Осень 2016 года уже привычно для посткризисного периода на рынке недвижимости проходит под предсказания роста со стороны экспертов и упорного ожидания снижения со стороны конечного потребителя. Что на самом деле ждет нас в начале 2017 года? Гадаем по результатам осени 2016-го.
В начале декабря оптимистичные прогнозы на следующий год складываются из заключений агентств недвижимости о том, что спрос на рынке аренды превышает предложение. Правда, тут же указывается, что спрос на малогабаритное жилье, «хрущевки» и даже средние «сталинки» сокращается. То есть на самом деле спрос на самую востребованную и ликвидную категорию арендного жилья — доступные «однушки» - не растет уже какое-то время, а все колебания ставок аренды «на совести» у жилья бизнес-класса.
Как видно на графиках, плавного повышения цен этой осенью уже не случилось: после закономерного оживления рынка аренды с началом делового сезона в августе к концу сентября рынок так же закономерно остыл. Новый виток роста мог быть спровоцирован стабилизацией рынка в целом, некоторым укреплением рубля и новыми налогами, бремя которых арендодатели тут же попытались переложить на арендаторов.
Напомним, что за время условного делового сезона ставки аренды на однокомнатную квартиру в среднем (эконом, комфорт и комфорт+) выросли с 29 тыс. рублей в конце августа до 33 тыс. в начале октября, после чего рынок снова просел до 30 тыс. рублей в конце октября. С этого момента продолжился стабильный рост - 30, 32 и 33 тысячи рублей соответственно, на таком уровне рынок и зафиксировал ставки к началу декабря.
Основными тенденциями сентября были рост арендных ставок на «однушки» после застойного лета, снижение ставок аренды на двух- и трехкомнатные квартиры и рост числа предложения в районах у МКАД и за МКАД. Рынок аренды в целом вырос, снова упал в октябре и ушел в рост на фоне общей стабилизации, а также укрепления курса рубля и новых налоговых ставок. Но уже к концу ноября рост явно замедлился. Поэтому ранние прогнозы на 2017 и всеобщий рост ставок на рынке аренды во всех сегментах, по нашему мнению, можно считать слишком оптимистичными.
Ставка аренды в 30 тыс. рублей по нижней границе все еще желанна, пока еще достижима, но не выдержит испытания новым деловым сезоном. Весной растает не только снег, но и надежда на новый виток роста на рынке аренды недорогих «однушек».
Что на рынке: от 18 тысяч до 1 млн. 230 тысяч рублей в месяц Если заглянуть под цифры и проценты роста/снижения ставок, можно увидеть, что к концу осени из рейтинга самых массовых по количеству предложений районов почти исчезли новомосковские. Пальму первенства все так же удерживают популярные локации старой Москвы — в случае ноября первое место заняло Кунцево. А вот на рынке дорогой аренды — бизнес- и премиум-класс — пока без перемен, вот уже третий месяц подряд лидером по количеству предложений остается Тверской район.
Не так значительны и колебания минимумов и максимумов на рынке аренды. Конечно, минимальные ставки сейчас выше на 2 тысячи рублей (18 тыс. против 16 тыс. за самую дешевую «однушку» в начале делового сезона), однако в сентябре тон задавала Новая Москва, где арендные ставки ожидаемо ближе к подмосковным.
Итак, самая дешевая квартира в Москве сдается за 18 тысяч рублей. Она находится в Бирюлево, прямо под МКАД, и рекламируется как «чистая, уютная квартира после косметического ремонта. Кухня наборная. Стиральной машины нет. В комнате стенка, телевизор. Не застекленная лоджия».
Элитные квартиры в этом месяце по-прежнему сдаются по ставке 1 млн.+. Нынешний «плюс» сравнительно невелик — всего-то 270 тысяч. Так, за 1 276 800 (цена от арендодателя до рубля) можно снять целый пентхаус на Ленинском проспекте с тремя спальнями, семью ванными комнатами, домашним кинотеатром, винной комнатой, спа-зоной (с турецкой и финской саунами) и тренажерным залом. Также в комплект входят три террасы и собственный бассейн. Пентхаус в конце осени сдается с дисконтом, раньше его стоимость составляла 1,3 млн. рублей в месяц.
Также в тройке арендных квартир от миллиона рублей в месяц апартаменты в башне «Город Столиц» в ММДЦ «Москва-Сити» с панорамным остеклением и видом на набережную и пятикомнатная квартира в ЖК «Алые паруса» с собственной террасой, общей смотровой площадкой и доступом к обширной инфраструктуре ЖК - яхт-клубу, бассейнам и проч.
Говоря объективно: чего стоит ждать в 2017 году Укрепление рубля, низкая ротация квартир после Нового года, все это будет играть на руку тем, кто ждет роста цен на аренду жилья. Но вряд ли такой рост закрепится на рынке надолго — даже в хорошие годы арендные ставки редко поднимались выше 30 тыс. рублей за среднюю (качество не ниже базовых ожидания арендодателя) однокомнатную квартиру в доступном сегменте.
В 2017 съемные квартиры в Москве все так же будут испытывать давление со стороны сходных по качеству и транспортной доступности предложений в ближнем Подмосковье, так что нижняя граница съемного «эконома» отыграет рост назад с приходом весны.