Как показало развитие рынка ипотеки в России — ее популярность тем выше, чем ниже первоначальный взнос. Именно при его небольшом размере, а также когда ежемесячный платеж ниже арендной платы за жилье — ипотека становится для граждан весьма привлекательной. Если за обладание своей квартирой нужно платить столько же, сколько и за съемную — почему бы не взять жилищный кредит? Тезис «лучше платить за свой дом, чем за чужой» оказался весьма привлекательным для многих россиян.
Однако низкий первоначальный взнос таит в себе немалые риски для банков. Если заемщик перестает обслуживать свой ипотечный кредит, расходы финансовой организации на изъятие объекта недвижимости может покрыть только первоначальный взнос. А сам процесс выселения неплательщика может быть и долгим, и затратным.
Как следствие, Центральный банк озаботился ростом выдачи ипотечных кредитов с нулевым первоначальным взносом и повысил норму резервирования по ним — теперь банки обязаны создавать повышенные резервы под такие кредиты, что автоматически ведет к снижению интереса к их выдаче. При этом основным мотивом ЦБ стали именно риски банков.
С другой стороны, ипотека — существенный фактор развития рынка недвижимости в современной России. Заметное сокращение выдачи жилищных займов несет в себе риск снижения продаж недвижимости. В итоге это может обернуться проблемами для девелоперских компаний, что грозит их банкротством и ростом объемов недостроенного жилья. Сценарий, мягко говоря, совсем нежелательный.
В этих условиях и родилась идея создания специальных вкладов для накопления на первоначальный взнос по ипотеке. Такой вид депозитов совсем скоро может появиться в России — соответствующий законопроект будет внесен в Госдуму в конце марта.
Предполагается, что по такому вкладу будут выплачиваться повышенные проценты (что по идее должно неплохо мотивировать потенциальных вкладчиков, а позднее — ипотечных заемщиков), а по накоплении 20% от объема предполагаемого кредита — выдаваться собственно ипотечный заем. При этом у кредитных организаций будет право отказать в ипотеке, а вкладчики смогут досрочно снять деньги.
Для банков кроме очевидного снижения рисков (20% — вполне нормальный первоначальный взнос) сам процесс накопления денег на этом счету представляет значительный интерес: он наглядно демонстрирует, сколько зарабатывает потенциальный заемщик и сколько он реально может платить. При сроке накопления в год или полтора у банков сформируется ценная информация о платежеспособности потенциального ипотечника. Эти сведения очень полезны для оценки платежеспособности будущего заемщика. Чем надежнее такая информация — тем ниже риски банка. А более низкие риски, в свою очередь, снижают вероятность просрочек по кредиту и, что особенно приятно для заемщика, процентную ставку.
Таким образом, специальный вклад для накопления на первоначальный взнос на жилищный заем выгоден как банкам (они получают возможность объективно оценить потенциального клиента с точки зрения рисков), так и для будущего заемщика — за счет повышенной ставки и получения опыта регулярных взносов человек банально привыкает к резервированию суммы будущих ежемесячных ипотечных платежей, начинает жестче планировать личный бюджет.
Для Центрального банка широкое применение такой схемы (специальный накопительный вклад и последующая выдача кредита) означает снижение доли проблемных займов и, как следствие, уменьшение числа банков, которые банкротятся или поступают на санацию из-за проблем с ипотечными долгами.
Однако дьявол, как всегда, кроется в деталях. Для граждан важна процентная ставка по таким депозитам. Если она будет на пару процентных пунктов выше средних для годовых вкладов — схема вполне подойдет. Оптимальный срок таких программ — 12 месяцев. Для банков же важна норма резервирования по ипотечным кредитам, выданным за счет первоначального взноса с таких вкладов. Если ЦБ грамотно подберет эти параметры — новый продукт вполне может стать успешным.