Основным сегментом рынка коммерческой недвижимости являются офисные помещения и магазины. По итогам прошлого года, данная категория стала главной «жертвой» кризиса. При этом рост количества невостребованных объектов и снижение цен вообще не влияет на строительную активность. К сожалению, офисная недвижимость до сих пор погружается в рецессию.
В прошлом году рынок офисной недвижимости довольно серьезно просел. Так, в 2014 году спрос превышал предложение, торговые и бизнес-центры были полностью переполнены и вакантными оставались 2-3 % площадей. Вторая половина 2015 года отличилась резким скачком доллара, углублением кризиса, падением оборотов торговли и закрытием множества магазинов и фирм.
В 2016 году не только новые торговые центры пустуют, но и «раскрученные». К примеру, центр «Алфавит», сданный в 2014 году, был заполнен к середине 2015 всего на 60 %, комплекс «Мозаика» - на 26 %. Объекты, открывшиеся в конце 2015 года, вообще не пользуются спросом и заняты максимум на 20-25 %.
Причины проседания рынка коммерческой недвижимости Существует целый ряд причин, почему мы наблюдаем падение спроса и цен на сегмент коммерческой недвижимости:
- Снижение покупательной способности и, соответственно, товарооборота. Согласно официальной статистике, доходы населения упали на десять процентов. Как сообщает Росстат, инфляция в стране за 2015 год составила 12,9 %. При этом цены на продукты выросли на 14 %, на медикаменты – на 22,8 %. Безусловно, покупатели не перестали ходить в магазины, но средний чек сильно снизился. Не пострадали от кризиса только те сегменты, которые предлагали потребителями продукцию первой необходимости, в том числе супермаркеты. А вот магазины одежды и ювелирных изделий начали массово закрываться.
- Строительство большого количества новых торговых площадей. Рынок первичной торговой недвижимости за 2014-2015 год увеличился на более чем 550-580 квадратных метров, прирост составил 12 процентов. Среди самых крупных комплексов – пятиэтажный МФК «Кунцево Плаза» общей площадью 245 000 кв.м., построенный на месте бывшего «Рамстор»; четырехэтажный «Columbus» общей площадью 277 000 кв.м.; «Mari» общей площадью 135 кв.м. Это и стало причиной «перенасыщения», с которым столкнулись застройщики. Кстати, «Кунцево Плаза», в отличие от других ТЦ, практически сразу заполнился магазинами и развлекательными центрами, так как МФК строился вместо популярного торгового комплекса. И это несмотря на то, что после печальных событий в Турции некоторые российские компании решили отказаться сотрудничать с «Кунцево Плаза».
- Магазины розничной торговли столкнулись с еще одной проблемой – резким скачком доллара. Их расходы на закупку продукции повысились, а покупательская способность, при этом, снизилась. Как результат – пришлось либо «сжимать» квадратные метры (снимать меньшие помещения), либо в корне пересматривать договора. В большинстве торговых центрах, которые работали в иностранной валюте, «заморозили» цены. Некоторые компании перешли на рубль. И, конечно же, арендаторам, чтобы те не уходили, начали массово предлагать скидки. Малая часть ТЦ согласилась брать процент с оборота.
Хуже всего сегодня «молодым» торговым центрам и офисным зданиям, им нужно привлечь или переманить арендатора с уже «насиженного» места. Сделать это можно в двух случаях: если интересный и крупный проект находится в удобном месте или же при помощи демпинга цен. Бывали случаи, когда предоставлялась скидка до 80 % или же вообще арендная плата не взималась первые 2-3 месяца.
Офисная недвижимость чувствует себя еще хуже. В целом на сегодняшний день невостребованными остаются более трех миллионов квадратных метров, сред которых четверть – офисы класса А. Это категория считается самой престижной, коммуникации и отделка в помещении выполнены на высшем уровне. Такие объекты арендуют для офисов представительского класса. Находятся помещения в домах, построенных не позднее 1999 года. Офисы класса В (эконом-класса) заполнены на 83 %.
Среди основных причин, почему так происходит, можно выделить следующие:
- Уход иностранных компаний, которым по причине санкций и проблем с экономикой пришлось закрыть офисы и вернуться на родину. Тем, кому удается держаться на плаву, приходиться сокращать штат и, как следствие, им нет нужды занимать большие площади.
- Большое количество новостроек. Как и в случае с торговыми центрами, девелоперы «перестарались». Построив более 600 тысяч квадратных метров в прошлом году, им едва ли удалось реализовать половину. Самым проигрышным в этом плане вариантом был Сити. В среднем там занято около 60-70 % квадратных метров. Но строительство новых объектов до сих пор продолжается, как результат – количество простоя в 2017 году увеличится.
Все это повлияло на стоимость офисной недвижимости. Как заявляют специалисты, цена на квадратный метр упала на 14-17 %. И это не предел. Если раньше было сложно найти «вкусные» предложения по 30-35 тыс. руб. / м. кв., то сейчас офисные помещения сдаются и по 20-25 тыс. руб. / кв. м.
«Ранее сдать подобные объекты удавалось максимум за 9 месяцев, сейчас офисы простаивают и по 3-4 года. Около 550 тыс. кв. м остаются невостребованными более года. При этом все договора сейчас полностью пересматриваются, потенциальным арендаторам делаются скидки, перерасчеты, сами помещения ремонтируются и улучшаются» – уточняет Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.
