижимость Франции и Италии, рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. «По сравнению с прошлым годом спрос на недвижимость Испании, по нашим оценкам, вырос в два раза, — делится цифрами эксперт, — Клиенты, которые раньше рассматривали Италию и Францию, сейчас не могут себе позволить покупку в этих странах объекта того качества, которого бы им хотелось».
По данным эксперта, бюджет покупки недвижимости элитного сегмента в Испании сейчас составляет от 500 тысяч до 2 млн евро. За миллион евро, например, можно стать владельцем 100-метровых апартаментов в Барселоне на первой береговой линии. В Марбелье дом площадью 500 м2 будет стоить порядка 1,5 млн евро.
«Огромным преимуществом покупки для наших граждан является возможность получения golden visa — вида на жительство в стране при покупке недвижимости на сумму от 500 000 евро, — добавляет Румянцева. — Эта возможность есть только у владельцев объектов в Испании и Португалии, благодаря чему их и рассматривает множество клиентов».
В среднем же, говорит Сергей Карцев, на начало 2017 года средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Испании составила 1600 евро (на 7 % больше, чем на начало 2016 года). В Барселоне, где максимально дорогая недвижимость, средняя цена за метр сейчас порядка 2500 евро.
Все опрошенные редакцией НиЦ эксперты сходятся во мнении, что в перспективе цены на недвижимость в Испании продолжат рост. Особенно, как отмечает Роман Ткаченко, это касается цен на курорты. «Такая перспектива дальнейшего роста стоимости объектов делает их привлекательными для инвестиций. Например, апартаменты премиум-класса в прибрежной зоне Марбельи в Коста-дель-Соль подорожали за последний год до 10 %», — говорит эксперт.
Одним словом, недвижимость в Испании сегодня привлекает россиян, нацеленных на самые разные ценовые сегменты. В перспективе, говорит Екатерина Румянцева, на местный рынок недвижимости может повлиять итог выборов во Франции, которые состоятся уже через полтора месяца. «Франция в случае победы Марин Ле Пен на выборах может выйти из Евросоюза, что способно повлиять на цены. Доступ к недвижимости новое правительство может сделать невозможным и остаток клиентов переориентируются на испанский рынок. Для испанского рынка это, скорее, положительный момент: спрос на недвижимость только возрастет», — говорит эксперт.
Что нужно знать покупателю недвижимости в Испании*.
Квартиры от 1 300 евро за м2
Оформление документов за 3 месяца
Кредиты от 2,5 % годовых на срок до 30 лет
Гербовый сбор от 1,5 до 1,8 %
Содержание недвижимости от 1−2 % от стоимости объекта в год
Преимущества при получении ВНЖ за покупку недвижимости от 500 000 евро
Доходность 3,75−6,85 % годовых
Что еще нужно помнить, планируя покупку такой привлекательной испанской недвижимости?
«Во-первых, испанские банки требуют подтверждения происхождения средств, которые идут на оплату объекта. В случае возникновения сомнений, финансовая организация может заблокировать средства на счету», — предостерегает Роман Ткаченко. Кроме того, как говорит эксперт, выбирая объект, следует обращать внимание на наличие всех необходимых для проживания коммуникаций. Недобросовестные застройщики, в целях экономии, могут выставлять на продажу участки без необходимых коммуникаций, рассчитывая, что городские власти возьмут это на себя. Стоимость коммунальных услуг в Испании значительно выше, чем в России, а из-за высокой стоимости нефтепродуктов практически нигде нет отопления.
«Налоги, юридические расходы и иные издержки, непосредственно связанные с покупкой завершенного жилого объекта, составляют около 10–11 %. НДС при покупке недвижимости напрямую от девелопера, а также налог на передачу права собственности оплачиваются покупателем и обычно не включены в цену, что зачастую является неприятным сюрпризом для покупателя, рассчитывающего на изначально заявленную стоимость», — добавляет Екатерина Никитина.
Кроме того, если недвижимость приобретается под сдачу в аренду, нужно иметь в виду, что, во-первых, курортные направления востребованы только в сезон. А во внесезонных Барселоне и Мадриде до 30 % дохода будет забирать управляющая компания. «Нужно помнить и о том, что для сдачи апартаментов в Барселоне на короткий срок необходима туристическая лицензия, выдача которых строго контролируется государством и на данный момент приостановлена, — добавляет эксперт. — Инвестору перед покупкой нужно уточнить наличие туристической лицензии у конкретной квартиры, а также оценить сопутствующие расходы. Наши покупатели зачастую определяются в пользу апартаментов без лицензий для долгосрочной аренды».