Лето практически ежегодно приносит на рынок недвижимости хоть какие-то изменения. Иногда на нем повышается активность, но чаще в жаркие летние месяцы наступает спад. Люди в это время года очень редко решают свой жилищный вопрос. Какова ситуация на жилищном рынке сегодня? Этот вопрос я задаю генеральному директору компании «Релайт – Недвижимость» Константину Барсукову:
– Практически никаких изменений нет. Как весной повысилась активность, так она и продолжает не спадать.
– Но вспомните, что раньше летом активность была всегда ниже.
– Да. Но в этом году мы это почти не наблюдаем, если она только чуть-чуть уменьшилась. Одним словом, лето корректив в ситуацию на рынке недвижимости пока никаких не вносит. Но лето только началось, так что поговорка «цыплят по осени считают», тут как раз к месту.
– А изменения с новостройками. Закрытие долевого строительства…..
– Это безусловно внесет коррективы в ситуацию на первичном рынке. Думаю, что застройщики решат, что грех не воспользоваться ситуацией, чтоб увеличить стоимость квадратного метра.
- Но тогда будут ли люди активно покупать новые квартиры, тем более, что компании часто приказывают долго жить. Страх перед тем, чтоб не пополнить армию обманутых дольщиков все же у людей велик.
– Тогда больше будут брать на вторичном рынке.
– И цены на нем пойдут вверх?
– Безусловно. Но только при условии, если активность покупателей не пойдет на спад, а будет только возрастать …
– А возрастать она будет?
– Вполне вероятно. Опыт нескольких предыдущих кризисов показывает, что после кризисных падений цены не просто достигают докризисного уровня, но и значительно перегоняют его.
Понятно, что последний кризис был намного сильнее двух предыдущих. Но все же давайте вспомним 2014 и последующие года. Цены упали процентов на 25-30, и с тех пор, уже три года, не повышаются. А инфляция есть. И за эти три года процентов 20 инфляции точно набежало, а скорее и больше. Поэтому, если совсем грубо, то запас для 50-ти процентного роста есть точно.
Конечно же, это совершенно грубая прикидка. И нужно учитывать много дополнительных факторов, в том числе и покупательскую способность.
Но забывать об этом нельзя. И чем дольше не поднимаются цены, тем больше сжимается пружина. Так как инфляцию никто не отменял. Пусть и такую низкую, как планируют в этом году.
Так что стоит только возникнуть сильным предпосылкам для роста, рынок это падение быстро отобьет. Может помешать этому только ситуация с экономикой.
– И вы, риэлторы, уже видите для этого какие-то признаки?
– Да, на мой взгляд, они есть. Если в прошлом, и уж тем более в позапрошлом, году можно было при просмотре объекта смело торговаться на 5-10 процентов, то сейчас уже такого нет.
Если квартира стоит, предположим, 8 млн. рублей, то только о 100-200 тысячах можно говорить. А еще совсем недавно, если агенты приходили к хозяину такой же по цене квартиры, то сразу говорили, что полмиллиона надо скинуть. Сейчас так, на торге не выиграешь. Только в исключительных случаях. Бывает, когда хозяину нужно срочно продать, а покупатель предлагает «живые» деньги, тогда какой-то торг еще возможен. А так, продавцы уперлись и порой стоят насмерть.
– Так что, если кому нужно покупать, то нужно брать?
– Безусловно. Если есть возможность, то покупайте. И хотя есть мнение, что наступил баланс между спросом и предложением, и, мол, это на долгие годы, но, честно говоря, меня в этом случае берет сомнение. Предыдущие кризисы показывают, что рынок как пружина сжимается, а потом резко распрямляется, и цены начинают стремительно увеличиваться. Так что такое может произойти и сегодня. Поэтому если есть возможность или необходимость, то лучше покупать сейчас….
– Говорят, что ипотека в какой-то мере разгоняет рынок недвижимости?
– Да, в последние годы она его серьезно двинула. Средняя ставка по кредиту сейчас составляет 9,5%. Это намного ниже, чем даже год назад. К концу этого года, есть ощущение, что мы придем к 8,5%.
– Но президент говорил о 6-7%.
– Это пока невозможно (если не говорить про дотационную программу поддержки семей с детьми). Банально, не позволяет учетная ставка ЦБ. Но если она снизится, то и банки могут снизить процент. Особенно, если им «прикажут».
Но практика показывает, что «приказные» низкие ставки — это ипотека для избранных, для 2-3% желающих получить ипотечный кредит. Остальные по такой ставке получить кредит не смогут. Банки это умеют делать, они поставят ряд требований к заемщику, которые отсекут основную массу ипотечников. Зато отчитаются где надо, что да, мы даем ипотечный кредит под «требуемый» низкий процент.
– Но как бы там ни было, ипотека все увереннее шагает по рынку недвижимости и завоевывает сердца покупателей квартир.
– Безусловно! А со снижением процентной ставки и суммы кредитов стали гораздо больше. Это значит, что люди получили возможность приобретать большие по площади квартиры. Что очень хорошо.
– Одним словом, мы движемся, как в Америке, почти к стопроцентному охвату рынка недвижимости ипотекой.
– Ну, до США нам еще далеко, там 95% сделок совершаются с помощью ипотечного кредита. У нас же пока этот показатель в районе 60%. Или близко к тому. Но, думаю, что и мы будем тоже двигаться в этом направлении, особенно, если ставки по кредитам будут снижаться.