Что такое модульные квартиры?
Без сомнения многие слышали о такой современной разновидности недвижимости как модульные квартиры. В некоторых странах уже успел сформироваться тренд на такой вид жилья. Это популярно, прежде всего, за счет возможности увеличить жилое пространство, не меняя при этом места жительства, что в свою очередь избавляет также и от необходимости прибегать к дорогостоящим грузоперевозкам и полноценному ремонту жилплощади.
Модульные квартиры предоставляют возможность приобрести несколько квартир, которые могут быть соединены или разделены, в зависимости от потребностей собственника. Каждый модуль это две и более квартиры, которые можно купить вместе и использовать как единую квартиру или же, наоборот, как отдельные помещения.
Предпосылки для возникновения идеи
Сама идея модульного жилья, как и большая часть идей, представленных на рынке, появилась по причине наличия потребностей многих людей. Не все видят целесообразность или располагают достаточным количеством денежных средств, для покупки большой квартиры, которая не будет использоваться целиком до тех пор, пока не возникла такая необходимость. Как правило, такой вариант является удобным для молодых семей, планирующих обзавестись потомством, но не в самом ближайшем будущем. До недавнего времени, расширить жилплощадь можно было только путем переезда в новую более просторную квартиру, либо путем объединения двух квартир, что лишь в редких случаях представляется возможным.
Таким образом, если в семье ожидается пополнение, то можно приобрести большую квартиру, а ее отдельную часть сдавать, при этом, не нанося ущерб личному пространству. А в нужный момент, без труда объединить две квартиры. Поскольку каждая квартира представляет собой полностью автономное помещение со своими счетчиками и инфраструктурой это решение также подойдет и для семей с подрастающими детьми, чтобы впоследствии предоставить им отдельное жилье по соседству.
Отличия модульных квартир от «обычных»
По словам руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяны Подкидышевой: «На сегодняшний день наиболее доступным вариантом жилья являются студии – это варианты площадью в среднем 20-27 кв. м с объединенной кухней и жилой зоной.
Капсульных квартир, и здесь мы имеем ввиду совсем небольшие квартиры (7-8 кв. м и меньше) в продаже нет, что связано с более строгими нормами в отношении реализуемых проектов, ментальностью населения и особенностью рынка (у нас нет смысла экономить на земле, как в Японии). Превращение в «Шанхай» рассматривается в качестве негативного сценария для развития города, поэтому капсульный формат, например, реализуется в сегменте дешевых хостелов.
Ввод капсульной квартиры можно априори рассматривать как пункт, который понижает класс жилья: даже в формате апартаментов (требования к ним менее строги, чем к жилью) застройщики ограничиваются созданием студий. Нужно отметить, что есть примеры реализации очень компактных вариантов (17 м2), однако такие предложения все равно не являются капсульными квартирами.
Что касается квартир в формате контейнеров/блоков, то такие предложения характеризуются мобильностью и простотой решения, касающихся строительства жилья. Площади таких модулей могут быть более комфортны (22 м2, что уже сопоставимо со студией), и данные примеры уже не трактуются негативно, как в первом случае. Например, в Европе такой формат решает проблему студенческого жилья (причем такие здание могут выглядеть весьма стильно и современно)».
Есть ли строительные компании, предлагающие клиенту приобрести такого рода жилье, и то какие перспективы это может иметь в России, выясним далее.
Что предлагают застройщики
Конечно, без труда можно найти большое количество девелоперов, предоставляющих возможность приобретения так называемых «модульных квартир», но на деле ситуация обстоит иначе. Как правило, такой застройщик предлагает объединить две отдельные квартиры, путем сноса стены и установки двери. В результате получится большая квартира, однако, планировка часто оставляет желать лучшего, поскольку такое объединение не учитывалось в изначальном плане дома. Кроме того, такой вариант может вызвать некоторые юридические и административные сложности.
В частности поэтому, модульные квартиры являются уникальными, так как они спроектированы таким образом, чтобы служить своим владельцам и в качестве отдельных квартир и соединенные вместе.
«Монолитная технология строительства изначально предполагает возможность объединения квартир и организации в них свободной планировки. Именно поэтому застройщикам нет необходимости применять модульный метод домостроения в возведении многоквартирных зданий. Тем не менее, при проектировании поэтажных планов, многие девелоперы изначально предусматривают возможность объединения определенных квартир и впоследствии предлагают такую опцию клиентам. К примеру, в ЖК «Яуза Парк» представлены 14 вариантов планировок с возможностью объединения квартир и трансформации числа комнат в них.
Препятствия здесь минимальны, и они носят в основном технический характер. Прежде всего, невозможно убрать несущие стены, пилоны и колоны (в монолитном здании их немного). Кроме того, при объединении квартир покупатель может получить, скажем, четыре санузла – их количество также невозможно сократить, ни по техническим, ни по санитарным нормам.
Как правило, объединение квартир интересует покупателей высокобюджетного сегмента: нередко они живут большими семьями и им требуются специфические пространства (кабинеты, тренажерные залы, бассейны). Именно для этих дополнительных помещений они приобретают не одну, а две или даже три квартиры и объединяют их», - рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
На данный момент лишь считанные единицы компаний предлагают клиентам модульную технологию и то исключительно в рамках строительства загородных домов. В связи с тем, что это абсолютно новый способ строительства недвижимости, для его масштабного введения на рынок потребуется около 5-10 лет. Перед этим потенциальные покупатели должны распознать сильные и слабые стороны такого продукта.
Финансовая доступность
Модульное жилье также является привлекательным с точки зрения финансовой доступности. Цены на такие квартиры гораздо ниже цен на обычные отдельные квартиры. При этом, покупая большой модуль, есть возможность приспособить часть квартиры для получения пассивного заработка, сдавая один из блоков, в том числе для выплаты по ипотеке.
По словам Татьяны Подкидышевой, студии в области обойдутся покупателю в 1,5-2 млн. руб. в строящихся проектах, а цена таких капсульных объектов может составить примерно 0,7-1 млн. руб. Из чего можно сделать вывод, что подобные квартиры будут пользоваться популярностью среди людей среднего достатка и молодежи.
Дешевизна модульных квартир во многом обусловлена способом производства строительных материалов и непосредственно стоимостью самого строительства. Модули для строительства выпускаются на заводе по стандартизированным характеристикам, что делает их себестоимость дешевле. А в виду того, что здание собирается подобно конструктору, цена на строительство также минимальна.
Будет ли спрос на модульные квартиры в России?
По мнению Марии Литинецкой, «сборные дома из изготовленных в заводских условиях кубиков-контейнеров несомненно найдут своего покупателя на рынке. Это произойдет благодаря таким важным преимуществам модульной технологии, как дешевизна, легкость и быстрота строительства, возможность перевозить, комбинировать и докупать со временем блоки».
В этой связи, с учетом высокой стоимости жилья в России, в большинстве случаев несопоставимой с доходами населения, которая не выгодна ни девелоперам, ни их клиентам, появление качественного жилья, доступного для населения с различным уровнем дохода, значительно улучшит ситуацию с обеспеченностью населения жильем и будет пользоваться высоким спросом.