Около 200 застройщиков могут обанкротиться уже этим летом, предупреждают эксперты из Рейтингового агентства Стройкомплекса. Означает ли это, что с покупкой жилья в новостройке лучше повременить?
В июле вступают в силу поправки к закону о долевом строительстве: застройщики должны перейти на проектное финансирование. Это означает, что девелоперы не смогут использовать привычную схему с деньгами дольщиков для возведения новостроек, достраивать придется за свои средства, а деньги покупателей в это время будут храниться на специальных эскроу-счетах.
Специалисты Рейтингового агентства Стройкомплекса (РАСК) не исключают, что уже в этом году порядка 200 застройщиков могут разориться. А объем долгостроев по всей стране достигнет 7,8 млн квадратных метров. По данным Минстроя, количество дольщиков, так и не получивших свои квартиры, сейчас превышает 40 тысяч человек. Адвокат Дмитрий Зацаринский отмечает, что, собственно, из-за этого и было принято решение изменить схему участия граждан в долевом строительстве: чтобы оградить их от долгостроев.
«Нововведения однозначно уберут с рынка строительные компании, у которых нет запаса финансовой прочности. А уменьшение их числа может отразиться на объемах строительства и предложения в сегменте новостроек, ведь оставшиеся застройщики смогут диктовать свои правила и цены», — рассуждает он.
Объемы строительства жилой недвижимости в России падают и без вступления в силу новых требований к девелоперам. Так, в январе-феврале было построено 9,2 млн квадратных метров жилья, как говорится в докладе Росстата о социально-экономическом положении. Это на миллион меньше, чем годом ранее. В годовом исчислении ввод жилья сократился на 9,4%.
Опрошенные АиФ. ru эксперты считают, что сильных рисков для тех, кто собирается покупать жилье в ближайшее время, нет. По словам управляющего партнера риелторской компании «Метриум» Марии Литинецкой, власти не допустят массового банкротства застройщиков. «От 10% до 30% строительных компаний не смогут получить кредиты от банков на строительство жилых комплексов. Однако представители правительства и Минстроя заявили, что таким девелоперам окажет помощь „Дом. рф“ (фактически — госбанк), который профинансирует завершение текущих проектов застройки», — поясняет она.
«С 1 июля после перехода на эскроу-счета банки будут прикладывать все усилия, чтобы дома были достроены, так как они заинтересованы в возвращении кредитов на строительство», — считает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.
В свою очередь, управляющий партнер компании «Юристат» Валерий Новиков поясняет, что, когда покупатель переводит деньги на эскроу-счет, а застройщик банкротится, средства гарантированно будут возвращены. С другой стороны, между оплатой покупки квартиры и моментом, когда застройщик не сможет продолжить строительство, может пройти достаточно много времени. В итоге покупатель свои деньги вернет, но они уже подешевеют, предупреждает Новиков.
Новостройки подорожают
Покупка жилья при подешевевших деньгах может осложниться. Во-первых, это повлечет за собой дополнительные расходы на аренду квартиры. Во-вторых, новые требования к строительным компаниям взвинтят цены на новостройки от 10% до 30%, то есть пока вы будете возвращать деньги, жилье еще подорожает, считают эксперты.
Румянцева прогнозирует подорожание как минимум на стоимость денег для застройщика: не имея доступа к деньгам дольщиков, компаниям придется брать кредиты. Разумеется, это будет заложено в стоимость квадратного метра. «Думаю, со временем возможен постепенный рост на 10-15%», — добавляет она.
Литинецкая же считает, что рост будет выше, до 20%. «В цену квадратного метра теперь будут заложены расходы застройщика на обслуживание кредита. При этом ставки по займам для строительных компаний могут вырасти подобно тому, как сейчас дорожает ипотека для покупателей жилья. Поэтому откладывать покупку квартиры на вторую половину 2019 года не следует», — говорит Литинецкая.
По оценке Зацаринского, рост цен в отдельных регионах (или на отдельных объектах) может достигать и 25-30%. «Но зато в схеме будет присутствовать банк, который рассчитывает риски и может служить своеобразным показателем надежности застройщика», — подчеркивает эксперт.
Как выбрать надежного застройщика?
Надежность застройщика во многом определяет его имя и отзывы тех, кто уже имел возможность сотрудничать с ним. Но наверняка знать о предстоящем банкротстве компании невозможно, признает ведущий юрист Европейской Юридической Службы Юрий Аванесов.
Запаринский рекомендует проверять репутацию застройщика в интернете: на форумах жильцов уже сданных домов можно изучать отзывы относительно качества жилья. «Кроме того, необходимо иметь в виду, что обычно надежными компаниями считаются те, кто функционирует не менее пяти лет», — отмечает он.
Если девелопер работает с ДДУ, необходимо узнать, какой банк выдал кредит на строительство: крупные государственные финансовые организации проверят риски и не станут кредитовать фирму-однодневку.
«Покупателю следует ознакомиться со всей документацией застройщика, проверить, соответствует ли деятельность компании-застройщика действующему законодательству, узнать отзывы покупателей уже возведенных объектов недвижимости, проанализировать финансовую отчетность застройщика, узнать про судебные споры с застройщиком и т. д. Можно провести качественный анализ и выявить все риски, прибегнув к помощи специалистов, например, юристов», — резюмирует Новиков.