Несмотря на все вышесказанное, Москва до сих пор входит в десятку мировых городов по стоимости офисных помещений. Средняя цена на квадратный метр составляет 1130 долларов в год. Естественно, все зависит от местоположения здания, наличия коммуникаций, «раскрученности» застройщика и т.п. моментов. Офисы категории А-класса можно снять и за 800-900 долларов за квадратный метр в год.
Кстати, многие компании уже давно перешли на рублевые ставки. Некоторые успели «словить удачу за хвост» и сделали это до кризиса, когда квадратный метр стоил в перерасчете 19-20 тыс. в год. Офисы В-класса стоят от 13 тысяч рублей за кв. м в год и выше.
В связи с нестабильной экономической обстановкой в стране, мало кто решается на открытие фирм и, соответственно, офисов. Таким образом, арендаторы, как мячики, перескакивают из одного здания в другой. Поэтому количество вакантных площадей не меняется. Собственникам приходится не всегда вести честную игру, ведь их задача – не просто удержать клиента, но и переманить потенциального арендатора на свою сторону.
Если говорить о цифрах, то в 2015 году было арендовано более 860 кв. м, что на 18 % больше позапрошлого года. Львиная доля (более 560 тыс. кв. м) – продление и пересмотр договоров. Но специалисты полагают, что в текущем году таких объемов сделок точно не будет.
Как говорилось выше, офисы класса А заняты всего лишь на 75 %. Связано это не только с высокими ценами на аренду, но и с немаленькими дополнительными расходами на содержание помещений. К слову, такие офисы зачастую арендуют чиновники и транснациональные корпорации.
Покупать или не покупать, вот в чем вопрос На пике рынка недвижимости частным инвесторам предлагались целые этажи и блоки, а не только отдельные комнаты. Те, в свою очередь, с радостью вкладывали деньги в офисную недвижимость. Сейчас же ситуация обстоит иначе: снять помещение гораздо выгоднее, чем приобрести его. Если магазины еще более-менее окупаемы и их доходность составляет 15-18 %, то вернуть деньги, вложенные в офисы, можно минимум за 5-6 лет. На плаву держатся склады, приносящие до 10 % прибыли.
Как заявляют специалисты, инвестировать в коммерческую недвижимость решаются только те, кому нечего терять. Нехватка финансов и низкая окупаемость – два ключевых момента, с которыми сталкиваются потенциальные покупатели. И если в столице все еще совершаются сделки, то в регионах произошел полный застой.
Возможно, у инвестора и есть желание приобрести офис или склад, но процентная ставка по кредиту оказывается непомерно высокой. Займы на 2-3 года выдаются под 18-20 % годовых. Цена квадратного метра на сегодняшний день колеблется в пределах 70-100 тысяч рублей. Если бизнес-центр находится недалеко от метро или в месте с большой проходимостью, стоимость м.кв. достигает 140-180 тыс. руб. Ниже данной отметки девелоперы и собственники опускаться не планируют. Максимум, на что следует рассчитывать – акции и скидки, которые иногда для привлечения потенциальных клиентов проводят крупные компании.
Выгоднее всего открывать офисы на первых этажах новостроек. Доходность в таком случае будет на 5-10 % выше за счет высокой проходимости. Но понадобится вложить деньги в ремонт, коммуникации, оборудование и т.д. При этом должна быть возможность оборудовать дополнительный выход. К сожалению, более 80 таких площадей простаивает по причине того, что нежилое помещение находится в «неудачном» доме или районе. Доля вакантных мест с каждым месяцев увеличивается.
Большинство построенных и сданных в 2016 году в эксплуатацию бизнес-центов относятся к категории В. В пределах Третьего транспортного кольца было введено в эксплуатацию более 65 % площадей, что составляет около 100 кв. м. В зоне МКАД – 35 % (больше 50 тыс. кв. м). Введение в эксплуатацию ряд новостроек перенесено на вторую половину текущего года. По подсчетам аналитиков, стоит ожидать еще 470 тыс. кв.м.
Какие требования предъявляются к помещениям:
- они должны быть расположены в современных зданиях, в районах с высокой проходимостью или плотностью населения (если речь идет о спальных районах);
- объект должен находиться максимум в 15 минутах от метро;
- планировка помещения должна быть «удобной», чтобы арендатор мог менять ее под себя;
- отдельный вход и свободный доступ в офис;
- наличие рядом развитой инфраструктуры.
Реклама – двигатель прогресса Скидки скидками, а без маркетинга в сфере офисной недвижимости не обойтись. Еще 5-8 лет назад демпинг цен имел смысл, так как стоимость квадратных метров из-за нехватки площадей была завышена. Сейчас же ставки полностью обоснованы. Поэтому, чтобы не работать себе в убыток, арендодатели решили предлагать некие «плюшки» потенциальным клиентам. Самыми популярными бонусами являются качественный интернет, хороший ремонт, пропускная система, трансфер до метро и т.д. Некоторые компании пошли дальше и оплачивают переезд в офисное здание клиенту, если тот арендует у них помещение.
«Большинство офисных центров представляют собой небольшой жилой квартал. Здесь вам и супермаркет для персонала, и кафе с ресторанами, и бесплатная парковка, и химчистка. На такие меры идут арендодатели, чтобы оставаться на плаву» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.