Многие полагают, что покупая недвижимость с помощью ипотечного кредита, покупателям не стоит волноваться. Мол, банк, который выдает кредит, все проверит, он же не хочет терять свои деньги. Но так ли это? На этот вопрос я попросил ответить юриста Максима Граната.
— Последнее время я много слышу разговоров про то, что банковская оценка рисков при сделках с недвижимостью очень надежная. При этом почему-то из раза к разу сталкиваюсь с тем, что банки порой не замечают самых очевидных мошенничеств.
Вот, например, ВТБ-24 явно прозевал квартирное мошенничество, и его клиентка оказалась втянутой в судебный процесс. Суть дела такова. Девушка приобрела недорогую квартиру. Она оплатила около половины суммы наличными, а на оставшуюся часть средств получила ипотечный кредит. С продавцом она, таким образом, полностью рассчиталась.
При выдаче ипотечного кредита банк ВТБ 24 проверил «юридическую чистоту сделки». Не могу не съязвить: юристы банка откровенно просмотрели расставленную мошенниками ловушку. Сделано было вот что. Продавец квартиры незадолго до продажи жилья заключил со своим приятелем договор дарения. Данный договор был подписан и сдан в Росреестр, для регистрации перехода права.
До того, как переход права был зарегистрирован, даритель отозвал свое заявление, и переход права не состоялся. Далее, чтобы создать видимость того, что собственник «передумал», он подал в суд иск об оспаривании договора дарения. Совершенно необоснованный, заранее провальный иск был отклонен судом, и обязанность передать квартиру одаряемому у собственника в итоге сохранилась.
После этого псевдодаритель, все еще оставаясь собственником жилья, продал квартиру потерпевшей, получил все деньги и скрылся из города. Его местонахождение мы безуспешно пытаемся сейчас установить.
Теперь, когда квартира уже оформлена на потерпевшую и обременена ипотекой, псевдоодаряемый подал иск о признании за ним прав на квартиру. Судебного решения пока еще не вынесено. За права потерпевшей мы будем бороться, но перспективы вырисовываются различные.
Титул не покрыл стоимость квартиры
Для девушки ситуация серьезно осложняется тем, что титульная страховка, проданная страховщиком, покрывает с небольшим запасом только размер кредита, а не всю стоимость квартиры. Таким образом, если спор будет проигран, то потерпевшая потеряет около половины стоимости квартиры, которую она оплатила из своих средств. После решения суда у нее сохранится только гипотетическая возможность потребовать компенсационную выплату из казны России (ст. 31.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…»). Получение таких выплат на практике – дело трудное и очень долгое.
Очевидно, что ранее созданная мошенническая схема была усложнена. Фальшивая купля-продажа, практиковавшаяся мошенниками в 2014 году, теперь заменена мнимым дарением, а подготовительный период преступления стал включать в себя судебный процесс по «оспариванию договора дарения». Понятно, что для усложнения схемы существуют веские причины, иначе для чего мошенники стали бы менять уже работающую комбинацию?
Думаю, ответ в том, что все махинации, описанные ранее, в обзорах за 2009 и 2014 годы, теоретически могли повлечь уголовную ответственность организаторов. Напротив, в том виде, в котором схема существует сегодня, о возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК РФ говорить не приходится. Из документов следует, что собственник всячески старался разрушить договор дарения, но у него это не получилось. Доказать его умысел на создание у одаряемого каких-либо прав почти невозможно, если, конечно, не брать во внимание фантастическую версию о том, что «даритель» и «одаряемый» дадут друг против друга показания в суде. Уверен, этого не произойдет.
Что же касается банковской проверки рисков перед сделкой… Дело даже не в том, что она была сделана непрофессионально. Корни проблемы в том, что банк, чьи риски утраты залога изначально были застрахованы, не был склонен проявлять какую бы то ни было осторожность при сделке. Ведь банк свои деньги вернет при любом решении дела: если решение будет в пользу девушки, ипотеку будет гасить она; если решение состоится в пользу афериста, то кредит будет покрыт титульной страховкой.
К сожалению, потерпевшая только сейчас поняла, что полноценная проверка рисков была нужна прежде всего ей, а вовсе не банку. К счастью, это дело нам удалось выиграть.
