Устали от городской суеты и хотите жить поближе к природе? Но на личный особняк пока денег маловато? Можно обратить внимание на такой формат жилья, как квартиры в загородных малоэтажных комплексах. БН.ру разбирался в плюсах и минусах подобного приобретения.
Рынок квартир в малоэтажных пригородных комплексах достаточно молодой – ему лет шесть-семь. За это время формат успел набрать невероятную популярность, потом дискредитировать себя, сдуться, но сейчас у него, кажется, открылось второе дыхание.
ОЦЕНИВАЕМ РИСКИ
Многие помнят, что в 2011-2012 годах, на волне роста спроса на загородное жилье, случился настоящий бум малоэтажного строительства эконом-класса (сегодня чаще используют термин «масс-маркет»).
Первыми «выстрелили» таунхаусы, сблокированные дома. Но очень скоро застройщики наполнили рынок новым продуктом – малоэтажными комплексами квартирного типа. И, что важно, по ценам более низким, чем стоили квартиры в городе.
Кстати, если формат таунхаусов развивали, как правило, никому неизвестные застройщики, то квартирной малоэтажкой заинтересовались в первую очередь опытные девелоперы. Наиболее известные на рынке малоэтажные проекты – их рук дело.
В качестве примера приведем проекты Mistola Hills от «Северного города», «Золотые купола» компании «РосСтройИнвест», «Новое Сертолово» от «КВС», Inkeri от «ЮИТ», «Неоклассика» («Красная стрела») и др.
Поскольку заявленные проекты преимущественно крупные, их реализация продолжается до сих пор, квартиры на рынок выводятся очередями. К малоэтажному формату постепенно подключаются и другие городские застройщики.
Означает ли это, что покупка квартиры в малоэтажке безопаснее, чем, скажем, таунхауса, которые часто строят новички рынка? К сожалению, это не так. Все помнят скандальную историю «Ванино» – красивый малоэтажный проект эстонского девелопера оказался долгостроем. А сегодня, в свете изменений в законодательстве о долевом строительстве, проблемы могут возникнуть даже у крупной компании, возводящей высотки.
Долгострои в малоэтажном сегменте есть и будут, но то же самое можно сказать и о всем городском рынке строящегося жилья.
Поэтому вне зависимости от того, малоэтажный проект или многоэтажный, БН.ру советует очень тщательно выбирать девелопера и, по возможности, страховать свои риски.
По мнению экспертов, наименее рискованные проекты в малоэтажке те, которые никогда не имели проблем юридического характера (если таковые были, это обычно широко освещается на форумах), расположены в ближайшей пригородной зоне и находятся в достаточно высокой степени готовности. Нужно внимательно читать договор с застройщиком: юрист точно не помешает.
ЗНАЧИТЕЛЬНО ДЕШЕВЛЕ
Не менее важен при выборе квартиры вопрос цены. В целом малоэтажка доступнее, чем квартиры в многоэтажных комплексах.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», более 80% сделок с малоэтажным жильем приходится на квартиры в ценовом диапазоне до 85 тыс. руб. за кв. м.
При этом большинство клиентов рынка готовы покупать такие квартиры за 55-65 тыс. за кв. м, то есть примерно в два раза дешевле, чем они стоят в городских «муравейниках» (и примерно на треть дешевле, чем в пригородных).
Интересно, что по такой цене предложение есть. Например, во Всеволожском районе в некоторых жилых комплексах стоимость квадратного метра составляет около 50 тыс. руб. – правда, оговоримся, речь идет о стадии котлована. Что, как мы уже упоминали выше, риски повышает.
Между тем покупатель должен понимать, что малоэтажка, отличаясь привлекательными ценами, дорожает гораздо медленнее, чем квартиры в городе. Так, на вторичном рынке объекты в МЖК не столь востребованы, как в многоэтажках, они надолго зависают в листингах, и зачастую продавать их (например, в случае расширения семьи, переезда) приходится даже с дисконтом.
СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ: БАЛАНС?
Малоэтажный рынок пригородов Петербурга, безусловно, перспективен. Крупные проекты комплексного освоения постепенно исчерпывают свой потенциал. В городе же новостройки становятся все дороже – так, целый ряд проектов реализуется на месте бывших промзон, и ценник там начинается от 110 тыс. руб. за кв. м.
В этой связи внимание покупателей приковывают недорогие и комфортные новостройки не выше четырех-пяти этажей.
Инвесторы и девелоперы это понимают. Так, в ближайшие годы в поселке Федоровское (Тосненский район, близ Пушкина) китайская компания «Хун Фу Новый Сити» собирается построить малоэтажный район на территории 96 га (для 8,3 тыс. жителей). Девелопер из Китая уже имеет опыт реализации на нашем рынке малоэтажных проектов – речь идет о проекте «Мариинская усадьба».
Другой, уже татарский девелопер – «Унистрой» – недавно выиграл аукцион на право аренды 105 га в районе аэродрома Горская в Сестрорецке, здесь он собирается построить почти 300 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Ясно, что выводить жилье в продажу будут небольшими очередями.
В сентябре нынешнего года компания Gatchina Gardens получила разрешение на строительство 15 малоэтажных домов в деревне Красницы Гатчинского района. Первая очередь проекта будет развиваться на территории 29,5 га. Всего же в рамках проекта нового города-курорта предполагается освоить 620 га земли. Помимо малоэтажного жилья здесь будут спа-отели, гольф-клуб, аквапарк и бальнеологический курорт.
Текущие проекты обрастают новыми очередями. Недавно ИСК «Вита» получила разрешение на возведение новой очереди малоэтажного ЖК «ЭкспоГрад» в Шушарах (в рамках проекта комплексного освоения территории «На Царскосельских холмах»). А до этого тот же девелопер вывел на рынок новый малоэтажный ЖК «Федоровское» все в том же поселке в Тосненском районе. Продолжается реализация ЖК «Александровский» в Пушкине, строится шестая очередь жилого комплекса Gröna Lund (Bonava) во Всеволожске.
Есть свежие примеры переформатирования коттеджных комплексов в квартирную малоэтажку. Так, компания «Конти» решила строить в поселке Невская Дубровка малоэтажный жилой квартал на 7 тыс. жителей вместо запланированного ранее коттеджного поселка.
Предложение в малоэтажных комплексах пополняется стабильно, относительно небольшими партиями. Отсюда можно сделать вывод, что в ближайшие годы не ожидается ни дефицита малоэтажки, ни ее переизбытка. Поэтому цены, по мнению аналитиков, будут плавно расти в пределах инфляции.
Очевидно также, что новые малоэтажные кварталы развиваются сейчас преимущественно к югу и востоку от Петербурга. В плане транспортной доступности эти территории не идеальны. Поэтому, отвечая на вопрос, стоит ли покупать квартиру в малоэтажке, желательно трезво оценить время, которое вы будете ежедневно тратить на поездки в город и обратно.
Таким образом, выбор малоэтажки в пригородах нынче довольно широк. Цены, в общем, радуют. Но риски есть. Застройщика следует выбирать очень тщательно, случаев банкротства на рынке немало.