Участники рынка недвижимости поделились мнениями о том, как отразится создание фонда на застройщиках и дольщиках
В России заработал новый механизм защиты дольщиков под названием «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Фонд будет принимать обязательные взносы от застройщиков — 1,2% от цены каждого договора долевого участия (ДДУ). Средства пойдут либо на компенсации дольщикам проблемных объектов, либо на завершение строительства домов.
Размер собственных средств застройщика должен будет составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства. Остаток денежных средств на его счете в уполномоченном банке в день направления проектной декларации должен составлять 10% от проектной стоимости.
«РБК-Недвижимость» расспросила участников рынка недвижимости о том, как они относятся к новому фонду и что его создание будет значить как для застройщиков, так и для дольщиков.
«Создание фонда пока не повлияет на стоимость квартир»
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
— Компенсационный фонд был учрежден, прежде всего, из-за неэффективности и непрозрачности обществ взаимного страхования застройщиков, а также частных страховщиков, которые почти всегда были не в состоянии решить проблему долгостроя. С этой точки зрения компенсационный фонд в форме публично-правовой организации более надежен. Но адекватные выводы о его продуктивности можно будет делать только на основе реальной практики.
До середины 2018 года действуют переходные правила, которые позволят застройщикам адаптироваться к новым реалиям. В первую очередь это касается моратория на повышение отчислений в компенсационный фонд. Пока эта ставка составляет 1,2% от стоимости каждого ДДУ, заключенного застройщиком. Примерно столько же девелоперы платили частным страховым компаниями до принятия закона. Соответственно, создание компенсационного фонда пока прямо не повлияет на цены.
Но ощутимой, а для небольших застройщиков болезненной, станет необходимость наличия на расчетном счете не менее 10% от прогнозируемой стоимости строительства. То есть потребуется заморозить немалую сумму до начала привлечения средств дольщиков, и ее придется где-то изыскивать.
«Поступления в компенсационный фонд могут сократиться в кризис»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:
— Важно не допустить существенного увеличения взносов застройщиков, чтобы эти выплаты не легли на них тяжелым бременем. Иначе компании будут вынуждены переложить затраты на покупателей жилья, что приведет к росту цен на новостройки.
Кроме того, на мой взгляд, новый инструмент в недостаточной степени гарантирует защиту прав дольщиков. Например, если проблемы возникнут у крупного застройщика, средств фонда может просто не хватить для завершения строительства многочисленных объектов. А если с проблемами столкнутся сразу несколько застройщиков? Наконец, фонд будет пополняться за счет отчислений от каждой проданной квартиры. Но может повториться очередной кризис, продажи резко сократятся и объем поступлений в компенсационный фонд тоже сократится.
«Средств может не хватить на все проблемные объекты»
Олег Сухов, адвокат:
— Есть хорошее нововведение: взносы застройщика после переходного периода будут зависеть от степени прозрачности и открытости фонда. Это позволит убрать с рынка сомнительных игроков, которые начинают строительство уже с финансовыми проблемами, а собрав средства, объявляют о банкротстве.
Фонд может оказаться действительно работающим механизмом для решения проблемы долгостроев, но пока есть сомнения в том, что его средств в перспективе хватит на все проблемные объекты. Кроме того, ужесточение требований к застройщикам может привести к трудностям даже у стабильных и крупных игроков — и тогда проблемных объектов может оказаться только больше. Также не ясно, что станет с уже имеющимися обманутыми дольщиками — ведь на них механизм фонда распространяться не будет.
«Не защищены дольщики, купившие жилье не по ДДУ»
Валентина Епифанова, вице-президент по правовым вопросам компании «ЮИТ»:
— Граждане смогут получить компенсацию в размере некой виртуальной рыночной цены, определяемой для каждого региона. Нет никаких гарантий, что эта цена не будет занижена или будет учитываться класс дома, степень его готовности, расположение и другие факторы, влияющие на стоимость. Более того, выплата компенсации ограничивается только 120 кв. м приобретенного жилья. Соответственно, покупатели дорогостоящих квартир в сегментах бизнес и элит защищены в гораздо меньшей степени.