Про то, как «проверяльщики юридической чистоты» из Сбербанка ворон считали
Теперь про качество оценки рисков сотрудниками Сберегательного банка. Судите сами.
По материалам гражданского и уголовного дел мне известно следующее.
Гражданину Ч. нужны были деньги. Как он пояснил в полиции, некая гражданка Я. предложила ему заработать: явиться в здание администрации района со своим паспортом. Ч. приехал в назначенное время, с его паспорта Я. сняла ксерокопию и сказала, чтобы он заехал к нотариусу. Являлась ли Я. работницей администрации, Ч. не знает. В нотариальной конторе Ч. выдал доверенность на имя новой знакомой Я. с правом распоряжения земельными участками. За услугу Я. оплатила Ч. деньги. Как позже пояснял Ч., никакой землей он не владел, но деньги взял и в доверенности расписался.
В дальнейшем, как установлено следствием, на имя Ч. был оформлен земельный участок на берегу Волги. Оформление участка производилось по фальшивому свидетельству о праве собственности на имя Ч., которое было датировано 1992 годом (т.н. свидетельство «первичной приватизации»). После оформления записи в реестре на имя Ч. участок был переоформлен на гражданку Г., которая стала искать покупателей на землю.
Важно, что сам продаваемый участок находится в водоохраной зоне Куйбышевского водохранилища, непосредственно в прибрежной защитной полосе, где какое-либо строительство запрещено. На разбивочном плане территории, как позже сообщала местная администрация, спорный участок изначально предусмотрен не был. Тем не менее, гражданка Г. продавала участок именно как предназначенный для строительства дома.
Участком заинтересовались супруги К., которые осмотрели участок и решили купить его с целью строительства дома.
Владелец соседнего участка, гражданин Ф., предупреждал супругов К., чтобы они не покупали земельный участок, так как он находится в водозащитной зоне и никакое строительство там невозможно. Кроме того, Ф. сообщал, что, если супруги купят участок и начнут строительство, то они нарушат вид на Волгу, которым очень дорожит Ф. Он пояснял, что специально покупал крайний к реке участок, чтобы наслаждаться видом на Волгу и Жигули.
Супруги К. до какого-то времени сомневались, но Сбербанк одобрил кредит под залог участка и сообщил, что земля годится под обеспечение займа. После такого заявления банка, супруги не послушали будущего соседа, купили землю и начали строительство дома.
Покупка производилась с привлечением кредитных средств Сберегательного банка. Заемные деньги составили 85% от стоимости земли (кредитный договор № 27234 от 13.08.2010 г.). На земельный участок была установлена ипотека в пользу Сбербанка. В дальнейшем супруги К. стали возводить на участке жилой дом.
Предупреждению соседа супруги не вняли
Поскольку вид на Волгу для Ф. был безнадежно испорчен, и так как, по мнению Ф., природоохранное законодательство было грубо нарушено, он обратился в различные правоохранительные органы с жалобами на нарушение его прав.
Результатом обращений Ф. стал гражданский процесс, проведенный в Ставропольском районном суде Самарской области по делу № 2-1641/2014. Суд принял решение:
— признать недействительной регистрацию права собственности К. на земельный участок общей площадью кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу……..
— исключить запись № от ДД.ММ.ГГГГ из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности К. на земельный участок с кадастровым номером №…., расположенный по адресу….
— истребовать из владения К. земельный участок площадью….., расположенный по адресу…
— обязать К. снести самовольно построенный объект недвижимости, кадастровый номер №…., площадью ….. кв.м., расположенный по адресу…..
Данное решение вступило в законную силу. И о каком качестве проверки недвижимости Сберегательным банком здесь можно говорить? В данном случае кредитное учреждение не потеряло залог только по той причине, что супруги К. к моменту начала судебного спора добросовестно и полностью погасили долг перед банком.
В итоге, после тяжелейших судебных процессов, длившихся несколько лет, права на землю и построенный дом супруги К. сумели сохранить. Но, по моему мнению, корни всей этой истории уходят в то, что сотрудники банка проглядели банальное мошенничество с землей, и не утрудились предупредить собственных клиентов о грозящей им опасности.
Я все больше убеждаюсь в том, что оценку рисков при сделках надо заказывать у внебанковских структур. Пусть это будет страховая компания или юридическая фирма, не важно, лишь бы не полагаться на банковскую проверку.