Риелторы и девелоперы обсудили, сколько жилья уже построили и еще можно построить в столице
Предложение новостроек и апартаментов в Москве за последние три года выросло в два раза. Спрос тоже растет, но из пяти выставленных на продажу лотов продается только один, а на реализацию всех уже имеющихся на рынке уйдет около 30 месяцев - если вообще ничего больше не строить. Но это вряд ли, потому что за 2016-2017 гг. столичная ГЗК одобрила возведение порядка 41 млн кв. м недвижимости. А ведь есть еще программа реновации…
Спрос vs предложение
По данным компании «БЕСТ-Новострой», в сентябре 2017 г. на первичном рынке Москвы экспонировалось примерно 58 000 квартир и апартаментов общей площадью 3,8 млн кв. метров. За последние три года объем предложения жилья вырос более чем в два раза как в метрах, так и в лотах. Только с начала года появилось более 60 новых проектов, сообщила руководитель департамента проектного консалтинга и инвестиций компании «БЕСТ-Новострой» Татьяна Шарова в ходе научно-практической конференции «Москва резиновая?» 18 октября.
Темпы роста спроса от предложения не отстают, подчеркнула Шарова, ссылаясь на статистику Россреестра. Она действительно впечатляет: если за восемь месяцев 2015 г. Росреестр зарегистрировал в административных границах Москвы 12 387 договоров долевого участия в строительстве жилья (официального, апартаменты ведомство относит к нежилым помещениям), то по итогам января-августа 2017 г. – уже 32 170, то есть в 2,6 раза больше.
Впрочем, если взять цифры только по «старой» Москве, включить в статистику апартаменты и очистить ее от оптовых сделок и переуступок прав, то динамика получится более умеренной: +113% по числу сделок (I полугодие 2015 г. к I полугодию 2017 г.) и +107% по количеству метров (средняя площадь лота за тот же период сократилась на 10%). Это тоже данные «БЕСТ-Новостроя».
Спрос стимулирует снижение цен и ипотечных ставок – жилье становится более доступным. Цена метра на первичном рынке квартир и апартаментов за указанный период просела на 22%, а бюджет покупки, то есть стоимость лота, - на 29% без учета скидок, рассказал на той же конференции руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе. Кредиты на покупку новостроек подешевели с 12% годовых (по госпрограмме «льготной ипотеки», стартовавшей весной 2015 г.) до 10,7% в июне 2017 г., по данным АИЖК.
Несмотря на очевидный рост количества покупателей на рынке, девелоперы жалуются на падение продаж. «Очень увеличились стоки – то, что остается непроданным после ввода. 30% - усреднённо. В эконом- и комфорклассе – 10-20%, что очень много, раньше все продавалось до ввода в эксплуатацию. Самый пугающий сегмент - элитный. Там после ввода остается 50% непроданных лотов», - рассказала вице-президент по розничным продажам Группы ПСН Екатерина Тейн. (См. «Половина элитных новостроек и апартаментов в Москве не пользуется спросом».)
По данным «ИРН-Консалтинг», с конца 2014 г. только между Третьим транспортным кольцом и МКАД количество готовых новостроек увеличилось на 160%: в августе 2017 г. в этой зоне продавалось более 5 100 квартир общей площадью 395 000 кв. м в 136 готовых корпусах.
Нынешний рынок отличается очень высокой концентрацией спроса, отметил руководитель аналитического центра «ЦИАН» Алексей Попов. За последние два года с учетом Новой Москвы число жилых комплексов на рынке увеличилось в два раза, а доля продаж в топ-10 самых популярных среди покупателей ЖК снизилась только на 10%. «То есть застройщикам второго эшелона не хватает роста потребительского спроса, который мы наблюдаем», - подчеркнул Попов.
Если рассчитывать концентрацию спроса не в проектах, а в девелоперах, ситуация выглядит еще более тревожной. По словам руководителя управления стратегии и маркетинга группы компаний «Инград» Анны Соколовой, 80% сделок на рынке Москвы приходится на пять-восемь строительных компаний.
Согласно подсчетам Алексея Попова, «навес» предложения над столичным рынком составляет почти 90 000 квартир: «Если взять только корпуса, где ведутся продажи по ДДУ, а также учесть уже готовое предложение, мы получим «навес» над рынком в объеме 87 200 лотов. При среднем темпе продаж около 3 000 лотов в месяц получим, что на реализацию всех этих объемов в старой Москве понадобится 29,3 месяца, или почти 2,5 года».
