Снижение ипотечных ставок поддерживает спрос, но этого пока недостаточно для его роста, рассказал БН генеральный директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» Геннадий Щербина. Впрочем, поводов для паники тоже нет.
– Закон о компенсационном фонде, наверное, был самой обсуждаемой в среде застройщиков темой этого лета. Еще раньше вступил в силу целый пакет поправок к 214-ФЗ. Но события развиваются стремительно: сегодня гораздо интереснее заявление президента Путина о том, что пора постепенно (надеюсь, это ключевое слово) отказываться от долевого строительства. Каково ваше отношение ко всем этим событиям?
– Компании в этом году 30 лет. И мы прекрасно понимаем, что изменения были и будут. Они периодически встряхивают отрасль, но всякий раз мы находим пути для успешной работы и дальнейшего развития компании. Вот и сейчас и мы, и другие крупные игроки рынка, уверен, сможем адаптироваться к «новой реальности».
Будет ли польза для дольщиков, точнее уже не дольщиков, а покупателей жилья в новостройках, – покажет время. Главное – не делать преждевременных выводов. Дождемся, когда процедура отмены долевого строительства сделается прозрачной, и поэтапно станем подстраиваться. Возможно, будет тяжелее, но более подробно имеет смысл комментировать данную тему после того, как появятся и будут внедрены соответствующие законодательные инициативы. Честно говоря, никакого страха мы не испытываем.
– Многие, и в том числе представители Минстроя, говорят о том, что это неминуемо приведет к повышению цен. Это действительно так?
– Я думаю, да.
– Недавно прошло заседание совета директоров холдинга «Эталон», куда и вы входите как вице-президент. Обсуждалась там эта ситуация?
– Топ-менеджеры заявили, что ничего критичного не видят в данных обстоятельствах, акционеров это успокоило.
– В первом полугодии многие застройщики говорили о снижении спроса и, соответственно, объемов продаж. При этом имеем рекордные показатели выдачи ипотеки. Как сложить два этих факта в одну картину? Или же в третьем квартале все встало на свои места?
– Может быть, банальные вещи скажу, но, безусловно, снижение ипотечных ставок повышает спрос, так как делает покупку квартиры доступной для большего количества людей. И рост доли ипотечных сделок в общем объеме продаж был ожидаем. Оценивая же общую динамику развития рынка недвижимости, важно, как и на любом другом рынке, принимать во внимание его сегментирование. В каких-то сегментах недвижимости спрос проседает, другие же оказываются более устойчивыми. Мы чувствуем отток из эконома в сторону комфорт- и бизнес-класса. По нашей компании незначительное снижение объема сделок по сравнению с 2016 годом было только в первом квартале, во втором ситуация выровнялась. А в третьем квартале объем продаж вырос, в частности в октябре – на треть, так что по итогам трех кварталов мы в плюсе.
Сейчас рынок хороший. Снижение ипотечных ставок помогло поддержать спрос, но для серьезного роста этого пока недостаточно.
– Понятно, что эконом-класс не ваш сегмент. Однако вы анализируете общее состояние рынка в целом. Застройщики в экономе действительно приблизились к порогу рентабельности?
– Мне кажется, что количество предложения в экономе очень велико, и застройщики здесь вынуждены снижать цены, чтобы увеличить продажи. И они приближаются к порогу себестоимости. Изменения в 214-ФЗ сделают их жизнь еще тяжелее. У тех, кто работает в классах комфорт, комфорт-плюс и бизнес, проблем будет гораздо меньше. Мы сознательно не работаем в эконом-классе: в закадье становится все тяжелее продавать. Наши проекты все в городской черте, и на ближайшие пять лет сложностей быть не должно.
– Это только запущенные проекты, а земельный банк?
– В этом и следующем году планируем приобретение новых земельных участков, но опять же только на территории города. Центральные районы, Калининский...
– Вы сказали «комфорт-плюс». Мне кажется, что появление этого термина говорит о некоем несовершенстве классификации жилья или о том, что она все еще не устоялась – по крайней мере так, как на рынке коммерческой недвижимости. Могут в этой области быть какие-то изменения?
– Зачем изобретать велосипед? Класс недвижимости по-прежнему определяют локация, технология строительства, архитектурный облик, благоустройство проекта. Существующая классификация хорошо эти параметры охватывает, так что предпосылок для создания новой не вижу. Просто расширяется линейка предложения.
– Самый крупный объект у вас в Петербурге – «Галактика», около 800 тыс. кв. м. Как продвигается его реализация, когда планируете его полностью завершить?
