Реконструкция дома путем увеличения этажности - явление не новое и практиковалось еще в 90-х годах прошлого века. В настоящее время, как и раньше, такой подход не пользуется особой популярностью. Но после успешной реконструкции четырехэтажки на улице Мишина в Москве, которая теперь стала красивым восьмиэтажным домом, интерес к надстройке домов стал расти, как среди властей, так и среди жильцов.
Мы постарались разобраться, как проходит увеличение этажности жилых домов и кто в этом заинтересован.
О программе Сейчас в Москве действует программа «Жилище», включающая в себя подпрограмму «Строительство нового жилья в городе Москве и реновация существующей жилой застройки», в рамках которой и реализуется реконструкция жилых домов путем увеличения этажности.
Ответственным ведомством по контролю программы выступает Департамент градостроительной политики города Москвы, который разработал методические рекомендации по надстройке жилых домов: согласно ним, реконструировать таким образом можно дома 1960-1965 годов постройки высотой не выше пяти этажей и не более чем с 40 квартирами.
Год назад в ведомстве сообщали, что к реконструкции с увеличением этажности будут рекомендованы около 400 домов. Однако подходить по критериям и даже получить рекомендацию от департамента мало. Для включения в программу не менее двух третей собственников квартир в жилом доме должны принять решение о его реконструкции на общем собрании жильцов.
Но жители не спешат принимать делать это, и виной тому не общая неорганизованность и безразличность, присущая нашему населению, а страх перед возможными неудобствами, связанными с проведением работ.
Хотя, согласно нормативам, при реконструкции жилых домов уровень шума, время отключения света, газа и воды строго ограничены, определенный дискомфорт жители все равно будут испытывать на протяжении как минимум десяти месяцев - именно столько займут строительные работы. Всего на реконструкцию одного дома отводится не более 2,5 лет - около года на разработку и утверждение проектной документации и разрешительных документов, от десяти месяцев на проведение надстройки дома и два месяца на сдачу-приемку работ.
Справедливо отметить, что неудобства, связанные с реконструкцией дома временные, а результат работ может прослужить не одно десятилетие.
Как проходят работы Основная причина того, что подготовка всей документации для проведений реконструкции занимает год, заключается в том, что специалистам необходимо провести детальное техническое обследование дома и разработать под него индивидуальный проект. Руководитель архитектурного бюро «Архкон» Илья Мейтыс рассказал, что в ходе реконструкции дома может измениться планировка и сложность проектных работа в том, чтобы минимизировать эти изменения. «В противном случае в центре квартиры может появится, например, колонна. Что же касается рисков жильцов новых этажей, то их нет, если все было выполнено в рамках законодательства», - поделился эксперт.
Обычно старый фундамент не застрагивается, а возводится новый в двух метрах от него, на котором и строятся несущие стены дома. Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект», сообщил, в каких случаях работы по надстройке могут закончиться, даже и не начавшись: «В начале проводят обследование несущих конструкций и фундамента. После заключения определяется характер укрепления. Если возникает необходимость укреплять старый фундамент, то работы по надстройке, скорее всего, проводится не будут. Ведь такие работы довольно дорогостоящие и исчисляются миллионами рублей», - заявил он.
В результате работ над старым зданием появляются квартиры с аналогичной планировкой, но примерно на 20 кв. м больше по площади. Кроме того, в реконструируемом доме будут заменены все коммуникации на новые.
Но если с квартирами все довольно просто, то с лифтами ситуация обстоит иначе: традиционно в подъезде его разметить невозможно, так как работы по возведению лифтовой шахты понесут за собой перепланировку всего подъезда. Поэтому они размещаются снаружи здания - такие лифты называются «приставными».
Цена и спрос Раньше надстройку применяли в основном в коммерческой недвижимости, так как собственники получали дополнительную площадь за сравнительно небольшую цену. Пристройки этажей жилым домам выполнялись редко и преимущественно не потому, что дому требовалась реконструкция, а в связи с тем, что в районе было необходимо оптимизировать площади и тому подобное.
Алексей Бернадский, заместитель директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet, рассказал, что сейчас можно встретить вариант с надстройкой в сталинских и кирпичных домах целого этажа сверху. «В 1990-х годах был колоссальный спрос на престижные сталинские дома, особенно на Фрунзенской набережной или Ленинском проспекте. Планировки квартир в таких домах были небольшие, однако престижность места генерировала спрос со стороны состоятельных людей, которым требовались многокомнатные апартаменты», - отметил специалист.
В настоящее время такое уже не встречается, и надстраивать один этаж только потому, что кому-то хочется жить в определенном районе, никто не станет: сейчас нет дефицита на рынке элитной недвижимости, который бы подтолкнул покупателей на такие крайние меры.
Надстройка этажей в том виде, в каком она проходит сейчас, ничего не стоит жильцам, а проводится за счет внебюджетных средств. Инвесторы, вложившие деньги в реконструкцию дома, получат квартиры на новых этажах, тогда как стоимость всех квартир вырастет примерно на 30%. К тому же, новые квартиры в таких домах будут считаться вторичным жильем, а цены на него, как правило выше.
Еще одним приятным бонусом для жильцов реконструируемого дома станет освобождение от платы за капитальный ремонт на пять лет.
После завершения программы по сносу ветхого жилья в Москве останется примерно 9 тыс. устаревших домов, которые можно реконструировать с увеличением этажности здания. Но будет ли проведена их реконструкция, в настоящее время неизвестно, так как пока инвесторы не спешат вкладывать свои средства в такие проекты.