В конце декабря наш портал традиционно беседует с ведущими экспертами зарубежного рынка недвижимости об итогах уходящего года; узнаем, каким, по их мнению стал 2016 год – какие сформировались тренды, какие направления вышли в «топ», какие события стали наиболее благоприятными или, напротив, неожиданными для покупателей.
1. КАКИЕ СОБЫТИЯ НА РЫНКЕ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СТАЛИ ГЛАВНЫМИ В ЭТОМ ГОДУ?
Елена Невская, менеджер по работе с клиентами агентства по продаже зарубежной недвижимости «Адрионика»: «На мой взгляд, это, прежде всего, Brexit, а также «открытие» Турции для российских покупателей недвижимости и туристов».
Юлия Титова, генеральный директор агентства по продаже и аренде зарубежной недвижимости RentSale: «Пожалуй, главными событиями можно назвать изменения законодательства в сфере получения ВНЖ и ПМЖ в ряде стран, наряду с усилением валютного контроля в России».
Ирина Симонян, директор по маркетингу компании Henley & Partners: «Большое влияние на рынок недвижимости оказал результат референдума о выходе Великобритании из Евросоюза. Неожиданность и неопределенность снизили стандартно высокий спрос на английское жилье. Сами британцы все чаще смотрят на соседние страны и ищут варианты жилья в Испании, Португалии и на Мальте».
Наталья Завалишина, генеральный директор агентства зарубежной недвижимости Distant Property: «Пожалуй, этот год был одним из самых сложных для рынка зарубежной недвижимости: высокий курс валюты, экономическая нестабильность и политические противоречия – вот факторы, которые оказывали негативное влияние в уходящем году. Самым главным, пожалуй, было и остается то, что рынок, тем не менее, продолжал оставаться достаточно активным. Удачно прошла Премия Homesoverseas Russian Awards в апреле 2016.
Состоялось большое количество новых премьер у различных застройщиков из самых разных стран мира – Кипра, Греции, Италии, Испании и т. д., появились новые возможности для покупателей – рассрочки, причем длительные и беспроцентные, возможность оплаты в рублях, возможность предварительной аренды объектов с последующим выкупом и включением стоимости аренды в стоимость объекта и т.д. Словом, рынок оказался жизнеспособным в такой сложной обстановке, что и является показателем того, что он уже сформировался и жизнеспособен».
Марина Васильева, директор Департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость»: «К сожалению, в этом году рынок снова «потрясли» негативные события. Террористические акты и политическая ситуация в Турции стали причиной оттока туристов из России. При этом закрытие турецких курортов, как ожидалось, не повлияло на возникновение бума на покупку недвижимости в других странах. После теракта в Ницце заметно «просел» рынок аренды Лазурного Берега. Ужесточившиеся правила валютного контроля в России привели к спаду объемов продаж со стороны чиновников. Повышение налогов стали причиной снижения количества сделок в Лондоне».
2.ЧТО СТАЛО НЕОЖИДАННОСТЬЮ ДЛЯ РЫНКА В 2016-М?
Елена Невская: «В конце 2016 года было объявлено о временном приостановлении с 2017 года выпуска облигаций по иммиграционной программе Венгрии о предоставлении ВНЖ (ПМЖ) при инвестировании €300 000. Это произошло как раз в том момент, когда рынок ожил и стал привлекать инвесторов по данной программе и по недвижимости в целом».
Ирина Симонян: «Традиционно большой популярностью пользуется недвижимость, владение которой позволяет претендовать на гражданство или ВНЖ страны. Именно по этой причине становится популярным Карибский регион. Уже в пяти странах (Сент-Китс и Невис, Антигуа и Барбуда, Сент-Люсия, Доминика, Гренада) иностранцы могут получить гражданство в течение нескольких месяцев за относительно небольшие инвестиции в недвижимость».
Наталья Завалишина: «Пожалуй, тот факт, что он продолжил свое развитие несмотря на сложности и множество негативных прогнозов».
