Все чаще эксперты говорят о том, что на столичном рынке недвижимости стало слишком много новостроек. Жилья в Москве строится значительно больше, чем продается. В данный момент ситуация ощущается не так остро, по причине того, что спрос все еще догоняет предложение. Однако в ближайшем будущем ситуация может существенно измениться и цены на первичную недвижимость начнут стремительно снижаться. Осведомленные покупатели предпочитают выждать наиболее благоприятный момент, чтобы приобрести недвижимость дешевле, а застройщики готовятся к этому финансово неблагоприятному для бизнеса периоду.
Из анализа объемов экспонируемого жилья представляется, что строительные компании при реализации своих проектов не учитывают тот факт, что в период кризиса платежеспособность населения существенно падает. Застройщики продолжают увеличивать объем предложения, который с каждым годом растет примерно на треть. По меньшей мере, так объем увеличивался в течение последних трех лет.
О чем говорят цифры
В первой половине 2016 года общий объем предложения, включая квартиры и апартаменты в «старой» и Новой Москве составлял 2,98 млн. кв. м, а в первом квартале 2017 года он равнялся 3,9 млн. кв. м. Это означает, что рост составил примерно 35%.
Наиболее стремительный рост предложения наблюдается в массовом сегменте, но и бизнес-класс также не отстает.
«Начиная с 2014 года, с момента когда начался активный рост первичного рынка, объем предложения в массовом сегменте вырос в 2,2 раза – с 500 тыс. кв. м до 1,2 млн кв. м. За это же время бизнес-класс также вырос, но темпы роста в данном сегменте были ниже. Объем предложения в бизнес-классе вырос в 1,7 раза – с 831 тыс кв. м до 1,4 млн кв. м. Следовательно, высокая конкуренция в борьбе за покупателя остается как в массовом сегменте, так и в бизнес-классе, а в элитном сегменте ситуация складывается по-другому – недостаток ликвидных объектов из-за высоких требований к локациям», - рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Даже с учетом такой тенденции и всех опасений, никто не говорит о снижении темпов строительства. А учитывая масштабы программы реновации жилищного фонда, объемы строительства будут еще более стремительно расти.
Несмотря на все опасения, на данном этапе рынок чувствует себя комфортно и каких-либо признаков грядущего финансового краха не наблюдается.
Фактор реновации
В формировании ситуации, которая имеет место на рынке недвижимости в настоящее время, немаловажную роль играет запланированная программа реновации жилищного фонда. Данная программа предусматривает увеличение объемов первичного жилья в новостройках за счет сноса ветхих малоэтажных домов и постройки вместо них многоэтажных домов с количеством квартир, в несколько раз превосходящим предшественников.
Точно подсчитать количество квартир, которые будут представлены на рынке в процессе реализации программы реновации жилищного фонда на данный момент затруднительно. Причина этого частично в том, что программа будет реализовываться в течение продолжительного периода времени, а дома будут возводиться в порядке очереди.
«Программа реновации пока не оказывает существенного влияния на рынок, потому что она фактически находится на стартовом этапе. Однако в будущем, бесспорно, ее влияние будет с каждым годом расти по мере реализации программы и вывода на московский рынок нового жилья», - сообщила коммерческий директор ГК «САПСАН» Мария Иванова.
Конкурировать с Фондом содействия реновации достаточно сложно, в этой связи можно предположить, что какая-то часть небольших строительных компаний уйдет с рынка, другие же могут замедлить темпы создания и реализации новых проектов.
В то же время следует признать тот факт, что столица задает темпы развития регионального рынка недвижимости, и допустить его коллапс в общероссийских масштабах было бы очень большой ошибкой. Поэтому, скорее всего власти Москвы не позволят допустить тотального перенасыщения рынка.
