Ключевая новость прошлой недели – беседа президента РФ Владимира Путина и мэра Москвы Сергея Собянина, в которой примерно половина времени оказалась посвящена теме реконструкции пятиэтажного ветхого фонда столицы.
Эта новость обнадёжила более миллиона москвичей, проживающих в этом фонде. Но пока мало кто из них осознает, что рисков здесь больше, чем возможной выгоды.
Нескончаемые «хрущевки» сносимых серий
Сергей Собянин упомянул, что за все прошедшие годы в рамках программы реконструкции кварталов панельных «хрущёвок» самых ветхих серий было расселено 160 тысяч семей из жилого фонда объёмом в 6 млн.кв.метров. И осталось примерно два года работы, чтобы закончить с этой темой.
Конечно, в два года, скорее всего, не получится. Как не получилось угадать ни в одну дату у стройкомплекса Лужкова-Ресина. А уж они-то знали правильную формулу замены одного жилья другим, при которой и москвичам было хорошо, и застройщикам, и городу.
Формула это достаточно простая: на 2 квадратных метра коммерческого жилья застройщик был обязан построить 1 квадратный метр для городских социальных программ, основной из которых и была программа расселения ветхого фонда. Каждый год в среднем возводилось около 1 млн.кв.метров для переселенцев. Причём с более-менее честными правилами игры: сохранялся адм.округ проживания семьи (кроме ЦАО и Зеленограда), а новое жильё предоставлялось из социальных норм.
Нормы были такие: на одного жильца не менее 33 кв.метров, на семью – не менее 18 кв.метров на человека. В результате одинокий владелец 29-метровой «хрущёвки» получал 35-метровую «однушку» в новой панельной серии, а семья из трёх человек – 62-метровую «двушку».
Застройщики быстро вывели коэффициент расселения. Сносишь 1 кв.метр жилья – отдай 2,5 - 3 кв.метров переселенцам. Для того чтобы сходилась экономика девелопмента мы последние цифры должны умножить на три. То есть на месте 1 кв.метра «хрущёвки» должны возникнуть 7,5-9 кв.метров нового жилья. Пять этажей домножаем на 7,5-9 – вот и получаем «высотки» в 37-45 этажей.
В принципе, это мы и наблюдали в прошлое десятилетие, с той поправкой, что высотность на практике выходила пониже – «хрущёвки» всё-таки строились с большими пространствами дворов, так что удавалось уплотнить посадку новых зданий.
Формула «построй три, отдай один» хорошо работала на растущем рынке, когда продажные цены с гаком опережали рост себестоимости строительства. Но после кризиса 2008 года дело застопорилось...
Порядки расселения будут новые
Сергей Собянин в беседе заявил: «Мы сносили их в соответствии ... законами Москвы 1990-х годов. Сегодня это уже, конечно, устарело... было бы хорошо отрегулировать это специальным законом». На самом деле мэр здесь несколько лукавит. Уже несколько лет как его администрация отменила ключевой принцип переселения – предоставление нового жилья по социальным нормам.
Теперь работает принцип «сколько сдал – только и получил». Если семья из трёх человек жила в 38-метровой хрущёвочной «двушке», то теперь о 62-метровой квартире она может лишь мечтать. При большой удаче она получит лишь прибавку 2-3 квадратных метра в новой однакомнатной(!) квартире.
Зачем же мэр просит новый закон, если с социальными нормами 90-ых он уже самостоятельно справился? Ответ кроется в такой его цитате: «...чтобы мы могли с юридической точки зрения реализовать этот проект наиболее эффективно». Что такое «эффективно» по-собянинински очень хорошо знают автомобилисты нашего города, да и пользователи общественного транспорта с прошлого года почувствовали это на своей шкуре.
Мэру нужны рычаги для юридического оформления своей воли. Сказали ехать из Черёмушек в Новую Москву – собрались и поехали! Сказали всем загрузиться в «однушку» - все туда и грузятся.
А если не дай бог какое «хрущёвочное» ТСЖ успело оформить под себя придомовой участок – так и на то в законе должна быть норма изъять для муниципальных нужд и всё тут! Демократии не место в эффективном муниципальном хозяйстве.
Куда поедут из сносимых домов?
Понятно, что по качеству жилья никто не проиграет. Пятиэтажки в большинстве своём без лифта, со сверхскромными местами общего пользования и неудобными планировками. В метраже вроде бы пока никто ущемлять не собирается. Но ключевой вопрос стоит так – а куда будут расселять жильцов пятиэтажек?
Даже в рамках нормы «в пределах одного административного округа» семьи с метро «Академическая» уезжали в Бутово – и то, и то ЮЗАО. А если эту норму отменят?
Первое что пришло в голову экспертам, да и простым гражданам – это Новая Москва. Как удачно для муниципалитета – туда и метро тянут, и вылетные магистрали расширяют, и рабочие места создают. Но сомнений нет: мало кто добровольно променяет «внутриМКАДье» на Новую Москву. Разве что из Капотни туда охотно поедут.
Сразу скажем, на древнюю схему переселения в «стартовые дома» в том же квартале рассчитывать вряд ли придётся. Участков для стартовых домов попросту нет, их давно застроили. На ныне строящееся муниципальное жильё также не опереться. Симптоматично, что в последние пару лет его потихоньку распродают на рынке через электронные торги – чистая «социалка» нынче не в моде.
Выходит, выбор будет лежать между реконструируемыми промзонами и, действительно, Новой Москвой. Иначе пасьянс Собянина не сойдётся. Впрочем, есть ещё одни неприятный, но возможный путь – отказаться от установленных норм плотностей застройки и перейти к сверхвысокоплотной застройке по типу Южно-Азиатских стран. Вот тогда можно будет и оставлять семьи хоть в пределах одного квартала!
Словом, задача заковыристая. Риски есть и для города, и для его граждан. Но, пожалуй, единственные, кто реально останется в выигрыше – это столичные строители. Объём заказов для них будет воистину колоссален!