– «Галактика» расширяется и растет – работа на площадке идет полным ходом. Строим первую очередь, это порядка 145 тыс. кв. м продаваемой площади. Активно ведутся работы по возведению монолитного каркаса восьми корпусов. Недавно приступили к кирпичной кладке. На отдельных корпусах каркас уже возведен до отметки 14-го этажа, а на одном из корпусов – до 19-го этажа. Получается, за год достигли таких объемов. Уже готов монолитный каркас корпуса 8.2-3, до конца ноября планируем закончить монолит еще на одном корпусе. Недавно начали откопку котлованов под корпуса второй очереди.
С реализацией все хорошо: ежемесячно мы заключаем порядка 100 сделок в десяти открытых к продаже корпусах. Кто понимает, тот согласится, что это очень хороший результат. Завершение всего проекта намечено на 2021 год.
– Вы достраивали проблемный объект «Кристалл-Полюстрово»; летом прошла информация, что беретесь за «Охта-Модерн», потом ее, правда, опровергли. Зачем вам это надо?
– «Охта-Модерн» мы действительно достраивать не будем. Завершать объект за другими подрядчиками всегда сложнее, чем с нуля реализовывать свой. Достройка сопряжена с большим количеством рисков, технологических тонкостей. Например, когда планируется приостановка строительства на длительный срок, то объект необходимо законсервировать. Если этого не сделать, уже построенные конструкции могут прийти в негодность. Много времени уходит на изучение проектной документации, оценку физического состояния объекта.
Помимо «Кристалла-Полюстрово» мы взялись еще за один из замороженных проектов – ЖК «Морская звезда» от ГК «Город» в Приморском районе. Провели обследование объекта, просчитали экономическую целесообразность и приняли решение войти в него.
Зачем? Мы пошли навстречу городским властям, поскольку считаем себя социально ответственной компанией. Будут ли преференции? Надеюсь. Пока нет. Когда будут – тогда расскажу.
– Все ж таки не совсем себе в убыток?
– Нет, конечно, мы публичная компания и без прибыли работать не имеем права, но коммерческая составляющая там скорее символическая.
– Метродепо в промзоне «Шушары» – вроде бы не совсем ваш профиль. Управитесь к концу 2018-го?
– Управимся даже раньше: у нас по договору срок сдачи проекта – август 2018 года. Работы в депо Южном идут в соответствии с графиком.
А по поводу профиля скажу, что, хотя многие знают нашу компанию как застройщика жилья, мы ведь реализовываем и другие интересные, крупные проекты промышленного и социального, общественно-делового назначения. Мы построили недавно открывшийся в Петербурге Музей железных дорог России, а также «Экспофорум» – крупнейший выставочный центр в городе. Часто при реализации подобных проектов мы выступаем новаторами: применяем такие конструкторские и инженерные решения и технологии, которые до нас в России еще никто не использовал.
– Приходилось слышать, что ваши объекты критикуют как неудачные с архитектурной точки зрения. Не согласны или будете что-то менять?
– Впервые такое слышу, по крайней мере в глаза мне никто говорил. И с данной точкой зрения категорически не согласен: мы считаем наши объекты красивыми и интересными. Для работы над проектами привлекаем ведущие архитектурные бюро, в результате жилые комплексы гармонично вписываются в архитектурный облик Петербурга и выгодно отличаются от других новостроек. «Самоцветы» на Васильевском острове, «Московские ворота» у одноименной станции метро, «Царская столица», расположенная в десяти минутах ходьбы от Невского проспекта, – у каждого из этих проектов свое лицо, имя, душа. И это лишь малая часть из тех 200 домов, которые мы возвели в Северной столице.
Мы работаем с ведущими архитектурными бюро. Сейчас на «Галактике» их было четыре, в том числе привлекли финскую архитектурную мастерскую.
– Итоги года можно уже подвести? Он лучше 2016-го?
– Думаю, что да. По крайней мере все задачи, поставленные акционерами, мы выполняем. О прогнозах на 2018 год прежде, чем будут утверждены наши планы на совете директоров в декабре, я бы предпочел не говорить.
– Но цены на рынке совет директоров не назначает.
– До 1 июля 2018-го, когда вступит в силу очередной пакет поправок в ФЗ-214, они вряд ли серьезно изменятся. Ипотека продолжит дешеветь как минимум до выборов президента. В общем, хуже не будет.
ДОСЬЕ БН
Геннадий Филиппович Щербина
Родился в 1955 году в Приморском крае. Окончил Балашовское высшее военное авиационное училище летчиков, Военно-морскую академию им. Маршала Советского Союза А.А. Гречко, Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет по специальностям «промышленное и гражданское строительство» и «экономика и управление на предприятии строительства». В 2014 году присуждена ученая степень доктора экономических наук.
С 2003 года – главный инженер энергетической компании «Теплогарант» (в составе ГК «Эталон»), а с 2006 года – генеральный директор компании. С 2007 года – генеральный директор ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» (ныне АО «Эталон ЛенСпецСМУ), с августа 2016 года – вице-президент группы компаний «Эталон». Возглавляет Санкт-Петербургское территориальное управление группы.