В последние годы на рынке недвижимости премиум- и элит-класса отмечается снижение спроса на квартиры сверхбольших площадей. Под влиянием изменения покупательских предпочтений девелоперы вынуждены пересматривать квартирографию в своих проектах в сторону уменьшения габаритов. Однако и тех покупателей, которые все-таки ориентируются на жилье площадью от 200 квадратов, игнорировать они не хотят. Кирилл Бортов, директор по маркетингу компании Insigma, размышляет о том, как учесть интересы всех потенциальных клиентов, но при этом избежать накопления нераспроданных остатков.
Прослушать новость
Чего хочет покупатель?
На текущий момент средняя площадь реализованной с начала года в дорогих московских новостройках недвижимости составляет 90 квадратных метров. Медианное значение и того ниже – 78,3 кв. м. То есть половина всех проданных в 2018 году квартир и апартаментов в элитных и премиальных жилых комплексах имеет габариты ниже этой отметки. Мы привыкли считать данный показатель нормальным для трех-четырехкомнатных квартир эконом- и комфорт-класса. Но с сегментом дорогого жилья его соотнести психологически намного сложнее. Однако приходится мириться с тем, что это объективная реальность сегодняшнего дня. При этом стоит отметить, что всего лишь за год средняя площадь реализованного жилья в новостройках премиум- и элит-класса сократилась без малого на 10%. Если взять период в несколько лет, то речь уже идет о снижении средних показателей на десятки процентов.
Что предлагают застройщики?
Cегодня cредняя площадь квартир премиум- и элит-класса на первичном рынке составляет 105 квадратных метров. При этом показатель интересно меняется в зависимости от стадии строительной готовности. В уже сданных в эксплуатацию домах средняя площадь оставшихся квартир составляет 125 квадратов. А в тех жилых комплексах, где продажи стартовали в 2013 году и ранее, средний показатель для нереализованных остатков вплотную приближается к двумстам квадратным метрам. Для сравнения, в строящихся сегодня домах средняя площадь составляет чуть меньше – но все же меньше – психологической отметки в 100 квадратных метров. То есть мы видим, что современные новостройки гораздо больше соответствуют ожиданиям сегодняшнего покупателя, чем те, строительство которых велось 3-5 и более лет назад.
Впрочем, было бы абсолютно некорректно делать выводы о том, что большие квартиры премиум- и элит-класса сегодня никому не нужны, основываясь лишь на средних показателях. Достаточно сказать, что с начала года в элитном и премиальном сегментах было продано более четырех десятков квартир и апартаментов площадью свыше 200 кв. м. Да, это количество составляет ничтожно малую долю в общем объеме сделок. Но спрос в этой категории недвижимости все-таки есть.
Как угодить всем?
В итоге девелоперы сегодня оказываются в крайне непростой ситуации. Да, основной спрос сосредоточен именно в категории небольшого жилья площадью до 100 квадратов. Но и в сегменте "200 кв. м и более" сделки тоже проводятся. Конечно, можно запроектировать линейку квартир с диапазоном от 45 до 450 кв. м с основным упором на категорию до 100 кв. м. Но всегда остаются риски, что через год-другой востребованность больших квартир упадет еще сильнее, и крупногабаритные лоты так и останутся непроданными.
Чуть ли не единственным способом красиво выйти из ситуации и оказаться в выигрыше независимо от изменений покупательских предпочтений, являются планировки, предусматривающие возможность объединения двух и более соседних квартир. Грубо говоря, если на этаже запроектировано четыре восьмидесятиметровые квартиры, их можно трансформировать в жилое пространство площадью 160 или 240 квадратов. Или даже выкупить целый этаж и наслаждаться приватностью на площади 320 кв. м. За счет этого можно уйти от больших метражей, не беспокоиться о необходимости поиска покупателя на крупногабаритные квартиры, в то же время иметь возможность предложить клиенту жилье интересующей его площади.
Для покупателя же это возможность не привязываться к планировкам и метражам, указанным в проекте. Если вы хотите квартиру площадью – скажем – 300 квадратов, но в понравившемся вам проекте максимум – всего 150 кв. м, то ничего не мешает приобрести две находящиеся друг над другом квартиры по "сто пятьдесят" и сделать из них двухэтажные "триста". Современные монолитные технологии позволяют проводить объединение соседних квартир как в горизонтальной, так и в вертикальной плоскости. Такой подход компания Insigma уже реализовала в одном из своих проектов.
И кстати, если речь идет о строящихся или недавно сданных в эксплуатацию новостройках, то согласовать подобные перепланировки во всех необходимых инстанциях не составит особого труда. Более того, сам девелопер может оказать содействие как в согласовании, так и в проведении строительных работ. За счет этого процесс покупки нескольких квартир под объединение окажется не сложнее, чем приобретение одной.