Университеты не способны обеспечить всех студентов жильём, восполнить этот пробел помогают частные инвесторы
Глобализация высшего образования играет на руку инвесторам. Студенческое жильё становится всё более привлекательным активом: за последние три года число инвесторов, которые оценивают перспективы вложений в этот сектор «как очень хорошие», увеличились в 2,5 раза, свидетельствуют данные портала Statista.
Характерной чертой этого сектора является так называемая ацикличность: число учащихся может расти как в периоды кризисов, так и во времена экономических подъёмов. По данным компании Savills, в 2016 году инвестиции в жильё для студентов побили рекорд, составив 16,4 млрд долл. В ходе опроса PwC, проведённом среди 800 крупнейших инвесторов в Европе, 32 % респондентов заявили, что рассматривают вложения в студенческое жильё в ближайшем будущем. Виды и особенности студенческого жилья Под студенческим жильём понимают объекты недвижимости, которые сдают в аренду исключительно учащимся. Есть разные типы студенческого жилья: общежития, коммунальные квартиры с общими ванными комнатами и кухнями или комплексы микроапартаментов. Такое жильё принадлежит не связанным с учебными заведениями операторам и располагается вне территорий университетов, но в непосредственной близости от них.
По типу предлагаемых услуг выделяют комплексы, работающие по гостиничному принципу, и классические апартаменты с минимальным сервисом или вовсе без него. Например, в первом случае в стоимость проживания включены уборка, смена белья и завтраки. Комплексы студенческих микроапартаментов состоят из нескольких меблированных квартир площадью до 35 м².
На территории студенческих комплексов проживающим могут предложить услуги прачечной, фитнес-центра, доступ в бассейн и общую зону отдыха, например, с садом на крыше. Кроме того, владельцы и операторы такого жилья ради привлечения студентов готовы предлагать льготы по аренде, различные скидки и бонусы, например, бесплатные айпады для использования в общих зонах.
Ключевые рынки
Крупнейшим рынком студенческого жилья в мире являются США. Два года назад в этой стране насчитывалось 20,3 млн учащихся, из которых 5 % приехали в страну из-за рубежа. По данным Savills, месячная стоимость аренды студенческого жилья в США варьируется от 200 долл. до 2,2 тыс., а общий объём инвестиций в этот сектор в 2016 году достиг 9,8 млрд долл. Арендная доходность, на которую может рассчитывать инвестор, составляет в среднем 5,9 %.
В Европе лидирующие позиции принадлежат Германии, Франции, Великобритании и Нидерландам. В Германии в период 2016–2017 годов насчитывалось самое большое число студентов Европе: почти 2,8 млн человек, 12 % из которых — иностранцы. Частные инвестиции в рынок студенческого жилья Германии в 2016 году составили 750 млн евро, объём инвестиций в 2017 году, по предварительным подсчётам, превысил 1 млрд евро. Стоимость аренды студенческого жилья в этой стране начинается от 200 евро и может достигать 850 евро в месяц. По данным Savills, арендная доходность студенческого жилья в Германии составляет в среднем 4 %, что немного выше среднего показателя доходности обычных квартир в 3 %.
Во Франции и Великобритании на долю иностранных студентов приходится 12 % и 19 % соответственно от общего числа учащихся. Во Франции аренда студенческого жилья обходится дешевле: от 200 до 1,2 тыс. евро. В Великобритании самые дешёвые предложения на рынке аренды сравнимы с общеевропейскими показателями, но максимальные значения достигают 2,3 тыс. евро. Доходность от активов колеблется в диапазоне 4,0–4,5 %, но чуть ниже в Лондоне — 3,75 %.
Число студентов, млн (из них иностранцев)
Как изменилось число студентов, 2015/2016, %
Доля местных университетов в рейтинге QS 500, %
Обеспеченность студентов жильём, %
Объём инвестиций в студ. жильё в 2016, млн евро
Средняя арендная доходность, %
США
20,3 (5 %)
-0,2
19
12
9800
5,90
Германия
2,8 (12 %)
+2,2
6
11
750
4,00
Франция
2,6 (12 %)
+3,2
4
15
170
4,50
Великобритания
2,3 (19 %)
+0,7
10
24
4500
3,75
Нидерланды
0,7 (12 %)
-0,5
3
16
425
4,75
Данные: Savills
В числе других привлекательных европейских рынков для инвестиций в студенческое жильё эксперты Savills отмечают Польшу, Венгрию, Португалию и Чехию.
Микроапартаменты — жильё не только для студентов
В отличие от обычных квартир, которые могут сдаваться в любое время года, для студенческого жилья в небольших городах характерна сезонность спроса. Традиционно заселение происходит ближе к осени и старту учебного года, а освобождаются апартаменты в летний период. «Поэтому мы советуем инвесторам рассматривать микроапартаменты, которые можно сдавать не только студентам, но и туристам или командированным работникам — тогда риск того, что объект будет пустовать, гораздо ниже», — объясняет Софья Буланова, консультант по инвестициям Tranio.
Популярности этого типа недвижимости также способствует рост количества домохозяйств из одного человека. По данным Евростата, в 2017 году около трети домашних хозяйств в ЕС составляли одинокие взрослые люди без детей, порядка 40 % — в Германии и Нидерландах. Кроме того, микроапартаменты могут стать решением растущей проблемы доступности жилья: за счёт небольшого метража они стоят дешевле. «Каждый микроапартамент сдаётся аренду в среднем за 400 евро в месяц, а поскольку в крупных городах трудно найти такую же доступную альтернативу, на такие объекты всегда выстраивается очередь желающих», — комментирует Софья Буланова. — Помимо этого, большинство арендодателей не хотят сдавать жильё на короткие сроки, и найти вариант для временного проживания трудно. А сдающиеся в среднесрочную аренду микроапартаменты позволяют решить и эту проблему».