У нас принято считать, что если человек в квартире не зарегистрирован, то он не имеет на нее никаких прав и выселить его можно в любое время без проблем.
Однако жилищное законодательство не так просто, как кажется на первый взгляд.
Весь порядок возникновения и прекращения прав на жилое помещение в Жилищном кодексе базируется на понятии «член семьи собственника или нанимателя», а не на факте регистрации по месту жительства (которая заменила привычную нам прописку).
Регистрация в квартире носит административный характер: ее главная задача – определить место, где человек постоянно или преимущественно проживает.
Соответственно, формально никаких прав на жилое помещение она породить не может. Однако административная процедура постоянной регистрации по месту жительства во многом пересекается с важной жилищной процедурой – вселением в жилое помещение.
Подавая заявление о постоянной регистрации нового жильца, собственник или наниматель квартиры тем самым дает согласие на его вселение в качестве члена своей семьи – а вот это как раз и порождает право бессрочного проживания в квартире.
Таким образом, главным основанием для приобретения права жилье является не регистрация в нем, а признание членом семьи собственника или нанимателя. Поэтому есть возможность приобрести право постоянного проживания и без регистрации.
В таком случае жильца выселить из квартиры будет нельзя даже через суд. К кому это относится:
1. Проживающие в жилом помещении супруг, дети или родители собственника (нанимателя).
Эти лица признаются членами семьи владельца жилья и приобретают все соответствующие права (постоянного пользования, прежде всего) на основании одного лишь факта – проживания в этом жилом помещении.
При этом не требуется оформлять официальное вселение или регистрацию: суд однозначно признает право этих лиц на квартиру, если они живут в ней вместе с собственником (нанимателем).
Не имеет значения и то, ведут ли они общее хозяйство и поддерживают ли семейные отношения. Поэтому даже если супруги рассорились, один другого не может выселить, пока не будет оформлен официальный развод – независимо от того, зарегистрирован супруг в квартире или нет.
То же самое касается и несовершеннолетних детей, и родителей – за одним лишь исключением: их родственные отношения нельзя разорвать никаким разводом, т.к. они основаны на кровном родстве.
Даже в случае лишения родительских прав ребенок все равно сохраняет право пользования жилым помещением своего родителя – опять-таки, независимо от регистрации.
2. Иные члены семьи и нетрудоспособные иждивенцы собственника (нанимателя), вселенные в жилое помещение в качестве членов семьи.
Все остальные, кто не относится к числу близких родственников (дети, родители, супруг), приобретают право на жилье при условии, что они были вселены владельцем на правах члена семьи.
Конечно, это намного сложнее: нужно доказать, что владелец жилья изъявил ясное намерение вселить на постоянной основе (не временно и не по условиям найма).
Чаще всего это подтверждается как раз оформлением постоянной регистрации в квартире, но суды признают, что регистрация – это лишь одно из доказательств вселения.
Поэтому можно ссылаться и на иные обстоятельства (длительное совместное проживание, ведение общего хозяйства с владельцем жилья, письменное соглашение о вселении и т.п.).
В числе таких жильцов, которые могут претендовать на вселение в качестве членов семьи, называются родственники (дедушки, бабушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники и т.д.), иждивенцы (нетрудоспособные братья или сестры, дедушки или бабушки), а в исключительных случаях могут рассматриваться также сожители (живущие фактически одной семьей, но без регистрации брака).
Таким образом, даже без регистрации в квартире жилец может приобрести право постоянно в ней проживать, и выселить его принудительно оттуда будет крайне проблематично.