Весенний деловой сезон на вторичном рынке московского региона закончился, так толком и не начавшись: покупательская активность падает, цены в лучшем случае топчутся на месте, доля сделок с дисконтом растет. А впереди лето и, соответственно, сезонное падение спроса.
Спрос
В апреле управление Росреестра по Москве зарегистрировало 10 784 перехода прав на жилье – на 5,6% больше, чем в марте 2017-го, но на 15,2% меньше, чем в апреле прошлого года. В Подмосковье в апреле было оформлено 50 874 сделки с жильем. По сравнению с предыдущим месяцем показатель упал на 6,9%, с апрелем 2016 г. – на 13,6%.
Данные риелторских агентств также не располагают к оптимизму. Для «Инкома» апрель по числу внесенных авансов оказался хуже марта на 10%. В «Азбуке Жилья» количество сделок сократилось на 28%, обращений – на 8,5%.
«Готовиться к майским праздникам (а в этом году – еще и отмечать их) люди начинают уже в конце апреля, что и приводит к снижению активности покупателей в этот период», - поясняет Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Впрочем, сезонные колебания потребительской активности далеко не главная проблема вторичного рынка жилья. Куда важнее то, что спрос продолжает падать в годовом выражении, и предпосылок для перелома этого тренда пока не наблюдается. Даже в Корпорации риелторов «Мегаполис-Севис» (Подмосковье), зафиксировавшем в апреле рост числа авансов на 9,4%, а сделок – на 3,6% к марту, годовая динамика была отрицательной: показатели упали на 12,4% и 18,4% соответственно. В «Азбуке Жилья» количество сделок сократилось на 11% к апрелю 2016 г., обращений от покупателей – на 13,5%. В «Инкоме» число сделок за январь-апрель снизилось примерно на 20% относительно аналогичного периода прошлого года.
В целом по московскому рынку отставание от 2016 г. по числу сделок за первые четыре месяца 2017 г. составило 16,2%, в Подмосковье – 9%, по данным Росреестра.
Предложение
В оценке динамики объема предложения на вторичном рынке жилья Москвы риелторы разошлись. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», предложение увеличилось на 0,9% к марту и на 13,5% - к апрелю 2016 г. По информации «МИЭЛЬ- Сеть офисов недвижимости» - сократилось на 5 и 17% соответственно. При этом доля нового предложения (квартир, впервые выставленных на продажу в апреле) уменьшилась до 19%. Согласно подсчетам «Азбуки Жилья», относительно марта 2017 г. объем предложения на вторичном рынке жилья снизился на 2,2% в суммарном количестве квартир и на 1,9% – в суммарной площади, а в годовом выражении показатель практически не изменился.
В Московской области, по данным «Миэль», объем предложения «вторички» в апреле уменьшился на 3% по сравнению с мартом: в ближнем поясе - на 3,7%, в среднем – на 2,5%, а в дальнем – на 1,3%. В годовом выражении предложение, напротив, выросло на 4,5%.
Похожую статистику приводит Корпорация риелторов «Мегаполи-Сервис»: -3,2% к марту 207 г. и +2,8 к апрелю 2016 г. При этом доля новых объектов в апреле по сравнению с мартом снизилась на 18,8%, а годом ранее этот показатель был выше на 20,5%.
«По итогам I квартала в марте мы увидели всплеск предложений на рынке «вторички», связанный с тем, что продавцы разуверились в предстоящем росте цен на недвижимость, но уже в апреле рынок этот всплеск нивелировал. Однако говорить о том, что тренд затоваривания рынка разворачивается в другую сторону, пока не приходится, и сложившаяся ситуация не может не давить на цены», - отмечает Сергей Власенко, президент Некоммерческого партнерства «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис».
Цены, скидки, сроки экспозиции
Из-за слабого спроса, большого объема предложения и конкуренции с новостройками цены на «вторичку» в московском регионе топчутся на месте даже в разгар делового сезона.
По данным аналитического центра www.irn.ru, за апрель цены на квартиры в Москве в рублевом выражении снизились на 0,2%, составив 167 700 руб. за квадратный метр (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2017 года»). Таким образом, небольшой прирост марта откатился назад в апреле и не перерос в восходящий тренд.