Юлия Титова: «Не думаю, что глобально на рынке произошло что-то неожиданное. Изменения, происходившие в 2016 году, – достаточно медленные и закономерные. Где-то понемногу увеличивается спрос, где-то растут, а где-то падают цены на недвижимость. Возможно, кому-то казалось, что события в Турции были неожиданными, но и восстановление мира с Россией (которое было весьма ожидаемым), и летние события не сильно повлияли на турецкий рынок недвижимости».
Марина Васильева: «Лазурный Берег сильно «просел» со стороны российских арендаторов, а также покупателей жилья. Сегодня сюда однозначно едет отдыхать меньшее количество наших соотечественников, многие покинули арендованные объекты».
3. ДЛЯ КАКИХ СТРАН ЭТОТ ГОД СТАЛ НАИБОЛЕЕ УДАЧНЫМ?
Елена Невская: «Краткосрочным последствием Brexit стало снижение курса фунта, и как следствие, снижение цен на британскую недвижимость, интерес к которой резко возрос. И, если для экономики Великобритании в целом год, возможно, был не очень удачным, инвестиции в британскую недвижимость несомненно пережили подъем. Популярными направлениями по-прежнему остаются Испания, Черногория. В 2016 году был заметно выше интерес к Греции. Также – вырос интерес покупателей к недвижимости США».
Ирина Симонян: «Продажи жилья на Кипре бьют рекорды. Так, в марте 2016 года продажи иностранцам выросли на 283% по сравнению с мартом 2015 года. Такая активность объясняется анонсированной отменой налога на недвижимость в 2017 году. Также вдвое снизилась цена на получение кипрского гражданства через инвестиции, поэтому спрос на недвижимость, скорее всего, останется стабильно высоким».
Наталья Завалишина: «Прежде всего, для России: многие потенциальные покупатели, ранее ориентировавшиеся на покупку недвижимости за рубежом, переориентировались на Россию, купив или запланировав покупку недвижимости, в городах нашей страны или на побережье. Зарубежные страны все в той или иной степени почувствовали тенденцию отложенного спроса со стороны россиян. Что касается зарубежья, то Испания, Кипр, Черногория – как по запросам, так и по совершенным покупкам являются «стандартными» лидерами».
Юлия Титова: «Несмотря на большой спрос на Болгарию по данным запросов и статистики интернет, цены на недвижимость низкие, число продаж принципиально не меняется. Я бы назвала болгарский рынок стагнирующим, в отличие от испанского. Интерес к этой стране, думаю, у многих связан не только с покупкой недвижимости для отдыха, но и возможностью переезда, в то время как Болгарию в этот направлении рассматривают только пенсионеры, а для людей работоспособного возраста, семей с детьми, в этом направлении Испания – приоритет.
Цены сегодня достаточно низкие, и выгодные и интересные предложения пока присутствуют на рынке. Есть возможность выбрать что-то на свой вкус и кошелек. Неплохо год складывался для Италии, Греции и Кипра. Здесь также покупка недвижимости зачастую рассматривается совместно с возможностью получения вида на жительства и гражданства (Кипр). Соотношение цена-качество сейчас очень достойное и для тех, кто еще не обзавелся зарубежной недвижимостью, но имеет такие намерения. Германия, Швейцария и Австрия стабильны – поэтому сюда влечет инвесторов, как мелких, так и более крупных. Пожалуй, Чехию можно также отнести к категории привлекательных инвестиционных направлений. Россияне интересуются доходными домами и квартирами для сдачи. Для Черногории год был достаточно стабильным, но я бы также отметила, что этот рынок находится в стагнации. Несмотря на большое количество достойных объектов, цена на них значительно выше рыночной, и не всегда соответствует уровню инфраструктуры и экономики страны в целом. В Турции наметилось некоторое оживление, хотя летние события вновь охладили интерес россиян к этому направлению. Однако, в отличие от конца прошлого года ситуация на турецком рынке более оптимистична».
