В октябре нынешнего года в Голландии был запущен веб-сайт, который позволяет любому посетителю узнать стоимость любого частного объекта недвижимости по всей стране. Такой сервис крайне полезен, если у кого-то есть желание купить дом и узнать цены в конкретном районе. Ну или узнать, наконец, сколько стоит дом соседа.
Такого рода открытость в финансовых вопросах давно уже стала обыденным делом в налоговой системе этой европейской страны. Информация о ценах на недвижимость и соответствующих налогах доступна всем желающим и регулярно обновляется вместе с методами их оценки, что позволило значительно снизить количество претензий, выдвигаемых местными жителями государству.
Налоги на недвижимое имущество являются важным источником финансовых поступлений в голландский бюджет, как на местном, так и на государственном уровне. Ежегодно на муниципальном уровне в Нидерландах собирается до 8 миллиардов евро таких налогов, что составляет примерно 10% местных бюджетов, остальная часть компенсируется правительством.
Это, кстати, один из самых низких показателей в Евросоюзе, где в среднем налоговые сборы составляют 36% местных бюджетов (максимум во Франции — 51%, в США — 70%, а в Великобритании, Ирландии и Австралии бюджеты муниципалитетов состоят имущественных налогов полностью. В России доля имущественных налогов в структуре местных бюджетов до последнего времени не превышала 20%).
Понятно, что для голландских городов, с их необходимостью регулярно вкладываться в инфраструктуру, социальные программы и прочие статьи расходов, налоговые поступления носят крайне важный характер. При этом ставка налога на недвижимое имущество здесь одна из самых низких в мире, она составляет десятые доли процента от реальной цены объекта, в то время как в таких странах, как США, такой налог может доходить до 6% от стоимости.
Одним из важнейших столпов налоговой системы Нидерландов является регулярная и аккуратная оценка стоимости недвижимости. Ее проведение возложено на 390 муниципальных образований страны, а законодательная база определяется принятым в 1995 г. Законом об оценке объектов недвижимости. При голландском министерстве финансов существует специальное учреждение — Совет по оценке недвижимости, который анализирует работу муниципалитетов и госорганов в данном направлении, его деятельность финансируется в равных пропорциях из федерального и муниципальных бюджетов.
При оценке стоимости объекта недвижимости используется система, учитывающая тип здания, размер участка, год строительства и другие факторы. Данная информация получается из централизованной системы «базовых реестров», в которых содержатся списки недвижимости, фамилии владельцев, адреса и т.д. Однако этого обычно недостаточно для налоговой оценки — надо учитывать еще состояние дома и его рыночную стоимость.
Для этого муниципалитеты используют такой инструмент, как объявления о продаже недвижимости. В Голландии обычно сделки с ней проходят через один универсальный сайт, funda.nl, на котором размещаются фотографии и описания выставленных на продажу домов. Эта информация обрабатывается и анализируется разработанной специально для налоговиков компьютерной программой. При этом наиболее интересные моменты возникают при анализе того, что, наоборот, не включено в эти объявления, так как из этого можно сделать выводы о недостатках объекта. Так, отсутствие, к примеру, информации о системе отопления в старом здании, скорее всего означает, что оно достаточно давно не реконструировалось, и т.п.
Муниципалитеты направляют эту информацию в общую централизованную базу данных и пользуются ей совместно. Данные из общей базы сопоставляются с данными на местах. Этой работой занимаются специальные оценщики, при этом один оценщик может работать сразу на несколько муниципалитетов, особенно небольших по размеру.
При оценке информации муниципальные сотрудники часто натыкаются на нестыковки, которые требуют подробного анализа. Так, например, приходится отдельно разбирать случаи, когда какой-либо объект недвижимости продается по цене, значительно превышающей аналоги. Иногда это объясняется добавлением к зданию какой-либо пристройки или, скажем, ремонтом кухни. Такие сведения получаются путем дополнительного сбора информации при помощи аэрофотосъемки или даже личного посещения специалистами объектов.
По закону от 1995 года, оценка стоимости объектов недвижимости должна осуществляться каждые четыре года, На деле же, с 2007 г. она проводится ежегодно и представляет собой непрерывный процесс работы муниципальных органов. В ряде других стран, наоборот, муниципальные власти заведомо затягивают процесс переоценки стоимости объектов недвижимости. Часто это делается, вернее, не делается по политическим мотивам, чтобы не отпугивать потенциальных избирателей изменением цифр в налоговом уведомлении. Так, в Великобритании стоимость жилья не переоценивается десятилетиями. Рекорд же в этом плане был поставлен одним из пригородов Нью-Йорка, где объекты недвижимости не переоценивались 70 лет, пока местные власти не вынудил сделать это суд.
Отличительной чертой голландского процесса является то, что информация собирается постоянно, а не раз в год, и основной вклад здесь вносят именно муниципалитеты. Совет по оценке недвижимости помогает им максимально эффективно организовать эту работу, и время от времени проверяет, соответствуют ли установленные на местах налоги стандартам. Главной целью данного процесса в Голландии видят максимальную прозрачность системы налогообложения недвижимости для того, чтобы граждане верили системе, и уплата налогов не вызывала у них отрицательных эмоций. И действительно, если до 2007 г. в среднем 4% голландцев официально опротестовывали величину выставленного им налога, то сейчас эта доля упала до 1%.
Простые жители активно вовлекаются в процесс оценки стоимости объектов недвижимости. Так, еще в 2012 г. в Тилбурге, городе на юге страны с населением в 200 тысяч жителей, был запущен пилотный проект, в рамках которого 2500 местных домовладельцев получили доступ к информации по налогообложению недвижимости через специальный онлайн-портал, чтобы проверять сведения о своем имуществе и давать комментарии по этому поводу. На предложение откликнулось 40% приглашенных, из которых две трети согласились с указанными цифрами. Имущество несогласных было дополнительно переоценено оценщиками, которые общались с жителями напрямую. Примечательно, что многие из несогласных потребовали не снижения, а увеличения налоговой ставки, обратив внимание оценщиков на улучшения, которые были сделаны ими в домах, для того, чтобы официально повысить цену их собственности в преддверии возможной ее продажи или передачи банку под залог.
На следующий год в Тилбурге повторили данный эксперимент, добавив к имеющемуся списку домовладельцев еще 6000 новых. Примечательно, что практически никто из старых участников эксперимента на этот раз не стал опротестовывать полученные цифры налога. Еще через два года право на предварительное ознакомление с налоговой информацией получили уже все жители города, при этом доля несогласных с официальной оценкой осталась крайне низкой.
Что же касается использования голландского опыта в других странах, то, к примеру, в развивающихся странах существуют серьезные проблемы с учетом собственности: во многих из них отсутствуют даже базовые кадастры недвижимости, что крайне затрудняет процесс налогообложения, а во многих развитых странах затруднен доступ к соответствующей рыночной информации. Вместе с тем голландцы во многом показывают пример транспарентности, к которому надо стремиться, даже если эту методологию не получится применить в других местах единомоментно. Для нашей страны это может иметь значение в условиях перехода в настоящее время от инвентаризационной к кадастровой оценке стоимости недвижимости, согласно которой налоги на имущество в период с 2016 по 2020 года должны вырасти в несколько раз, что явно приведет, и уже начало приводить, к судебным конфликтам между государством и гражданами, не согласными с суммой налогов, начисленных им исходя из новой системы.