Фонд защищает только дольщиков, покупающих жилье по договорам участия в долевом строительстве. Все иные схемы продажи (а практика показывает, что именно они влекут наибольшее количество обманутых дольщиков) выпадают за рамки работы фонда, а значит, эти покупатели не будут защищены.
Также гражданин не сможет получить компенсацию при покупке квартиры не напрямую у застройщика, а у другого юридического лица по договору уступки, если в отношении застройщика уже возбуждено дело о банкротстве. Можно согласиться с желанием законодателя исключить злоупотребления со стороны недобросовестных застройщиков и их аффилированных лиц, которые могут попытаться получить компенсацию, когда банкротство уже неизбежно. Но данные нормы затронут и вполне добросовестных граждан, и юридические лица, не связанные с застройщиком.
«С рынка будут уходить небольшие строительные компании»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой»:
— Возможные подводные камни покажет практика, но пока фонд защиты дольщиков кажется более эффективным инструментом по сравнению со страхованием ответственности застройщиков: за созданием нового фонда стоит государство, а это дает дольщикам больше гарантий либо на выплату компенсаций, либо на достройку проблемного объекта.
А вот застройщикам (особенно мелким) фонд может серьезно осложнить жизнь, учитывая новые финансовые требования о том, что компания должна располагать значительными собственными средствами. Тем более что устанавливаются требования об отсутствии у компании обязательств по кредитам, займам и ссудам, по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а обязательства застройщика не должны превышать 1% от стоимости строительства.
Таким образом, в 2018 году с большой долей вероятности можно будет наблюдать уход с рынка небольших строительных компаний, возводящих точечные объекты. В новых реалиях хорошо себя будут чувствовать крупные и средние застройщики, а также девелоперские подразделения банковских структур и крупных холдингов.
«Не все застройщики смогут найти деньги»
Дмитрий Иванов, исполнительный директор ГК «Сапсан»:
— Очевидно, что действия законодателей направлены на сокращение числа застройщиков, особенно мелких и средних, которые не смогут найти деньги, необходимые для соблюдения нового закона, ведь отчисления в фонд будут проходить в следующем порядке. Сначала застройщик перечисляет 1,2% от цены ДДУ на номинальный счет фонда минимум за три рабочих дня до обращения в Росреестр. Далее Росреестр сообщает в фонд, что регистрация ДДУ состоялась. Затем фонд перечисляет деньги с номинального счета на счет компенсационного фонда в течение трех рабочих дней после уведомления Росреестра.
И получается, что застройщик должен будет перечислять на номинальный счет деньги, которые еще не получил от дольщика, так как в соответствии с ч. 3 ст. 5 214-ФЗ дольщик обязан платить застройщику только после регистрации договора в Росреестре.
«Не все дольщики смогут вернуть обратно вложенную сумму»
Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group:
— Девелопер, претендующий на помощь фонда для завершения строительства, должен будет пройти конкурсный отбор. Появляется риск недобросовестных действий обеих сторон. Во-первых, у некоторых застройщиков, столкнувшихся с финансовыми проблемами, может возникнуть искушение объявить себя банкротом для ухода от выполнения обязательств перед дольщиками. Во-вторых, не исключена возможность воздействия на чиновников, которые будут проводить отбор компаний, нуждающихся в помощи фонда. Однако надеюсь, что подобного не случится, а механизм взаимодействия госструктуры с застройщиками будет прозрачным. Этому способствует возможность общественного контроля отчетности застройщика, а также создание единой системы, содержащей информацию по каждому объекту незавершенного строительства.
Подводным камнем пока выглядит установленное законом ограничение размера компенсации для покупателей квартир площадью более 120 кв. м. В случае прекращения строительства дольщики, вложившие немалые средства в такие объекты, не смогут получить обратно всю сумму. При этом застройщик обязан перечислить в компенсационный фонд 1,2% с фактически уплаченной суммы ДДУ. Это условие кажется несправедливым как для девелоперов элитных комплексов, так и для их покупателей.