Если зарегистрировать ИП, то налог, который начисляют на доход от сдачи квартиры в наем, снижается с 13% до 6%. Но не каждый готов стать индивидуальным предпринимателем. Кому это действительно выгодно делать, а кому – совсем не выгодно, рассказывает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин.
Сколько платит ИП, получая доход от сдачи жилья в аренду
Один из способов уменьшить налог на доход от сдачи жилья внаем или аренду – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. ИП подает в налоговую уведомление о применении упрощенной системы налогообложения (УСН), и налог на доход от сдачи жилого помещения снижается с 13% до 6%.
Прослушать новость
Но вместе с этим ИП получают дополнительные обязанности, которые требуют специальных познаний в сфере налогового законодательства, ведения учета и отчетности, больше времени и усилий. Кроме того, помимо налога в размере 6%, ИП должны ежегодно вносить фиксированные платежи независимо от дохода. Размер этих платежей с каждым годом растет. В 2018 году это:
- обязательное пенсионное страхование (ОПС) – 26 545 рублей,
- обязательное медицинское страхование (ОМС) – 5 840 рублей,
- дополнительный взнос на обязательное пенсионное страхование (ОПС) – 1% с доходов, превышающих 300 тысяч рублей за год.
Важно: в дальнейшем расходы на обязательные платежи по страховым взносам можно зачесть в счет уплаты налога, а если взносы окажутся равны сумме налога или превысят их, платить налог вообще не придется.
Итак, ИП сдает жилье по упрощенной системе налогообложения (УСН «Доходы») в 2018 году – рассмотрим конкретные примеры.
Пример № 1: ИП сдает жилье за 40 тысяч рублей в месяц
Годовой доход равен 480 тысячам рублей (40 тысяч х 12).
Размер налога – 28 800 рублей (480 тысяч х 6%).
Взнос на ОПС в 2018 году – 26 545 рублей.
Взнос на ОМС в 2018 году – 5 840 рублей.
Доход превышает 300 тысяч рублей, поэтому нужно заплатить дополнительный взнос на ОПС – 1 800 рублей ((480 000 – 300 000) х 1%).
Итого: налог с расходами составляет 62 985 рублей (28 800 + 26 545 + 5 840 + 1 800) в год.
При уплате налога индивидуальный предприниматель вправе уменьшить налог на расходы по уплате обязательных платежей. В данном примере сумма налога будет равна нулю, поскольку расходы превысили сумму налога. Для того чтобы определить это, из суммы налога 28 800 (480 000 х 6%) вычитаем расходы по взносам 34 185 (26545 + 5840 + 1800) – получается «минус» 5358 рублей.
Таким образом, в данном примере итоговые расходы от сдачи жилого помещения с доходом 480 тысяч рублей в год для индивидуального предпринимателя составят только обязательные платежи в размере 34 185 рублей.
Для сравнения: если сдавать жилье за ту же цену в качестве физлица, придется заплатить налог (НДФЛ) в размере 62 400 рублей (480 000 х 13%) за год.
Пример № 2: ИП сдает жилье за 70 тысяч рублей в месяц
Годовой доход составляет 840 тысяч рублей (70 000 х 12).
Налог равен 50 400 рублям (840 000 х 6%).
Взнос на ОПС – 26 545 рублей.
Взнос на ОМС – 5 840 рублей.
Поскольку годовой доход больше 300 тысяч рублей, дополнительный взнос на ОПС – 5 400 рублей ((840 000 – 300 000) х 1%).
Итого: налог с расходами составляет 88 185 рублей (50 400 + 26 545 + 5 840 + 5 400).
При уплате налога индивидуальный предприниматель вправе уменьшить налог на размер обязательных платежей. В данном примере сумма налога уменьшается с 50 400 рублей до 12 615 рублей. Из суммы налога 50 400 рублей (840 000 х 6%) вычитаются расходы по взносам 37 785 рублей (26 545 + 5 840 + 5 400). В итоге налога составит 12 615 рублей.
В результате ИП, который зарабатывает 840 тысяч рублей на сдаче жилья, должен заплатить государству 50 400 рублей, из которых 37 785 рублей – это обязательные платежи, а 12 615 рублей – уменьшенный в счет расходов налог.
Для сравнения: при таком доходе физическое лицо должно заплатить 109 200 рублей (840 000 х 13%) НДФЛ.
Но есть и тонкости
Выгода от оформления ИП для сдачи жилья очевидна, но есть подводные камни. Если собственник продает жилье, которое он сдавал как индивидуальный предприниматель, он не освобождается от уплаты НДФЛ независимо от срока владения недвижимостью. Кроме того, он не может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, даже если в момент продажи уже не является ИП. Налог придется заплатить со всей суммы, полученной при продаже недвижимости.
Поэтому перед тем, как получать статус индивидуального предпринимателя, определитесь с дальнейшей судьбой этого жилья. Если планируете продажу – не оформляйте ИП.
Как стать индивидуальным предпринимателем?
Сайт Федеральной налоговой службы за последние годы значительно расширил возможности для желающих получить консультации, в том числе разместил пошаговую инструкцию для тех, кто хочет зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.
Для регистрации понадобится:
- заявление по форме Р21001: при заполнении на листе «А» необходимо указать код основного вида деятельности 70.20.1 (ОКВЭД) – то есть деятельность «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества»;
- копия паспорта гражданина РФ;
- квитанция об оплате государственной пошлины в размере 800 рублей.