В Новой Москве уровень затоваривания рынка по данным на конец III квартала 2017 г. составляет 11,9 месяца, в Подмосковье – 19,9, а в целом по рынку московского региона – 21,4.
Это не катастрофические цифры, считает Попов: в Азии, например, уровень затоваренности выше. Но девелоперам, конечно, надо обращать внимание на этот фактор.
Перспективы
При сохранении текущих трендов, к I полугодию 2019 г. (по сравнению с тем же периодом 2017-го), объем предложения квартир и апартаментов в Москве может вырасти на 91% по количеству метров (до более чем 6,5 млн кв. м) и на 111% по числу лотов (до 105 500 штук), сообщил Сергей Лобжанидзе. При пропорциональном росте спроса (на 113% в сделках и на 93% в метрах) цена метра опустится еще на 22%, а бюджет покупки – на 29%, до 190 325 руб. и 11,8 млн руб. соответственно.
Впрочем, нынешнее соотношение предложения и спроса на уровне четыре-пять к одному (из четырех-пяти выставленных на продажу лотов в «старой» Москве продается лишь один) вряд можно назвать оптимальным для бизнеса, поэтому сохранение повышенной девелоперской активности как раз маловероятно, считает Лобжанидзе.
Однако данные по количеству перспективных проектов пока свидетельствуют в пользу роста объемов строительства. По словам Татьяны Шаровой, за 2016-2017 гг. столичная градостроительно-земельная комиссия рассмотрела проекты с предполагаемым перспективным объемом застройки порядка 41 млн кв. м. При этом проекты на 14,8 млн кв. м жилья уже получили разрешения на строительство, добавил Павел Лепиш, коммерческий директор ГК «Кортрос» в московском регионе.
И это без учета запущенной в текущем годы программы реновации, в рамках которой рынок может пополнится 15-17 млн кв. м новостроек – см. «Реновация жилья в Москве: что будет с ценами».
Правда, в продажу этот объем попадет еще не скоро. «Совместно с правительством Москвы и ведущими архитекторами мы пришли к выводу, что коммерческая реализация квартир не будет начата ранее 2025 г.», — сказала Татьяна Шарова («БЕСТ-Новострой» участвует в разработке мастер-плана и финансовой модели волнового переселения жителей пяти перспективных площадок реновации).
Однако в перспективе, когда «излишки» возведенных по программе реновации новостроек выйдут на рынок, они могут практически полностью закрыть нишу эконом- и комфорткласса для коммерческих застройщиков, считает Павел Лепиш.
Строить жилье в московском регионе в ближайшие годы будут на территориях, где до 2020 г. появятся новые станции метро, транспортно-пересадочные узлы и автомобильные дороги, рассказала директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина. В числе наиболее привлекательных локаций для строительства новых жилых комплексов - Дмитровское шоссе от метро Петровско-Разумовская до МКАД, Видное и прилегающие территории, районы Новой Москвы, зона вдоль Боровского шоссе, где будут открываться новые станции метро Калининской линии, Очаково-Матвеевское, районы Левобережный и Ховрино, Хорошево-Мневники и Крылатское, Нагатинский затон, Черемушки и Зюзино. А также районы рядом со станциями Третьего пересадочного контура метро – его запуск поспособствует повышению потенциала развития земель срединного массива Москвы, существенная часть которых сегодня занята промышленными зонами.
В целом, по оценке ГК «Кортрос», в перспективе 12-15 лет в Москве можно построить и продать около 100 млн кв. м жилья - по цене от 90 000 руб. за метр в экономклассе и от 110 000 за кв. м в «комфорте».
Впрочем, сам Лепиш рассчитывает, что его ценовой прогноз не сбудется: «Мы уже тестировали такие уровни: появлялись проекты и по 87 000 руб. за метр, и по 94 000. Но надеюсь, что мы будем идти по более высокой цене». (См. «Прогноз рынка недвижимости в Москве и Подмосковье до конца 2017 - 2024 гг. от IRN.RU».)
Надежды девелоперов на более благоприятное развитие событий в основном связаны с ипотекой. «Население не богатеет, поэтому кредиты – единственный способ улучшить жилищные условия», - пояснил Павел Лепиш.
Руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов вообще считает ипотеку панацеей. По его прогнозам, ипотечная ставка в обозримом будущем снизится до 7% годовых, люди при тех же финансовых возможностях смогут покупать квартиры большей площади и «апокалиптические» сценарии о продаже жилья по 90 000 руб. за метр не будут реализованы.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.