Средняя стоимость столичных квартир в среднем по рынку упала на 0,8% относительно марта, до 19,78 млн руб. В основном за счет бизнес-класса – в этом сегменте квартиры подешевели на 3,4%, до 42,72 млн руб., подсчитали в «Азбуке Жилья». В экономклассе средняя стоимость квартиры в апреле составила 7,74 млн руб., в комфортклассе – 16,98 млн руб.
По сравнению с показателями годичной давности цены на квартиры экономкласса упали на 2,7%, комфорткласса – на 8,8%, бизнес-класса - на 18,8%, говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
При этом, по данным операций сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», средний чек сделки за месяц вырос сразу на 17%, с 8,7 млн в марте до 10,2 млн в апреле. «Причиной роста в апреле было увеличение в структуре продаж доли трехкомнатных квартир (29% в апреле против 13-18% в январе-марте)», - отмечает управляющий партнер компании Марина Толстик.
Статистика Est-a-Tet также свидетельствует об увеличении стоимости проданных квартир, но более скромном: на 1,9% в экономклассе, на 2,2% в «комфорте» и на 1,7% в «бизнесе». Заместитель руководителя департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский объясняет динамику изменением структуры предложения: количество выставленных на продажу дешевых квартир (в пятиэтажках) сократилось, а дорогих (монолит и монолит-кирпич), наоборот, увеличилось.
При этом в годовом выражении чек сделки сократился в экономклассе на 7%, комфортклассе – на 3%, в бизнес-классе – на 9%, подсчитали в Est-a-Tet.
Усредненная стоимость квадратного метра на рынке вторичной недвижимости Подмосковья по итогам апреля составила 72 438 руб., что на 0,34% меньше, чем было в предыдущем месяце, сообщили в КР «Мегаполис-Сервис». В марте средняя цена подмосковного «квадрата» также уменьшилась, причем на сопоставимую с апрельской цифру – на 0,36%. Цены на «вторичку» будут ползти вниз и в дальнейшем, считает Сергей Власенко.
Доля сделок с дисконтом на вторичном рынке продолжает увеличиваться. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в апреле 86% московских квартир были проданы со скидкой – это максимум с начала года. В марте соответствующий показатель равнялся 85%. Правда, средний размер скидки в апреле сократился с 9% до 8,3%. Годом ранее количество сделок с дисконтом было меньше – 81%, а средний размер скидки больше - 9,1%.
В Московской области, по данным КР «Мегаполис-Сервис», в апреле вообще не прошло ни одной сделки без дисконта, пусть даже небольшого. Скидка составила в среднем 6,5% против 7,2% в марте. Размер скидок на подмосковную «вторичку», в принципе, устоялся, считает Сергей Власенко: по итогам I квартала средний уровень дисконта не выходил за пределы коридора 5,8% - 7%, при том что еще в конце прошлого года скидка в 8-10% считалась нормой.
«Сложившуюся ситуацию можно объяснить тем, что основная часть продавцов стала более серьезно подходить к определению стартовой цены, изучая при этом аналоги своих объектов на рынке и реально осознавая положение дел. Иллюзии на счет роста цен улетучились, да и покупатели не готовы платить больше, а тем более в преддверии предстоящих летних отпусков. Но и рассчитывать на суперскидки со стороны продавцов им так же не приходится», - говорит Сергей Власенко.
Срок экспозиции квартир в Москве вырос в апреле на 7,8% по сравнению с мартом и на 12,2% в годовом выражении. По данным «Инкома», проданные в апреле квартиры находились в экспозиции в среднем 83 дня.
В Подмосковье соответствующий показатель равнялся 59 дням, то есть сократился на один день по сравнению с мартом. Но это средняя температура по больнице. Реальные сроки экспозиции основной массы подмосковных квартир колебались в апреле от 30 до 90 дней, но могли быть и значительно больше. К примеру, одна из проданных в апреле квартир в Электрогорске, по словам Сергея Власенко, находилась в продаже ровно 12 месяцев.