Мы пережили последнее счастливое полугодие ипотеки, когда ставки снижались, доля рефинансирования росла, а застройщики коллекционировали разрешения на строительство. Конечно, по инерции вторую половину года мы кое-как протянем. Но как бы ставки не поползли вверх…
Все первое полугодие отечественный ипотечный рынок демонстрировал прекрасные результаты. Например, в мае аналитики Дом.рф докладывали, что за пять месяцев 2018 года было выдано 542,8 тыс. кредитов на 1,07 трлн руб. (+60% в количественном и +73% в денежном выражении к пяти месяцам 2017 года). А в июне 2018 года объем выдач вырос против июня 2017 года в 1,54 раза.
ПОСЛЕДНЕЕ ЛЕТО ДЕТСТВА
В целом, по предварительным подсчетам КК «Русипотека», за шесть месяцев банки в стране выдали 666 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,31 трлн руб. Размер ипотечного портфеля подобрался к планке в 5,8 трлн руб.
Дела шли неплохо у игроков второго эшелона, а лидеры замахивались на новые рекорды.
В частности, Северо-Западный банк Сбербанка РФ пообещал увеличить полугодовые объемы ипотечных выдач более чем на 20%. «У нас объем в процентном соотношении по 2016 и 2017 годам прирастает где-то по 20% ежегодно, в этом году мы планируем сделать дополнительный рывок», – заявил на ПМЭФ-2018 глава филиала в СЗФО Виктор Алонсо.
Параллельно интересы строителей смещались с окраин ближе к центру. «Освоение “серого пояса” Петербурга перешло в активную стадию, – рассказывал на Ярмарке недвижимости глава “Адвекса на Академической” Сергей Козлов. – Например, в районе метро “Лесная” уже, по сути, негде начинать новое строительство». И это смещение – за счет роста привлекательности предложения – также стимулировало ипотечные выдачи.
И даже в сфере стагнирующего коттеджного домостроения обозначились проблески. «Международная напряженность привела к тому, что практически прекратилось приобретение объектов недвижимости россиянами в других странах», – признавала начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Соответственно, денежные потоки на «курортное» жилье вернулись в Россию.
И застройщики один за другим рапортовали о росте объемов продаж. Так, в «Строительном тресте» отчитались, что за первое полугодие компания реализовала 56,6 тыс. кв. м недвижимости (без учета продаж домовладений в составе коттеджных поселков), что на 25% выше аналогичного показателя 2017 года. Кстати, доля ипотечных сделок составила 68%, что на 12% больше, чем за первое полугодие 2017-го.
ДО ЧЕГО ДОШЕЛ ПРОГРЕСС
Следующим знаковым и массовым явлением полугодия стал «уход банков в интернет». К июлю практически все ведущие ипотечные банки обзавелись собственными онлайн-платформами для удаленной обработки ипотечных заявок.
Как поясняет глава подразделения Oliver Wyman в России и СНГ Филип Гаджен, новые информационные технологии, запрашивая разумный минимум информации, позволяют предоставить гораздо более оперативные и удобные сервисы. «Покупку объекта клиент может произвести “не вставая с дивана”. При этом покупатель будет оставаться в курсе, на какой стадии процесса он в каждый конкретный момент пребывает по разным направлениям – по оценке объекта, по взаимодействию с юристами, по поиску оптимальных условий кредитования среди массы вариантов…» – уточняет эксперт.
Параллельно – к 1 июля – была проведена доработка нормативной базы, чтобы она позволяла совершать ипотечные сделки без единого появления клиента в офисе. Были приняты законы об электронных закладных и удаленной банковской биоидентификации.
«Использование биометрической идентификации позволит клиентам получать банковское обслуживание без посещения офиса банка. При этом банк может быть расположен в любом регионе – открытие счета, визирование документов и прочее будут осуществляться дистанционно», – поясняет и.о. управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Баталова.
Ну а кроме того, стал беспрецедентно расширяться круг источников, откуда банки могут черпать информацию, косвенно характеризующую кредитную благонадежность заемщиков. Например, на середину года уже 30 банков получали информацию о состоянии индивидуального лицевого счета ипотечных заемщиков в Пенсионном фонде РФ.
«Параллельно предоставленная банкам техническая платформа используется для получения сведений о судимости из МВД», – уточнили в компании iDSystems. Кроме этого, отметил председатель Национального совета финансового рынка Андрей Емелин, с 1 июля банки получили доступ к сведениям о доходах заемщиков из Федеральной налоговой службы.