Марина Васильева: «Испания по-прежнему лидирует по количеству запросов и числу сделок. Средний бюджет, на который ориентируются покупатели, – до €500 000. Черногория также пользуется стабильной популярностью: здесь покупатели ищут недвижимость среднеценового сегмента, стоимостью €100 000-150 000. В Болгарии это, как всегда, недорогие объекты. Исторически сложилось, что жители Санкт-Петербурга, где находится офис нашей компании, активно приобретают жилье на Кипре. В этом году мы также отметили серьезный рост запросов на недвижимость США, который в ряде случаев оказывался выше спроса на Испанию.
Среди инвесторов поддерживается активный интерес к коммерческой недвижимости Венгрии, в частности, к гостиничному бизнесу в Будапеште. Что касается традиционно популярной для покупки коммерческих объектов в Германии, то, по нашим наблюдениям, в этом году она уступила Венгрии. Так, если на рынке появляется привлекательный и выгодный объект, то он моментально приобретается гражданами Германии, для которых действуют очень выгодные ставки по ипотечным кредитам. Россиянам же требуется намного больше времени на принятие решения. К тому же, россиянам нужно уплачивать налог на получение ипотечного кредита за границей уже на территории России, что сразу же делает сделку менее выгодной».
4. КАК ПЕРЕРАСПРЕДЕЛИЛИСЬ ПРИОРИТЕТЫ РОССИЯН ПО ПРЕДПОЧТЕНИЯМ НА КОНЕЦ 2016 ГОДА?
Елена Невская: «Россияне совершают все меньше «курортных» покупок для целей дачного отдыха на море. Огромное количество россиян из покупателей прекратились в продавцов зарубежной недвижимости. Сократился интерес к экзотическим направлениям (Доминиканская Республика, Багамские острова, Таиланд и т.д.)».
Ирина Симонян: «Растет спрос и, соответственно, цены на недвижимость Португалии, где основными покупателями остаются граждане Китая и Западной Европы. Многие россияне покупают недвижимость в соседней Латвии – это недорогой вариант получения ВНЖ европейской страны, при этом местная культура знакома и понятна».
Наталья Завалишина: «По-прежнему популярна Испания – традиционный лидер по запросам, покупка и аренда жилья на Кипре, а также инвестиционные объекты Германии, Швейцарии и Австрии. Можно отметить снижение интереса к Латвии (помимо политических сложностей, там повысилась стоимость объекта для получения ВНЖ, теперь это €250 000).
Вместе с тем, активизировался интерес к Греции. Во-первых, для получения ВНЖ страны порог инвестиций также составляет €250 000, во-вторых, там немного улучшилась экономическая ситуация. Кроме того, если в начале года все очень опасались наплыва мигрантов, то в настоящий момент этот момент несколько сгладился с распределением мигрантов по ряду стран ЕС. Хотя, конечно, происходящие в Европе теракты в целом не могут позитивно влиять на отношение к покупке недвижимости».
Юлия Титова: «По числу запросов Болгария «борется» с Испанией – равно как и по количеству сделок. Но средний объем сделки в Болгарии очень низкий, равно как и соотношение запросов к реальным сделкам. Для нашей компании в этом году все хорошо сложилось в Испании, Италии, Греции и на Кипре».
Марина Васильева: «Специалисты нашей компании отметили, что в 2016 году россияне стали активно интересоваться недвижимостью Вьетнама. Многие из наших соотечественников начинают бизнес в этом новом «экзотическом» направлении».
5. КАКИЕ ГЛАВНЫЕ ТРЕНДЫ СФОРМИРОВАЛИСЬ К ДЕКАБРЮ 2016 ГОДА?
Елена Невская: «Растет число русскоязычных покупателей из стран СНГ (особенно Украина, Белоруссия, страны Прибалтики, Грузия, Казахстан), а также из числа россиян, переехавших в страны Европы (особенно в Германию и Чехию). Число данных покупателей в 2016 году было выше, чем количество россиян. Волна эмигрантов среднего класса, которая была характерна для 2012-2014 гг. уже явно исчерпала себя. Все, кто хотел переехать в другу страну и реально могли это себе позволить, уже переехали».
