Кризис не привел к обвалу стоимости аренды квартир в Москве, хотя предложение на рынке в разы превышает спрос. Собственники только относительно недавно начали понимать, что арендная плата может не только расти, но и снижаться, отмечают риелторы.
Спрос и предложение По словам большинства опрошенных редакцией IRN.RU риелторов, в I полугодии спрос на аренду квартир московском регионе вырос по сравнению с прошлым годом: от 10% в сегменте московской «элитки», по информации Blackwood, до 30-40% в Новой Москве, по данным «Century 21 Римарком». «Люди уже привыкли к кризису и более охотно начинают снимать жилье», - говорит Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». Но о восстановлении рынка до докризисных показателей речи не идет, подчеркивает Анна Ртищева, руководитель офиса «Century 21 Римарком» г. Троицк (партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»).
Кроме того, одновременно с ростом количества обращений от клиентов снижается средний бюджет в запросе (-8% в годовом выражении), отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
По данным «Миэль», 47% спроса на московском рынке в 2016 г. приходится на квартиры стоимостью от 25 до 40 тыс. руб./мес. На втором месте по востребованности (27% рынка) - жилье от 40 до 70 тыс. руб./мес. Спрос в нижнем ценовом диапазоне до 25 тыс. руб./мес. составляет около 18%. Квартиры стоимостью более 130 тыс. руб./мес. пользуются спросом у 1% арендаторов.
Более 53% арендаторов в целом по рынку Москвы снимают однокомнатные квартиры, примерно 30% - двухкомнатные.
В элитном сегменте наибольшим спросом в I полугодии 2016 г. пользовалось жилье в бюджете $3-5 тыс. (200-330 тыс. руб.) в месяц, на которое пришлось порядка половины от всех запросов в компании Blackwood. Наиболее популярным форматом стали трех-четырехкомнатные квартиры, самый популярный район – Хамовники.
Что касается неценовых характеристик, то в 2016 г. арендаторы при выборе объекта стали больше внимания уделять безопасности проживания: необходимо, чтобы в квартире был домофон, в подъезде – консьерж, установлено видеонаблюдение, а улицы хорошо освещались, рассказывает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». По ее словам, отсутствие этих опций снижает арендную ставку всего на 5%, однако такие квартиры просто не выбирают. Одновременно арендаторы стали менее требовательны к инфраструктуре: в условиях кризиса приезжать в столицу и снимать жилье с детьми стало затруднительным, поэтому наличие поблизости детских садов и школ теперь не имеет прежней значимости.
Несмотря на некоторый рост активности арендаторов, разрыв между объемом предложения квартир и уровнем спроса остается огромным. По словам директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, в первом полугодии этого года предложения квартир превышает спрос на 70%, годом ранее – на 77%. По оценке «Инкома», сегодня в среднем по рынку предложение превышает спрос в 1,5 раза. «Этот показатель установился еще осенью прошлого года и не меняется по сегодняшний день. В первом полугодии прошлого года разница была больше – 2-2,5 раза», - уточняет Оксана Полякова.
Наилучшее – для арендодателей – соотношение спроса и предложения - в сегменте эконом и суперэконом, единодушны риелторы. По словам Поляковой, сегодня спрос на самые экономичные объекты даже выше, чем до кризиса, из-за оттока арендаторов из более дорогих сегментов.
Спрос на «элитку», наоборот, остается низким, а предложение продолжает увеличиваться. По итогам II квартала 2016 г., по данным Blackwood, на рынке было представлено порядка 405 элитных квартир и апартаментов - более чем на 10% больше, чем в предыдущем квартале. По сравнению с I кварталом 2014 г., то есть докризисным периодом, показатель вырос на 93%.
Резкий скачок объема предложения – на 80% - произошел во II полугодии 2014 г. из-за обвала спроса на фоне отъезда значительного числа экспатов и переориентации российских арендаторов с элитного жилья на квартиры бизнес-класса. Вакансия тогда достигла 380-400 квартир. «В дальнейшем объем элитного рынка стабилизировался на отметке порядка 400 квартир. Новое предложение перестало появляться на рынке, а спрос оказался на стабильно низком уровне», - рассказывает Александр Шибаев.
Динамика предложения на элитном рынке жилой недвижимости Москвы Из-за того, что квартир на рынке много больше, чем желающих их снять, сильно выросли сроки экспозиции жилья. «Объекты экономкласса выбирают в 24 раза дольше (если раньше арендаторы их буквально «хватали» - снимали за один-два часа, то сегодня счет идет на дни), рассматривают около 10 вариантов вместо одного двух. В сегментах «комфорт» и «бизнес» наниматели просматривают 7-10 вариантов (год назад три–четыре) в течение двух недель (год назад около четырех дней)», - рассказывает Полякова.
То же самое происходит и в элитном сегменте. Даже для самых ликвидных вариантов срок экспозиции вырос до одной-двух недель, отмечает Александр Шибаев.
С другой стороны, если цена привлекательная, то даже достаточно дорогие квартиры сдаются быстро. «К примеру, мы сдали за три дня двухкомнатную квартиру ЖК «Шмитовский» за 80 тыс. руб. при пяти показах. В этом же комплексе подобные квартиры, но за 100-120 тыс. руб. могут стоять месяцами», - говорит Роман Бабичев.