Справки по форме банка и 2-НДФЛ, а заодно и продукт «Ипотека по двум документам» превратились в анахронизм, но остались в качестве надуманного повода для более высокой процентной ставки.
ОСЕНЬЮ В ДОЖДЛИВЫЙ СЕРЫЙ ДЕНЬ
К середине года снижение ставок по массовым ипотечным продуктам остановилось. По оценкам «Русипотеки», ипотечная ставка предложения для клиентов «с улицы» с первоначальным взносом 30% на конец полугодия составила для вторичного рынка 9,77%, для первичного – 9,67%, для рефинансирования – 9,6%. При этом уже с мая тарифы практически не менялись.
Нет особых надежд, что снижение ставок в обозримой перспективе возобновится. Ведь ЦБ пообещал держать ключевую ставку на неизменном уровне в 7,25% чуть ли не до нового года.
«Важно также обратить внимание на содержание и тональность официального комментария к заседанию совета директоров, где указывалось на рост инфляционных рисков и констатировалась необходимость замедления перехода к нейтральной денежно-кредитной политике», – подсказывает директор по аналитике банка «Открытие» Дмитрий Харлампиев.
Более того, появилась, пусть пока не слишком явная, подзабытая угроза возобновления роста ипотечных ставок. «Повышение НДС приведет к повышению цен на 1,0-1,5%. Это означает, что Банк России для выполнения своих целевых показателей по инфляции должен будет временно прекратить политику снижения процентных ставок», – рассуждает главный экономист Европейского банка реконструкции и развития Сергей Гуриев.
И эти моменты некстати совпали по времени с торможением в сегменте рефинансирования. «Пик спроса на рефинансирование пройден. Так, доля рефинансирования в феврале в общем объеме новых выдач кредитов составляла 17%, а в апреле – лишь 13%», – заявляли аналитики Дом.рф еще три месяца тому.
В общем, наступившее второе полугодие с ипотечной точки зрения будет не вполне благополучно. Впрочем, пока рыночные эксперты не ожидают серьезного спада. Ведь традиционно этот период характеризуется более высоким спросом за счет сентябрьских и предновогодних продаж.
Суммарный объем ипотечного кредитования за шесть месяцев 2018 года
№
Банк
Объем выданных ипотечных кредитов за 6 мес., млн руб.
Количество выданных ипотечных кредитов за 6 мес.
Предварительная оценка рыночной доли за 6 мес., %
Доля рефинансирования чужих клиентов в объеме выдачи, %
1
Сбербанк
700 867
380 659
53,50
5,46
2
ВТБ
244 933
108 630
18,70
12,27
3
Газпромбанк
73 786
32 566
5,63
38,09
4
Россельхозбанк
72 512
40 919
5,54
18,80
5
Райффайзенбанк
37 525
13 868
2,86
43,88
6
ДельтаКредит
32 695
12 882
2,50
22,44
7
Абсолют Банк
22 555
9 271
1,72
5,59
8
Уралсиб
16 369
7 370
1,25
7,27
9
Совкомбанк
12 978
19 596
0,99
-
10
Санкт-Петербург
12 068
5 514
0,92
3,29
11
Альфа Банк
10 233
2 498
0,78
49,14
12
Возрождение
9 984
3 918
0,76
4,14
13
Ак Барс
9 939
5 685
0,76
7,43
14
ЮниКредит Банк
9 689
3 640
0,74
42,57
15
ФК Открытие
8 932
3 969
0,68
20,67
16
Российский капитал
8 377
4 337
0,64
41,96
17
Промсвязьбанк
8 096
3 324
0,62
7,05
18
Центр-Инвест
7 037
4 129
0,54
-
19
Транскапиталбанк
6 272
2 992
0,48
27,09
20
СМП банк
4 588
833
0,35
4,05
21
Запсибкомбанк
4 536
2 293
0,35
20,86
22
Связь-Банк
4 054
2 002
0,31
0,39
23
Московский кредитный банк
3 348
737
0,26
-
24
Примсоцбанк
3 326
1 793
0,25
52,92
25
Металлинвестбанк
2 805
1 146
0,21
2,42
26
Левобережный
2 549
931
0,19
46,17
27
Кубань кредит
1 715
978
0,13
-
28
Зенит
1 608
578
0,12
7,21
Все банки (предварительно)
1 310 000
666 000
100
-
Дом.рф
28 347
15 979
2,16
72,04
Дом.рф с учетом банка Российский капитал
36 724
20 316
2,80
65,18