Важно: одновременно с заявлением по форме Р21001 необходимо подать уведомление о переходе на упрощенную систему налогообложения (УСН «Доходы»), иначе вместо упрощенной системы налогообложения (УСН) будет по умолчанию применяться единый налог на вмененный доход (ЕНВД), который совсем не подходит для сдачи жилья внаем или аренду. Если не получилось подать уведомление о применении УСН вместе с документами на регистрацию ИП, вы можете это сделать в течение 30 дней.
ИП регистрируется в налоговом органе по месту жительства, указанному в паспорте.
Документы можно подать:
- в налоговой или через МФЦ лично либо по нотариально удостоверенной доверенности;
- или дистанционно, используя электронные сервисы налоговой службы, но только если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись;
- или отправить по «Почте России» / DHL Express / Pony Express, но в таком случае заявление Р21001 и копию паспорта необходимо заверить нотариально.
Через три рабочих дня после подачи документов вам присвоят статус индивидуального предпринимателя.
После этого вы можете получить лист записи Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП), с данными о ИП и основным государственным номером индивидуального предпринимателя (ОГРНИП). ОГРНИП – это номер учета всех индивидуальных предпринимателей Российской Федерации.
Обращаться для постановки на учет в Пенсионный фонд России (ПФР), Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС), Росстат не нужно. Налоговый орган самостоятельно направит туда информацию об ИП.
Откройте расчетный счет ИП – так будет проще взаимодействовать с налоговыми органами, платить налоги и взносы. Для того чтобы открыть расчетный счет, нужно предъявить в банке лист ЕГРИП.
Сроки уплаты налогов по УСН
Налоговое законодательство определяет четыре периода и этапа уплаты налогов по упрощенной системе налогообложения (УСН). Первые три – это авансовые платежи. Их вносят за каждый отчетный период не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным периодом. Четвертый – это итоговый налог за год, его надо уплатить не позднее 30 апреля следующего года.
Первый отчетный период – это первый квартал календарного года, за который авансовый платеж необходимо внести не позднее 25 апреля текущего года.
Второй отчетный период – это первое полугодие, за который авансовый платеж необходимо внести не позднее 25 июля текущего года.
Третий отчетный период – это первые девять месяцев, за который авансовый платеж необходимо внести не позднее 25 октября текущего года.
Четвертый этап – это налог за весь год (окончательный/итоговый налог) с учетом ранее внесенных авансовых платежей. Его необходимо уплатить не позднее 20 апреля следующего года.
Когда делать взносы ОПС и ОМС?
Оплату взносов лучше разбить на четыре части и оплачивать их в каждый отчетный налоговый период. Например, 34 185 рублей можно разбить на три суммы по 10 тысяч рублей и оставшуюся часть 4 185 рублей; плюс к оставшейся части мы прибавляем 1% от суммы, превышающей 300 тысяч рублей.
Расчет и сроки уплаты налогов: сводная таблица
Дано: ИП сдает жилье с применением УСН в 2018 году за 70 тысяч рублей в месяц. Годовой доход составляет 840 тысяч рублей. Взносы разбиваем на четыре части, каждую из которых уплачиваем в отчетный период (первые три взноса – по 10 тысяч рублей, четвертый – оставшиеся 4 185 + 5 400 (1% от суммы сверх 300 тысяч).
Месяц
Доход за месяц
Отчетный период
Доход за период
Взносы за себя
Расчет
Размер и сроки уплаты налога
Янв.
Февр.
Март
70000
70000
70000
Первый квартал
210000
10000
1) 210 000 х 6% = 12 600
2) 12 600 – 10 000 = 2 600
Налог (авансовый платеж) с учетом взносов: 2 600 руб.
Не позднее 25 апреля 2018 г.
Апр.
Май
Июнь
70000
70000
70000
Полугодие
420000
20000
1) 420 000 х 6% = 25 200
2) 25 200 – 20 000 = 5 200
3) 5 200 – 2 600 = 2 600
Налог (авансовый платеж) с учетом взносов и 1-го авансового платежа: 2 600 руб.
Не позднее 25 июля 2018 г.
Июль
Август
Сент.
70000
70000
70000
Девять месяцев
630000
30000
1) 630 000 х 6% = 37 800
2) 37 800 – 30 000 = 7 800
3) 7 800 – (2 600 + 2 600) = 2 600
Налог (авансовый платеж) с учетом взносов и 2 авансовых платежей: 2 600 руб.
Не позднее 25 октября 2018 г.
Окт.
Нояб.
Дек.
70000
70000
70000
Календ. год
840000
39585
1) 840 000 х 6% = 50 400
2) 50 400 – 37 785 = 12 615
3) 12 615 – (2 600 + 2 600 + 2600) = 4 815
Итоговый налог с учетом взносов и 3 авансовых платежей: 4 815 руб.
Не позднее 30 апреля 2019 г.
В столбце «Расчет суммы уплаты налога»: действие 1 – расчет налога; действие 2 – уменьшение налога на взносы; действие 3 – уменьшение налога на ранее уплаченные авансовые платежи. В столбцах «Доходы» и «Взносы» суммы указаны нарастающим итогом.
Итоговая сумма уплаты налога с учетом уменьшения составила 12 615 рублей.
Общая сумма расходов за один год составляет 50 400 рублей, из которых 12 615 рублей – налог, а 37 785 рублей – взносы.
Актуальные реквизиты, коды бюджетной классификации для уплаты налогов можно получить на сайте ФНС либо непосредственно в налоговом органе, где зарегистрирован индивидуальный предприниматель.