Метры все дешевле
Чем больше становится предложение и чем меньше за ним успевает спрос, тем дешевле становятся квадратные метры. По крайней мере, на вторичном рынке жилья цены ежегодно снижаются на 10%, на первичном рынке ситуация с ценами более стабильна. В то же время, в новостройках постоянно предлагаются акции на покупку квартиры со скидкой 10-15%. И довольно часто встречаются проекты, цены в которых начинаются от 3-4 млн руб. за квартиру, что ранее предлагалось только за квартиры, находящиеся в домах за пределами МКАД. По прогнозам экспертов снижение цен в ближайшем будущем продолжится.
Кроме того, немаловажную роль в снижении цен на недвижимость играет ипотека, условия которой становятся все привлекательнее.
«Сегодня в России происходит настоящий ипотечный бум, ипотека доступна как никогда ранее. Это связано с тем, что ставки по ипотечным кредитам существенно снизились. Например, новые ипотечные ставки Сбербанка на новостройки составляют 7,4-10% годовых. Снижается и размер первоначального взноса, а некоторые банки и вовсе освобождают от него своих клиентов. Так что ситуация для заемщиков сегодня крайне благоприятная», - рассказал коммерческий директор компании «КомСтрин» Дмитрий Разлуцкий.
Чуть ближе к сердцу столицы
В итоге у тех, кто мечтал приобрести самую скромную квартиру в Подмосковье, теперь появилась возможность купить квартиру в московской новостройке. Однако эта ситуация распространяется на аудиторию покупателей жилья в массовом сегменте. Премиум-класс наоборот удаляется от центра Москвы.
По словам Натальи Шаталиной, часть покупателей переориентировалась с проектов премиум-класса на проекты бизнес плюс.
«Покупатели, подходя к покупке более рационально, решают приобрести квартиру не в проекте премиум-класса, например, в Хамовниках, а в проекте бизнес+ в Раменках, при этом получить сравнимый уровень благоустройства, инфраструктуры, окружения и заплатить меньшие средства. Поэтому даже премиум-класс стал выходить за пределы Садового кольца», - отметила Наталья Шаталина.
Приоритеты изменились
Следует отметить, что на фоне снижения цен и повышения уровня доступности жилья некогда популярные квартиры-студии отходят на задний план, уступая место однокамнатным квартирам. Также наблюдается рост интереса к трехкомнатным квартирам в эконом- и комфорт- классе – за прошедший год на 5,5%, а в бизнес-классе – на 11%.
У покупателей даже появилась возможность привередничать и выбирать дома с красивой внешней и внутренней отделкой и развитой инфраструктурой. Покупатели стали избирательнее, при выборе квартиры они уделяют внимание планировке, предпочитают высокие окна и потолки, европейские планировки, наличие кладовых и гардеробов и иные удобства, предусмотренные проектами.
Спешка ни к чему
В сложившихся обстоятельствах покупателям не следует спешить, но и годами ждать, пока цены упадут еще ниже тоже необязательно. Лучше всего регулярно следить за прогнозами экспертов и предложениями жилой недвижимости в интернете.
В случае, если попадется квартира, удовлетворяющая запросам, со всеми необходимыми параметрами, да еще и по доступной цене, следует задуматься о ее покупке. К тому же всегда можно договориться на неплохую скидку. В итоге вы получите нужную квартиру, по цене ниже общей рыночной стоимости и не нужно будет тратить время и выжидать своего «звездного часа».
Взгляд в будущее
Основные вопросы, которые беспокоят как покупателей недвижимости, так и застройщиков - как долго продлится ситуация с переизбытком новостроек в столице и как это отразится на интересах обеих сторон.
«В среднесрочной перспективе на рынке так и будет сохраняться перекос в сторону предложения, причем такое положение дел будет сохраняться как минимум до конца программы реновации. В том случае если будет принято решение также приступить к программе застройки зоны вокруг МКАД, то ситуация продлится еще дольше», - рассказала Наталья Шаталина.
Предпосылок к повышению цен на жилую недвижимость в столице на данный момент не наблюдается. Но нужно учитывать, что лучшие предложения в соотношении цены и качества, не смотря ни на что, продаются достаточно быстро.