Несмотря на большой выбор квартир, найти идеальный вариант бывает непросто: что-то в планировке может не устраивать. Тогда возникает идея «доработать» квартиру под свои потребности и представления о прекрасном. Но полет фантазии должен соответствовать закону. Как сделать все правильно — рассказывает Новострой-М.
Процесс согласования перепланировки регулируется Жилищным кодексом (глава 4) и местными подзаконными актами. Для Москвы это «Основы жилищной политики города Москвы» (статья 15) и постановление правительства Москвы №508 об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.
Любые изменения, которые вносятся в планировку, должны быть согласованы с Мосжилинспекцией. Если планировка проведена без разрешительных документов, то она считается незаконной. Владельца недвижимости, где был проведен такой самовольный ремонт, ждет штраф от 2 до 2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Кроме того, придется вернуть все в прежнее состояние или узаконить перепланировку (если это возможно, что бывает не всегда — об этом читайте дальше). Если уклоняться от предписания восстановить прежний вид квартиры, можно получить еще более серьезные проблемы: квартира можно быть даже продана с публичных торгов (собственник получит деньги за ее реализацию за вычетом судебных расходов).
От какой перепланировки придется отказаться?
Есть ряд действий, которые не будут узаконены в любом случае, так как они либо нарушают права граждан (вас или ваших соседей), либо подвергают опасности жизнь собственников (так как затрагивают конструкции, которые затрагивать нельзя).
Запрещается:
— сносить, перестраивать и переносить несущие стены, а также демонтировать в них дверные проемы;
— создавать дополнительную нагрузку на несущие стены, которая может нарушить или ухудшить их технические характеристики;
— производить демонтаж перекрытий между смежными квартирами;
— увеличивать площадь санузла за счет жилых помещений;
— увеличивать площадь квартиры за счет «захвата» общедомовых пространств (например, коридора);
— нарушать работу стояков, газовых магистралей и вентиляционных систем;
— перекрывать вентиляционные шахты;
— при объединении лоджии или балкона с жилой комнатой вырубать стены;
— устанавливать радиаторы на лоджиях;
— делать устройство теплого пола от общедомовой отопительной системы;
— размещать санузел или кухню над жилыми комнатами соседей снизу.
Перенос «мокрых точек» можно согласовать, если квартира располагается над коммерческими нежилыми помещениями или находится на первом этаже. Таким образом, если вы задумали перенести кухню, к примеру, в другое место, помните, что перенести кухню можно только на нежилую часть квартиры — то есть в коридор или подсобное помещение. Однако если вы живете на первом этаже, вы можете осуществить задуманное. Но ширина новой кухни должна быть не меньше 1,6 м, а площадь — не менее 5 кв. м. При этом в новой комнате должно быть естественное освещение.
Если вы хотите объединить комнаты (например, кухню с гостиной), это может быть неосуществимо, если стены несущие. К примеру, такие ограничения могут возникнуть в панельных домах. То же самое актуально и для объединения санузлов, но, кроме того, в этом случае придется удостовериться еще и в том, что перегородка не выполняет роль вентиляционной шахты. Также с управляющей компанией потребуется согласовать перенос полотенцесушителя.
Что можно изменить?
Несмотря на то, что перечень запрещенных действий довольно обширный, все же пространство для маневра остается. Особенно вам повезло, если в вашей квартире мало несущих конструкций: тогда придется обращать внимание только на то, чтобы над жилыми помещениями не находились нежилые и наоборот (то есть сделать туалет над спальней соседей снизу все равно не получится). При этом не стоит думать, что «глобальные» перепланировки доступным только жителям монолитных домов: тем, кто купил квартиру в панельном доме типовой серии, можно ознакомиться с планировочными решениями для домов разных серий, которые уже разработаны Мосжилинспекцией (такие изменения, скорее всего, будут согласованы).
Разрешено:
— проводить монтаж/демонтаж ненесущих стен и межкомнатных перегородок;
— возводить новые перегородки для зонирования пространства;
— увеличивать площадь комнаты за счет утепленной лоджии;
— увеличивать площадь комнаты за счет коридора (при условии, что ширина коридора окажется не менее 90 см);
— увеличивать площадь санузла или кухни за счет нежилых помещений (коридора, кладовки).
Также есть ряд работ, для которых не требуется согласование. Без разрешений можно проводить замену отделочных покрытий, устройство или разборку встроенной мебели (если она не указана в техпаспорте), замену инженерного оборудования аналогичным по техническому устройству. Также можно переустановить электроплиту в кухне, установить антенну, кондиционеры, изменить материалы отделки балконов и лоджий, переставить отопительные и газовые приборы, если для этого не нужно проводить дополнительные сети.
Когда получать разрешение — до или после?
Согласовывать планировку зарнее, до ремонта, необходимо, если работы затрагивают несущие конструкции и общедомовые инженерные коммуникации. Сюда же относится переустройство полов, работы, которые связаны с изменением архитектурного облика фасада, перенос ванных комнат, устройство новых санузлов, все работы, связанные с газом. В случае сомнений, нужно ли согласовывать проект, лучше до начала ремонта обратиться в Мосжилинспекцию и выяснить, требуется ли для данного вида работ предварительно утвержденный проект.
Также есть ряд работ, которые можно выполнить без проекта и уведомить о них уже постфактум. К ним относятся:
— перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
— заделка дверных проемов в ненесущих перегородках;
— остекление лоджий и балконов по типовым проектам;
— ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;
— устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
— полная или частичная разборка ненесущих перегородок (кроме межквартирных);
— устройство проемов в ненесущих перегородках (кроме межквартирных).
Как правильно все согласовать?
Для согласования перепланировки потребуются следующие документы: проект (если необходим для данного вида работ), заявление, технический паспорт помещения (необходимо получить в территориальном отделе БТИ), а также правоустанавливающие документы на квартиру. При этом в Москве, на самом деле, без паспорта БТИ можно обойтись: Мосжилинспекция может сама его запросить и получить в электронном виде. Кроме того, можно не приносить документы на квартиру, если право собственности зарегистрировано в Росреестре.
Могут возникнуть сложности, если квартира находится в доме, который признан памятником архитектуры, культуры или истории. В таком случае потребуется получить еще согласие органа по охране подобных памятников о допустимости перепланировки.
Если для задуманных работ требуется проект, его можно заказать у автора проекта дома или в проектной организации, имеющей свидетельство о допуске к таким работам. Стоимость проекта отличается у разных фирм: можно найти варианты и за 9 тысяч, и за 18, и за 25 тысяч. На стоимость также влияет степень вмешательства: проект, затрагивающий несущие конструкции, стоит дороже.
В течение 45 дней после подачи заявления должен быть дан ответ. Если не все нужные документы предоставлены, а проект перепланировки не соответствует законодательству — придет отказ. В решении должно быть обоснование: можно или исправить недочеты и подать документы повторно, или обжаловать отказ в судебном порядке.
Если получено согласие, можно приступать к работам. Однако предварительное одобрение — это еще не конец согласования. Когда ремонт будет завершен, необходимо пригласить приемочную комиссию: она подтвердит, что перепланировка соответствует проекту и выдаст соответствующий акт. Этот акт Мосжилинспекция направляет в орган, который ведет госучет объектов недвижимого имущества.