Переуступка – реальный способ заработать, если следовать правилам Каждая пятая сделка на первичном рынке недвижимости в Петербурге совершается по переуступке прав требования, свидетельствуют данные E3 Group. Лишь 20% продавцов идут на это «по семейным обстоятельствам» (невозможность выплачивать ипотеку, развод и т. п.), все остальные – инвесторы.
Процедура переуступки В зависимости от типа жилья, его востребованности, расположения, репутации застройщика и других параметров прибыль при продаже по переуступке может составить до 40%. Максимальную прибыль получают инвесторы, купившие квартиру на самом старте продаж и продавшие непосредственно перед сдачей дома, до получения документов. Если продать не право требования жилья, а уже готовую квартиру, инвестору придется заплатить налог, что, конечно, снижает прибыль.
Нередко складывается так, что квартиры на финальном этапе строительства продают не только инвесторы по переуступке, но и сами застройщики: отменилась бронь или просто часть квартир осталась до сих пор не выкупленной. Жилье на финальной стадии строительства дома стоит в среднем на треть дороже, чем на начальной, но у инвесторов оно почти всегда дешевле, чем у застройщика.
Примеры реальных продаж приводят агентства недвижимости. По данным NAI Becar, на старте продаж в ЖК «GreenЛандия» от компании Setl City стоимость студии составляла 1,85 млн рублей. Сейчас, когда дом сдан, цена от застройщика – 2,65 млн рублей, тогда как по переуступке квартиру предлагают за 2,56 млн рублей. Двухкомнатная квартира на начальном этапе строительства в ЖК «Жемчужный фрегат» от компании «Балтийская жемчужина» на старте продаж стоила 5,86 млн рублей, сегодня цена от застройщика – 7,53 млн рублей, стоимость по переуступке – 7 млн рублей.
Примеры однокомнатных квартир площадью 37–40 кв. м приводят в агентстве «Александр Недвижимость»: стоимость квартиры в ЖК «Северная долина» от компании «Главстрой-СПб» – 2,5 млн рублей на старте продаж и около 3,5 млн рублей – по переуступке в конце строительства, спустя два года. В ЖК «Море» от Setl City – 3 млн рублей на старте продаж и 3,7–4,1 млн рублей также спустя два года.
По словам заместителя директора Департамента новостроек агентства «Александр Недвижимость» Людмилы Зотиной, сегодня инвестировать в строящуюся недвижимость с целью перепродажи не так выгодно, как несколько лет назад, но продажа по переуступке по-прежнему остается популярным и несложным способом заработать: минимальный доход при этом составляет 500 тыс. рублей за квартиру, если купить ее на начальной стадии строительства, а продать в построенном доме с ближайшим сроком сдачи.
«В последние годы процедура переуступки прав становится все более популярной, так как к моменту сдачи дома у застройщика почти нет свободных квартир, либо их цена очень высока, – подтверждает управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Катерина Соболева. – По переуступке можно найти интересные варианты как по расположению квартиры, так и по цене».
Риски сторон Инвестор при продаже квартиры по переуступке прав требования несет риск не найти покупателя, хотя при условии снижения маржи и изначальном выборе ликвидного жилья от надежного застройщика этот риск невелик. Впрочем, всегда остается риск ввязаться в долгострой, поэтому выбор застройщика – основная работа инвестора: дом должен строиться активно.
Что касается застройщика, то он несет минимальные риски при продаже жилья по переуступке: он уже однажды продал права требования, и что будет делать с ними покупатель, его не волнует. Более того, он может вовсе не участвовать в сделке.
«Застройщик в этой сделке – лицо, которое уведомляют о переходе прав, в соответствии с требованиями гражданского законодательства, – говорит директор по правовым вопросам холдинга RBI Станислав Михайлов. – Кроме того, он может сопровождать данную сделку, помогая участникам долевого строительства подготовить документы, подать их на государственную регистрацию в Росреестре, обеспечивая необходимыми пояснениями и консультациями».
Максимальные риски при переуступке несет покупатель. За минимизацию риска недостроя (обычно по переуступке покупается уже достроенное жилье) он платит набором других рисков: насколько надежен инвестор и застройщик, передаст ли застройщик ему жилье, оформят ли документы в Росреестре?
По словам Станислава Михайлова, если передача прав по договору зарегистрирована в Росреестре, а квартира полностью оплачена по договору долевого участия, то никаких оснований для неисполнения обязательств у застройщика нет. Однако бывают случаи, когда застройщик отказывает новому владельцу в передаче квартиры.
«По договору ЖСК застройщик может отказаться передать квартиру, если сделка проходила без его согласия, – говорит Катерина Соболева. – По ДДУ также могут быть такие случаи, если в ДДУ прописано обязательное участие застройщика в переуступке прав. Даже если переуступка возможна без участия застройщика, новый дольщик обязательно должен уведомить застройщика о переуступке прав. Это нужно для того, чтобы застройщик по ошибке не пригласил на подписание акта приема-передачи прежнего дольщика. Права застройщика прописаны в договоре ДДУ или ЖСК».
Существуют и другие причины. «Застройщик может отказаться передать квартиру, если продаваемая квартира не была полностью оплачена первым приобретателем, – говорит Людмила Зотина. – Застройщик просто не передаст по акту приема-передачи такую квартиру новому приобретателю».
В числе прочих рисков – отказ в регистрации сделки. «Есть определенный риск, что в случае самостоятельной подачи документов в Росреестр дольщику могут по какой-либо причине отказать в регистрации, так как обычно люди не сталкиваются ежедневно с такой процедурой, не обладают знаниями о требованиях законодательства и особенностях его применения на практике, – говорит Станислав Михайлов. – Обычно после этого покупатели все-таки обращаются к застройщику как лицу, сопровождающему большое количество аналогичных сделок, и мы помогаем им решить возникшие трудности».
По словам эксперта, переписывать договор долевого участия на нового владельца при переуступке не обязательно, достаточно заключения соглашения о перемене лица в обязательстве, которое регистрируется в Росреестре. «Экземпляры и договора, и соглашения о замене стороны находятся в архивах Росреестра, а также имеются на руках у участника долевого строительства. На основании этих двух документов по окончании строительства регистрируется право собственности нового дольщика», – говорит Станислав Михайлов. Чтобы избежать рисков, покупателю нужно тщательно подходить к выбору застройщика и продавца, собрать информацию, выяснить, были ли у застройщика случаи просрочки сдачи объектов и насколько, с какими проблемами сталкиваются в процессе эксплуатации жилья владельцы уже заселенных квартир.
«Не стоит подписывать предварительный договор, который не подразумевает передачу денежных средств за приобретаемое жилье до момента подписания основного договора. Предварительный договор не подлежит обязательной госрегистрации, – говорит Катерина Соболева. – Перед подписанием договора долевого участия покупателю стоит убедиться, что все расчеты с застройщиком произведены, в противном случае есть риск дополнительных расходов. Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован. Если имеет место договор ипотечного кредитования, необходимо получить разрешение на переуступку прав от банка, которое банк предоставит только после полного погашения задолженности по ипотеке. Если продавец состоит в браке на момент совершения сделки, потребуется нотариально заверенное согласие супруга».