Ирина Симонян: «Во всех странах заметна тенденция к строительству недвижимости по собственным проектам, то есть многие предпочитают покупать землю, а не готовый объект. В целом, ситуация на рынке недвижимости выглядела более позитивной, чем в 2015 году».
Наталья Завалишина: «Прежде всего, это тренд отложенного спроса. Он и ранее был, тем не менее, он усилился под воздействием негативных факторов, которые наблюдались в этом году. На наш взгляд, наметились и тренды к «замещению» одних стран другими – так, некоторые потенциальные покупатели вместо Турции стали рассматривать ОАЭ, вместо Болгарии – объекты в Черногории. А также – в целом вместо покупки жилья его долгосрочную или среднесрочную аренду. Если Турция предлагала возможность постоянного проживания в теплом климате, то ОАЭ предлагают практически тоже самое, несколько дороже и дальше, но и возможностей больше, в том числе в случае получения дохода от аренды. Болгария рассматривалась как хорошее курортное направление, в настоящий момент такой же бюджет нередко нужен для Черногории. К тому, теперь и Черногория предоставляет возможность получить ВНЖ при покупки недвижимости, что становится причиной более пристального внимания покупателей к этой стране».
Юлия Титова: «Сегодня совсем незначительное число россиян приобретают недвижимость «просто так», для себя. Прежде всего при покупке зарубежного жилья они думают о перспективе переезда и доходах от инвестиций (сохранении капитала и диверсификации рисков). Квартиру или домик у моря, сегодня уже никто не покупает, потому что «просто хочется». А вот от недвижимости, купленной в прежние годы многие, по-прежнему, стараются избавиться».
Марина Васильева: «На мой взгляд, в 2016 году главным трендом стало стремление россиян продать зарубежную недвижимость, приобретенную на «эмоциональной» волне, а также во время спадов иностранных рынков. Так, некоторые наши соотечественники покупали за границей несколько объектов, не особенно раздумывая об их дальнейшем использовании. Или, к примеру, во время кризиса в Испании приобретали там недорогое жилье. Но такие объекты неликвидны, и сегодня их сложно продать. Дорогое, качественное жилье, в любые времена пользуется стабильным спросом».
6. ВАШИ ПРОГНОЗЫ НА 2017 ГОД
Елена Невская: «Мы полагаем, что в 2017 году благосостояние россиян снизится в сравнении с 2016 годом и число российских покупателей зарубежной недвижимости сократится. Покупки станут еще более взвешенными и рациональными».
Ирина Симонян: «В 2017 году темп, заданный в 2016 году, должен сохраниться. По-прежнему будет высокий спрос на европейскую недвижимость. Конкуренция карибских иммиграционных программ растет, правительства стран делают иностранцам все более привлекательные предложения, а значит спрос на «дом на Карибах» также будет увеличиваться. В целом, эксперты сходятся в весьма позитивных прогнозах на следующий год».
Юлия Титова: «В связи с тем, что европейская банковская система становится прозрачной, а правительство России намерено пристально следить за оффшорами и совершением сделок за валюту – перспективы внушают меньше оптимизма, чем в прежние годы».
Наталья Завалишина: «Мы надеемся на стабилизацию и активизацию рынка. Сегодня стабилизировалась валюта – и даже укрепился рубль. Если этот тренд продолжится, он, безусловно, положительно повлияет на активизацию рынка. Кроме того, снижение политический напряженности не может не оказать положительного воздействия на рынок, это, прежде всего, снижение напряженности в отношениях с США, с приходом новой администрации, а затем и со странами ЕС. Это будет очень постепенный тренд, всплеск активности ждать не стоит. Но и постепенная нормализация – уже более чем позитивный фактор».
Марина Васильева: «Хотя сегодня снизились курсы доллара и евро, реальных экономических предпосылок в долгосрочной перспективе к этому нет. Именно поэтому, на мой взгляд, сегодня сложно делать конкретные прогнозы, поскольку покупка недвижимости за рубежом непосредственным образом связана именно с курсами валют».
7. ПОЖЕЛАНИЯ И СОВЕТЫ ПОСЕТИТЕЛЯМ ПОРТАЛА HOMESOVERSEAS.RU В НАСТУПАЮЩЕМ ГОДУ
Елена Невская: «Если вы приобрели недвижимость за рубежом несколько лет назад и думаете о ее продаже, 2017 год – все еще не самое удачное время для реализации объектов для большинства стран Европы, включая Испанию, Черногорию, Италию. Если у вас есть предварительная договоренность с каким-либо западным банком об ипотечном кредите, заключайте договор как можно скорее. Не исключено, что после Нового года этот банк откажется работать с российскими заемщиками, если они не трудятся в филиалах ведущих западных компаний. При инвестировании и покупке коммерческой недвижимости старайтесь диверсифицировать свои вложения, не складывая все в корзину одной из стран. Пусть это будет сбалансированный портфель из отелей в Австрии, магазинов в Барселоне и складов в Швейцарии. Цены во многих странах и во многих регионах отдельных стран продолжают падать, а, значит, впереди время лучших покупок. Приготовьтесь к самым выгодным приобретениям. Не относитесь к зарубежным покупкам, как к чему-то непонятному, трудному и сложному. На самом деле это не намного сложнее переезда, скажем, из Новосибирска в Москву».
Ирина Симонян: «При выборе недвижимости важно учитывать как мировые тенденции, так и ситуацию каждого отдельного покупателя. Недвижимость может быть не только хорошей инвестицией, но и решением многих финансовых или иммиграционных задач. Стоит изучить мировые иммиграционные программы, которые позволяют получить гражданство или ВНЖ за покупку недвижимости. Новый иммиграционный статус может стать как приятным бонусом, так и определяющим фактором для будущего детей или успешного развития бизнеса. В первую очередь необходимо выяснить дополнительные расходы на недвижимость (услуги юриста, гербовый сбор, коммунальные платежи и др.) и только после этого сравнивать цены. А также – внимательно изучить налоговое законодательство страны. Иногда ежегодный налог на недвижимость может «съесть» всю привлекательность изначальной стоимости объекта, а отсутствие такого налога поможет существенно сэкономить».
Юлия Титова: «От всей души желаю всем здоровья! Побольше радостей больших и маленьких – замечать хорошее и радоваться этому, от этого жизнь становится счастливой. Любви и заботы – пусть родные и близкие относятся к Вам с пониманием и добротой! Берегите себя и своих близких! С Новым годом!»
Наталья Завалишина: «Если вы планируете приобретение зарубежной недвижимости, прежде всего определитесь, с какой целью вы хотите это сделать. Выясните и используйте все возможные «бонусы» – рассрочки, возможность оплаты в рублях, дополнительные скидки. Если вы колеблетесь в отношении выбора направления – можно посмотреть, кто предлагает более выгодные условия. Не пытайтесь выбрать самое дешевое и предлагаемое через знакомых или по совету – очень легко можно попасть в сложнейшую ситуацию, или объект будет с нарушением документации, или не достроен, или возникнут еще дополнительные сложности. Рассматривайте к покупке ликвидные объекты, которые легко можно сдать в аренду или продать, если возникнет такая необходимость. Самое главное – не откладывайте покупку на потом, ситуация очень быстро меняется, информация получаемая сегодня уже устареет завтра, поэтому все узнавать и реализовывать надо именно тогда, когда настал правильный момент!»
Марина Васильева: «Я бы хотела пожелать всем мира и добра. Чтобы каждый из нас мог свободно выезжать в любую страну, в которую ему только захочется. Чтобы все, кто вложил деньги и душу в зарубежную недвижимость, могли посещать ее в любой момент. Пусть в 2017 году не будет терактов, а границы начнут постепенно стираться – а мы станем людьми мира, а не какого-то отдельно взятого государства!»